google

    nieruchomości, wynajem, biura nieruchomości, developerzy

    Kursy walut 15.10.2018
    1 USD
    3.7091
    -0.0039
    1 EUR
    4.2927
    -0.0095
    1 CHF
    3.7502
    0.0008
    1 GBP
    4.8720
    -0.0361
    1 RUB
    0.0565
    0.0002
    Newsletter
    Otrzymuj wiadomości o nowościach w branży
    Podaj imię i nazwisko:
    Twój adres email:
     
    Zobacz na mapie
    Chcę dodać:
    W zasięgu km

    • O kosztach najemcy biura i nie tylko – czyli patrz za co płacisz

    Koszty najmu powierzchni mogą się czasem wydawać jednym wielkim workiem bez dna – jest w nich wszystko: czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatki, opłaty lokalne, re-faktury kosztów za wszystkie media, telekomunikację itp.

    Including, but not limited to – czyli uważaj na swój portfel

    Opłaty eksploatacyjne zawsze opisane są w umowie najmu, lecz często zawierają klauzulę „including, but not limited to”, która umożliwia wynajmującemu wrzucenie tam prawie wszystkiego. Ważne jest prawo do rewizji kosztów, które posiada każdy najemca, a jak wynika z mojego doświadczenia, rzadko z niego korzysta. Dlatego radziłbym bardzo szczegółowo i w zamkniętej liście definiować rodzaje kosztów wchodzących w opłaty eksploatacyjne. 

    Czynniki składowe – czyli prawo i umowy

    O kosztach najemcy biura i nie tylko – czyli patrz za co płacisz Fot. JLLCzynnikami składowymi opłat eksploatacyjnych są tzw. koszty stałe – przewidywalne (ubezpieczenia, podatki, opłaty lokalne, podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste), stałe umowy serwisowe, oraz koszty zmienne, wynikające głównie ze zużycia mediów i materiałów eksploatacyjnych. Do kosztów związanych z obsługą nieruchomości należą koszty za sprzątanie (ogólne, ale także mycie fasady, konserwacja okładzin kamiennych), za ochronę budynku, administrację (recepcja, prowadzenie księgi gości), utrzymanie terenów zielonych, opłata za zarządzanie, a także opłaty za naprawy, utrzymanie i materiały eksploatacyjne (kontrakt z firmą techniczna, nadzór pożarowy, obsługa systemów pożarowych, audytor ds. pożarowych, który weryfikuje protokoły dotyczące bezpieczeństwa przeciwpożarowego). Koszty te obejmują także utrzymanie zieleni w budynku i na zewnątrz, a także wystrój recepcji (kwiaty, rośliny doniczkowe). Do kosztów zmiennych należy także zaliczyć wszystkie opłaty za media (elektryczność, ogrzewanie, woda, gaz) oraz segregację i wywóz śmieci. Przy kosztach związanych z segregacją odpadów należy wspomnieć, że dla budynków ekologicznych dobrą praktyką jest zaangażowanie specjalnego konsultanta, który nadzoruje segregację (zwykle z ramienia firmy sprzątającej lub odbierającej odpady). Niewielu najemców wie, że ponoszą także koszty za szkolenie BHP pracowników ochrony i administracji budynku – część budynków ma wyszkoloną załogę nie tylko w uwalnianiu ludzi z wind, ale także z pierwszej pomocy. Bardzo istotnym elementem kosztów utrzymania powierzchni wspólnych są wydatki związane z dostarczeniem energii elektrycznej, ciepła, wody. W szczególności zła gospodarka energią elektryczną może powodować nadzwyczajne wydatki w postaci kar za przekroczenie mocy umownych, czy kompensację energii biernej.

    Weryfikacja – czyli jak to jest naliczone

    Opłaty naliczane są w postaci zaliczek za metr kwadratowy zajmowanej powierzchni (np. 16 zł za metr kwadratowy miesięcznie), ale może się okazać, że najemca płaci za dużo, bo nieprecyzyjnie skalkulowano powierzchnię jaką zajmuje. Zawsze należy sprawdzać od jakiej wielkości powierzchni naliczane są opłaty.

    Źródło:
    Autor: Łukasz Mazurczak, Dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami Biurowymi w Polsce, JLL
    Aby w pełni wykorzystać funkcjonalność portalu
    wymień swoją przeglądarkę na nowszą wersję.