Na polskim rynku nieruchomości wybór lokali mieszkalnych jest bardzo duży. Każdy kto myśli o zakupie mieszkania zastanawia się jakie najlepiej kupić – nowe od dewelopera czy używane z rynku wtórnego. A jeśli rynek wtórny – to w bloku, kamienicy czy może w apartamentowcu?

Przed podjęciem decyzji o zakupie własnego mieszkania należy szczegółowo przemyśleć wady i zalety każdego rozwiązania. Kupując mieszkanie od dewelopera można urządzić je zgodnie z własnymi oczekiwaniami, jednak koszty wykończeniowe są znacznie wyższe, a na przeprowadzkę często trzeba czekać nawet kilkanaście miesięcy. Z kolei mieszkania z rynku wtórnego mogą okazać się niefunkcjonalne, a dodatkowo przed przeprowadzką konieczne jest sprawdzenie stanu technicznego całego budynku. Co należy wiedzieć przed kupnem własnej nieruchomości? O szczegółach opowiada Agata Stradomska, Menadżer ds. Marketingu i Szkoleń RE/MAX Polska.

Rynek pierwotny

Niewątpliwą zaletą mieszkania od dewelopera jest to, że jest nowe, a więc można je urządzić od podstaw zgodnie z własnymi wymaganiami, a przy jego budowie zostały wykorzystane nowoczesne technologie i materiały energooszczędne. Lokale te dopasowane są do współczesnych potrzeb mieszkaniowych – zarówno pod względem ich metraży, jak i funkcjonalności pomieszczeń. Najczęściej znajdują się na zamkniętych, monitorowanych osiedlach, z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych, placami zabaw, zaaranżowaną zielenią, wewnętrznym patio, rowerowniami czy wózkowniami. Bloki te są estetyczne, ładnie wykończone, mają reprezentacyjne korytarze, windy (często nawet w niskich budynkach).

Jeśli chcemy kupić mieszkanie w konkretnej lokalizacji może się jednak okazać, że wybór dostępnych mieszkań jest niewielki albo nawet nie są one w ogóle dostępne. Dodatkowo, do takiego mieszkania nie wprowadzimy się od razu po zakupie. Trzeba je wykończyć, a w wielu przypadkach poczekać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy na dokończenie budowy. Oczywiście można czekać aż lokale zostaną ukończone i wtedy podjąć decyzję o zakupie. Musimy jednak liczyć się z tym, że wybrane mieszkanie może nie być już dostępne, ponieważ ktoś nas uprzedzi, a propozycje, które pozostaną do sprzedaży mogą nie spełniać naszych oczekiwań.

Warto zwrócić uwagę także na fakt, że decydując się na zakup mieszkania w fazie budowy nie obejrzymy go fizycznie, dlatego swoją decyzję musimy oprzeć na naszej wyobraźni popartej makietami, planami, rysunkami czy wizualizacjami. Dodatkowo deweloperzy zazwyczaj budują osiedle etapami i zanim nie zostaną ukończone wszystkie, będziemy sąsiadować z placem budowy, narażeni np. na hałas.

Kolejną ważną kwestią są koszty. Oprócz ceny mieszkania jaką zapłacimy deweloperowi musimy doliczyć dodatkowe wydatki, takie jak zakup miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, a przede wszystkim koszty wykończenia mieszkania – czyli położenia podłóg, urządzenia łazienki czy kuchni. Dobrą stroną zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest to, że nie zapłacimy podatku PCC, który na rynku wtórnym wynosi aż 2 proc. ceny mieszkania. Czyli kupując mieszkanie za 400 tys. zł w kieszeni pozostawimy 8 tys. zł.

Rynek wtórny

Do mieszkania z rynku wtórnego najczęściej można wprowadzić się od razu – bo przecież ktoś tam wcześniej mieszkał. Oczywiście można je wyremontować, a przynajmniej odświeżyć, ale najczęściej nie są to wydatki bezwzględnie potrzebne do przeprowadzki. W przypadku ograniczonego budżetu modernizację możemy przeprowadzać sukcesywnie. Te mieszkania są też najczęściej gotowe do przejęcia w krótkim terminie, ponieważ ktoś, kto je sprzedaje, najczęściej ma już swój pomysł na życie i łatwiej może zaakceptować szybką wyprowadzkę.

Kiedy chcemy kupić mieszkanie w konkretniej lokalizacji, wówczas łatwiej nam będzie znaleźć je na rynku wtórnym. Minusem tego rozwiązania jest jednak to, że starsze mieszkania nie zawsze mają parkingi oraz garaże. Dodatkowo w niskich blokach często brakuje wind, dlatego na trzecie lub czwarte piętro trzeba wchodzić schodami. Z drugiej strony jest mniej niespodzianek, ponieważ dokładnie widzimy co kupujemy. Możemy też wcześniej poznać sąsiadów.

Jednak starsze budownictwo często nie odzwierciedla naszych potrzeb – w mieszkaniach są małe pomieszczenia, niefunkcjonalne łazienki czy kuchnie, przechodnie pokoje, brak miejsc na duże szafy czy łóżka. Dziś jesteśmy bardziej wybredni niż w latach 60. czy 80., kiedy sukcesem było zdobycie jakiegokolwiek własnego mieszkania. O takie detale jak estetyka czy funkcjonalność wówczas nie dbano. Jeśli zdecydujemy się na zakup takiego mieszkania warto pomyśleć o konsultacji z architektem, który podpowie jakie rozwiązania i modyfikacje wprowadzić, aby usprawnić nieergonomiczną przestrzeń życiową.

Kupując lokal na rynku wtórnym, oprócz oceny wizualnej samego mieszkania należy również zwracać uwagę na stan techniczny budynku, znajdujących się w nim instalacji, a także koszty, które będziemy ponosić, związane z przeprowadzeniem ewentualnych remontów, w tym ocieplenia budynku oraz te związane z eksploatacją mieszkania. Kupując lokal w starszych budynkach zazwyczaj nie opłacamy co miesiąc ochrony osiedla czy portiera, lecz w to miejsce pojawia się koszt remontów budynku czy wyższe wydatki związane z comiesięczną eksploatacją lokalu.

Na rynku dostępne są też kilkuletnie mieszkania w blokach i apartamentowcach, wykończone w nowoczesnym standardzie, gotowe do wprowadzenia się od zaraz. Jedyną ich wadą jest cena. W ostatnich latach stawki za nieruchomości uległy redukcji, a osoby, które obecnie sprzedają mieszkanie są niechętne do poniesienia dużej straty. Sprzedający ponieśli również niemałe wydatki na ich wykończenie, a wartość mieszkania uzupełniają też trwałe zabudowy, jak kuchnie czy szafy, idealnie dopasowane do przestrzeni.

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania należy rozważyć wady i zalety każdego rozwiązania. Trzeba dokładnie przeanalizować własne oczekiwania, a szczególnie wymagania dotyczące ceny mieszkania, czasu, w jakim musimy się przeprowadzić do nowego lokalu oraz odległości punktów komunikacyjnych. Należy także pamiętać, aby przy podejmowaniu decyzji o kupnie nieruchomości uwzględnić relację jakości do ceny – wówczas, nawet jeśli zdecydujemy się sprzedać dane mieszkanie za kilka lat, nie poniesiemy znaczących strat.