Z różnych przyczyn – politycznych czy gospodarczych – zdarzają się sytuacje, że ktoś inny – bez woli, a czasem również wiedzy właściciela – posiada jego nieruchomość czerpiąc z niej korzyści. Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie mamy najczęściej do czynienia w przypadku odmowy wydania nieruchomości po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy czy leasingu.

radca prawny Anita Turek z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

O bezumownym korzystaniu z nieruchomości możemy mówić także w sytuacji nieważnej decyzji administracyjnej, na podstawie której nieruchomość została oddana we władanie Skarbu Państwa czy samorządu, a obecnie jej posiadanie przywrócono właścicielowi.

Właściciel takiej nieruchomość ma możliwość prawną dochodzenia roszczeń, które zrekompensowałyby mu szkodę za okres, w jakim nie mógł korzystać ze swojej własności i czerpać z niej pożytków¹. Właściciel może wówczas domagać się rekompensaty z odpowiedniego tytułu². Możliwość dochodzenia tych roszczeń oraz ich zakres uzależniony jest jednak od tego, czy osoba trzecia była posiadaczem w dobrej czy złej wierze.

Za posiadacza w dobrej wierze uznaje się osobę, która jest przekonana, że przysługuje jej prawo do nieruchomości, które faktycznie wykonuje. Takie przekonanie musi jednak wynikać z usprawiedliwionych okoliczności – często podawanym przykładem posiadania w dobrej wierze jest nabycie nieruchomości w drodze notarialnej umowy kupna-sprzedaży przy późniejszym stwierdzeniu jej nieważności³. Kodeks cywilny chroni zatem posiadacza w dobrej wierze i co do zasady nie można więc dochodzić roszczeń uzupełniających wobec niego. Nabywa on również własność pożytków naturalnych – np. owoce zebrane z drzew, zebrane płody rolne – oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne – np. czynsz najmu.

¹ Na podstawie art.224 i 225 kodeksu cywilnego.

² Wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, odszkodowania z tytułu jej zużycia, pogorszenia lub utraty, zwrotu pobranych i niezużytych pożytków oraz domagać się zapłaty wartości pożytków zużytych, a także zwrotu wartości pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki.

³ W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobrą wiarę wyłącza ujawnienie i pozyskanie takich informacji, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. Dobrą wiarę wyłącza więc nie tylko wytoczenie przez właściciela powództwa o wydanie rzeczy, ale także samo wezwanie do wydania nieruchomości zawierające argumentację prawną żądania.

Sytuacja zmienia się jednak z chwilą, gdy posiadacz w dobrej wierze dowiaduje się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. Właściciel wówczas ma prawo dochodzić wszelkich roszczeń, w tym domagać się zwrotu pobranych pożytków – np. czynszu najmu czy płodów rolnych.

Posiadacz w złej wierze ma podobny status jak posiadacz w dobrej wierze, który pozyskał już wiedzę o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa, z tym, że jest jednak zobowiązany dodatkowo zwrócić równowartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy. Sytuacja posiadacza w złej wierze jest więc najbardziej niekorzystna, zaś roszczenia właściciela odzyskanej nieruchomości są wówczas najszersze.

Dochodzenie roszczeń uzupełniających jest ograniczone czasowo, przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu nieruchomości⁴. Właściciel ma zatem rok na wytoczenie powództwa po odzyskaniu nieruchomości. Okres za jaki właściciel może domagać się zapłaty wynagrodzenia regulują przepisy kodeksu cywilnego⁵. Z reguły będzie to okres dziesięcioletni w odniesieniu do osób fizycznych lub trzech lat wobec podmiotów gospodarczych.

⁴ Przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy.

⁵ Zgodnie z zagadnieniami przedawnienia roszczeń.