Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego zasady funkcjonowania regulują przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym. Najczęściej prawo ustanawiane jest na rzecz osób fizycznych dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub samorządu.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej osobie prawnej lub fizycznej na określony czas. Okres trwania użytkowania wieczystego nie powinien być krótszy niż 40 lat, a jednocześnie nie powinien przekraczać 99 lat. Użytkowanie wieczyste jest zwykle ustanawiane dla gruntów znajdujących się w obrębie miast. Dla zaistnienie prawa, obligatoryjne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Wraz z podpisaniem aktu notarialnego w księdze wieczystej w części dotyczącej spisu praw związanych z nieruchomością, umieszczany jest stosowny zapis. Użytkowanie wieczyste jest w pewnym sensie podobne do prawa własności.

Planujesz zakup mieszkania? Sprawdź oferty nowych mieszkań w Katowicach na RynekPierwotny.pl

Zakres praw użytkownika wieczystego jest zbliżony do tych jakimi dysponuje właściciel. Użytkownik wieczysty może nieruchomość sprzedać, darować lub przekazać komuś w spadku. Nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego może również być obciążona hipoteką. Wraz z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego, powstaje konieczność regulowania okresowych opłat z tego tytułu. Warto przy tym zaznaczyć, że użytkownik wieczysty nie jest zobligowany do uiszczania podatku od nieruchomości gruntowej. Wysokość opłat rocznych jest uzależniona od przeznaczenia gruntu i oscyluje w granicach od 0,3 do 3 proc. ceny nieruchomości. Użytkownik wieczysty powinien uregulować zobowiązania do końca marca każdego roku. Obowiązujące prawo pozwala aktualizować wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, użytkownik wieczysty będzie zobowiązany uiścić wyższą opłatę. Aktualizacja wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może się jednak odbywać się częściej, niż raz na trzy lata. Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego może być przeprowadzona na zarówno na wniosek użytkownika wieczystego jak i właściciela gruntu. Zdarzyć się bowiem może, iż wartość nieruchomości obniży się, co przełoży się odpowiednio na zmniejszenie wielkości daniny. W tym przypadku użytkownik wieczysty powinien udowodnić, że faktycznie zmniejszyła się wartość użytkowanego przez niego gruntu.

Postępowanie w sprawie zmniejszenia wartości - krok po kroku

Aby rozpocząć postępowanie, użytkownik wieczysty musi zgłosić żądanie obniżenia opłaty do końca roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Sytuacje sporne pomiędzy użytkownikiem wieczystym, a właścicielem gruntu są rozpatrywane przez samorządowe kolegium odwoławcze. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanowi wyższą instancje, która zajmuje się rozpatrywaniem sporów administracyjnych. Aby zgłosić odwołanie, wystarczy nie zgadzać się z decyzją danego organu samorządowego. SKO może uchylić zaskarżoną decyzję administracyjną w całości lub części, jak również stwierdzić brak zasadności odwołania. W przypadku, gdy zgłaszanie odwołania do SKO nie przyniosło dla użytkownika wieczystego pożądanych efektów, może on skierować sprawę na drogę sądową. Zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego zaczyna obowiązywać od początku roku, następującego po roku w którym użytkownik wieczysty domagał się jej zaktualizowania. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mogą stanowić istotny koszt w rocznym budżecie, szczególnie dla użytkowników wieczystych, którzy użytkują grunty o przeznaczeniu komercyjnym. W przypadku stwierdzenia spadku wartości nieruchomości gruntowej, z pewnością warto złożyć wniosek o obniżenie opłaty z tytuły użytkowania wieczystego. Ewentualną zmianę wartości nieruchomości oszacowuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który w procesie wyceny opiera się na transakcyjnych cenach z rynku lokalnego. W operacie szacunkowym wykazuje, o ile zmniejszyła się lub zwiększyła wartość nieruchomości, w porównaniu do ceny stanowiącej bazę do wyliczania wysokości funkcjonującej opłaty.

Artykuł opracowany przez redakcję serwisu RynekPierwotny.pl - największej bazy nowych mieszkań i domów w internecie.