nieruchomosci

Szanowny Użytkowniku,

Zanim zaakceptujesz pliki "cookies" lub zamkniesz to okno, prosimy Cię o zapoznanie się z poniższymi informacjami. Prosimy o dobrowolne wyrażenie zgody na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz udostępniamy informacje dotyczące plików "cookies" oraz przetwarzania Twoich danych osobowych. Poprzez kliknięcie przycisku "Akceptuję wszystkie" wyrażasz zgodę na przedstawione poniżej warunki. Masz również możliwość odmówienia zgody lub ograniczenia jej zakresu.

1. Wyrażenie Zgody.

Jeśli wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych Zaufanych Partnerów, które udostępniasz w historii przeglądania stron internetowych i aplikacji w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i aplikacjach w celu określenia Twoich potencjalnych zainteresowań w celu dostosowania reklamy i oferty), w tym umieszczanie znaczników internetowych (plików "cookies" itp.) na Twoich urządzeniach oraz odczytywanie takich znaczników, proszę kliknij przycisk „Akceptuję wszystkie”.

Jeśli nie chcesz wyrazić zgody lub chcesz ograniczyć jej zakres, proszę kliknij „Zarządzaj zgodami”.

Wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Możesz zmieniać zakres zgody, w tym również wycofać ją w pełni, poprzez kliknięcie przycisku „Zarządzaj zgodami”.



Artykuł Dodaj artykuł

Rynek magazynowy bije kolejne rekordy

Firma doradcza JLL podsumowała 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo - przemysłowych w Polsce.

Magazynowa hossa trwa - w 2016 r. w Polsce podpisano umowy najmu na ponad
3 miliony m2. To najwyższy wynik w historii rynku.

Firma doradcza JLL podsumowała 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo - przemysłowych w Polsce.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „W 2016 r. popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe w Polsce osiągnął najlepszy wynik w swojej historii. Podpisano umowy najmu na ponad 3 mln m2, z czego na popyt netto przypadło 2,2 mln m2. Wzrost PKB, jak również wzrost znaczenia Polski jako ośrodka obsługi firm z branży e-commerce na potrzeby krajów Europy Zachodniej stanowią istotny czynnik stymulujący popyt. Dodatkowo, jedne z najniższych na kontynencie stawek czynszowych oraz niskie stopy procentowe sprzyjają umacnianiu się wizerunku Polski jako jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie”.

Wybrane największe transakcje najmu w 2016 r. 

Rynek magazynowy bije kolejne rekordy
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016

W 2016 r. najbardziej aktywnym rejonem pod kątem popytu były okolice Warszawy (745 000 m2). Co ciekawe, Szczecin zanotował znaczący wzrost zapotrzebowania na magazyny dzięki dwóm transakcjom podpisanym przez Amazon i Zalando, które łącznie wynajęły 291 000 m2 w projektach realizowanych pod swoje zamówienie (tzw. BTS – build-to-suit).

„Tradycyjnie już sieci handlowe i operatorzy logistyczni byli najbardziej aktywni na rynku, a przypadło na nie 59% popytu netto zarejestrowanego w ubiegłym roku. Warto zauważyć, że wzrósł wolumen powierzchni wynajmowanej przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego”, dodaje Tomasz Olszewski.

Pustostany

W ubiegłym roku wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym ustabilizował się poziomie 6,1%.

„Warto zauważyć, że oddanie do użytkowania 1,2 mln m2 nowej powierzchni nie miało większego wpływu na ogólny wskaźnik pustostanów, co świadczy o wysokiej chłonności rynku. W dużej mierze spowodowane było to faktem, że znaczący udział projektów był realizowany w formule BTS. Całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce to aktualnie blisko 700 000 m2, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w rejonie warszawskim (o 63 400 m2), pomimo oddania do użytkowania blisko 217 500 m2 nowych zasobów. Aktualnie w Okolicach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 5,5%. Znaczny wzrost pustostanów odnotowano na rynku poznańskim (z 1,9% do 7,2%).

Z danych dostępnych na portalu www.magazyny.pl wynika, że najwyższy poziom wakatu rejestrowany jest w Trójmieście (14,1%), Lublinie (9,6%), Warszawie Miasto (9,4%) oraz Krakowie (9%). W Polsce Centralnej jedynie 3,0% powierzchni pozostaje bez najemcy.

Aktywność deweloperów – w górę

W 2016 r. aktywność budowlana była bardzo wysoka. Zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej wzrosły o 1,2 mln m2 sięgając tym samym 11,2 mln. m2. Deweloperzy realizowali inwestycje głównie na Górnym Śląsku (oddając do użytku 0,24 mln m2), w Okolicach Warszawy (0,21 mln m2), w Polsce Centralnej (0,19 mln m2) i Poznaniu (0,18 mln m2). Najwięcej - aż 775 000 m2 nowej powierzchni - oddał do użytku Panattoni.

Największe projekty oddane do użytku w 2016 r.

Rynek magazynowy bije kolejne rekordy
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.

„Obecnie w trakcie realizacji pozostaje ok. 1,45 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wartość porównywalna z rejestrowaną w okresie boomu lat 2006-2007. Znacząca aktywność deweloperów jest odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne”, dodaje Jan Jakub Zombirt.

75% realizowanej obecnie powierzchni magazynowej jest już zabezpieczona umowami najmu. Prawie 300 000 m2 powstaje w ramach dwóch projektów BTS w Gryfinie pod Szczecinem – na potrzeby Amazona i Zalando.

Największe projekty w budowie w IV kw. 2016 r.

Rynek magazynowy bije kolejne rekordy
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.

Pomimo poprawy infrastruktury nowe lokalizacje nie rozwijają się już tak szybko jak miało to miejsce jeszcze w ostatnich 2-3 latach. Większość z nich odnotowuje spowolnienie po okresie krótkiej, ale gwałtownej dynamiki początkowego okresu wzrostu, np. Lublin, Podkarpacie, Trójmiasto i Kraków.

 

Czynsze - stabilne

W okresie ostatnich pięciu lat, na głównych rynkach odnotowywano nieznaczne lub brak zmian stawek czynszów bazowych i efektywnych (uwzględniających ulgi i zachęty od właścicieli). W 2016 r. czynsze bazowe pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 – 3,6 euro / m2 / miesiąc), na Górnym Śląsku (2,7 – 3,5 euro / m2 / miesiąc), Poznaniu (2,8 – 3,5 euro / m2 / miesiąc), Polsce Centralnej (2,6–3,2 euro / m2 / miesiąc) oraz w Trójmieście (3,0–3,3 euro / m2 / miesiąc). Nieznaczny spadek rzędu 0,1 – 0,2 euro / m2 / miesiąc odnotowano w strefie miejskiej Warszawy oraz we Wrocławiu. Pod względem czynszów efektywnych najbardziej konkurencyjnymi regionami były Górny Śląsk (1,9 – 3,1 euro / m2/ miesiąc), Okolice Warszawy (2,0 – 2,8 euro / m2 /miesiąc), Polska Centralna (2,0 – 2,8 euro / m2/ miesiąc) oraz Poznań (2,1 – 3,0 euro / m2/ miesiąc). 

Grunty przemysłowe – kluczem infrastruktura

W 2016 r. zainteresowanie deweloperów w zakresie pozyskiwania nowych działek pod zabudowę obiektami magazynowymi i przemysłowymi było skupione głównie na regionach i miastach, które znacząco skorzystały po zrealizowaniu nowych projektów infrastruktury drogowej.

Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, komentuje: „Otwarcie centralnego odcinka autostrady A1 (Stryków – Tuszyn) wzmocniło zainteresowanie gruntami przemysłowymi zlokalizowanymi po wschodniej stronie Łodzi. Stopniowa rozbudowa drogi ekspresowej S8 w południowo-zachodnich przedmieściach aglomeracji warszawskiej wpłynęła na aktywność deweloperów w tym rejonie. Pojawiają się również coraz to nowsze, interesujące lokalizacje położone wzdłuż stopniowo przedłużanej drogi ekspresowej S3 w zachodniej Polsce. Korytarz transportowy biegnący od Szczecina do granicy z Czechami stworzy tym samym szereg możliwości inwestycyjnych na nowych podstrefach, takich jak Zielona Góra, Nowa Sól czy Świebodzin. Warto jednak zwrócić uwagę na wyzwania związane z rynkiem pracy. Tak kluczowe rynki magazynowe jak Poznań czy Wrocław notują obecnie bardzo niski poziom bezrobocia, co może ograniczyć dalsze inwestycje w tym miastach. Dlatego też inwestorzy zaczynają coraz odważniej spoglądać na kilka mniejszych lokalizacji”.

Ceny gruntów pod inwestycje magazynowo – przemysłowe w 2016 r.

Rynek magazynowy bije kolejne rekordy
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016

Transakcje inwestycyjne – aż 770 mln euro

„W 2016 r. właścicieli zmieniły obiekty magazynowe o łącznej wartości ok. 770 mln euro – to historycznie najlepszy rezultat w tym segmencie rynku nieruchomości. Największe transakcje to zakup portfolio logistycznego P3 przez GIC, portfolio Hillwood przez CBRE GI, przejęcie portfela NBGI przez Hines REIT i kupno przez GLL centrum obsługi zamówień Amazon w Poznaniu. Z uwagi na toczące się transakcje portfelowe 2017 rok może zakończyć się kolejnym rekordowym wynikiem”, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL.

Struktura własnościowa nadal jest skoncentrowana w rękach pięciu głównych graczy (Prologis & JV Partnerzy, SEGRO & JV Partnerzy, Panattoni & JV Partnerzy, Blackstone/Logicor, Goodman) kontrolujących na koniec 2016 r. łącznie ponad 56% powierzchni magazynowej w Polsce.

Prognozy

Ubiegłoroczna rekordowa aktywność rynkowa - zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów - pozwala z ostrożnym optymizmem spoglądać w 2017 r. Pomimo, że planowana nowa podaż w I poł. 2017 r. będzie znacząca, nie powinno to w większym stopniu wpływać na wskaźnik pustostanów, ponieważ już pod koniec ubiegłego roku realizowana powierzchnia była zabezpieczona w 75% umowami najmu. Aktywność największych graczy także w 2017 r. będzie skupiona na głównych regionach.

„Warto zauważyć, że w najbliższych latach zakończy się budowa kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych. Wśród nich jest S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie 2017/18 r. stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju, dodaje Tomasz Olszewski.