W 2017 roku większość projektowanych mieszkań zostało stworzonych z myślą o rynku najmu i potrzebach tzw. cyfrowych nomadów. Potrzebują oni mieszkań niedrogich w utrzymaniu, funkcjonalnych i w dobrych lokalizacjach. Nie ma podstaw, aby twierdzić, że w 2018 roku coś się zmieni w strukturze oddawanych mieszkań.

Agnieszka Szczepaniak z pracowni architektonicznej AP Szczepaniak

Bez dwóch zdań można powiedzieć, że na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z tzw. boomem – czyli stabilnym wzrostem sprzedaży, szczególnie w największych polskich miastach. Nie jest też tajemnicą, że znacząco wzrosła liczba transakcji gotówkowych, co oznacza, że mieszkania pełnią coraz częściej funkcję instrumentu finansowego. Przy niskim oprocentowaniu lokat oraz dużych wahaniach giełdowych, nieruchomości wydają się stabilnym i bezpiecznym obiektem inwestycyjnym. – Deweloperzy i inwestorzy, którzy z nami współpracują, zwracają dużą uwagę na projektowanie jak najbardziej opłacalne dla kupującego. Co to oznacza? Nieruchomości w strategicznych lokalizacjach czy w centrach miast projektujemy i przygotowujemy z myślą, przede wszystkim, o kliencie inwestycyjnym – mówi Agnieszka Szczepaniak z pracowni architektonicznej AP Szczepaniak. Jak dodaje, chcąc spróbować opisać to założenie, można odnieść się do kilku punktów: minimalizm, funkcjonalność, przestrzenie użytkowe, lokalizacja i dostęp do infrastruktury oraz estetyka. Co to oznacza dla potencjalnego inwestora?

Minimalizm i funkcjonalność

Nowi mieszczanie traktują mieszkania dużo bardziej w kategorii funkcjonalnej niż emocjonalnej. Lokum nie musi być wielkie, ma natomiast być ustawne i „łatwe w zarządzaniu”. Mniejszy metraż to niższe koszty utrzymania i mniej czasu poświęcanego choćby na zachowanie porządku. Dzięki sharing economy i popularyzacji sieciówek ludzie dziś gromadzą mniej rzeczy, a częściej stawiają na ich użyteczność. Dlatego nie są potrzebne tak popularne w PRL i latach 90. schowki i dodatkowe przestrzenie służące jako składziki. Więcej czasu spędza się poza domem (w pracy, w przestrzeni społecznej – restauracjach, pubach, kinach, teatrach, siłowniach), więc i mniej się jada w domu, dlatego też wyraźnie widać zmniejszenie powierzchni kuchennych i jadalnianych. Ważne też, aby o projektowanym lokalu myśleć właśnie jako o dobrym miejscu nie tylko do życia, lecz także do pracy, gdyż bardziej popularny stał się trend pracy w domu (możliwość pracy zdalnej oferuje coraz więcej korporacji). Często deweloperzy oferują opcję „pod klucz”, żeby uprościć ofertę dla potencjalnego inwestora. Nowe inwestycje wyposażone są w ofertę smart home, a jeżeli znajdują się w centrum i będą wynajmowane krótkoterminowo (np. przez AirBnB), to zamontowane zostają m.in. zamki zarządzane za pomocą aplikacji internetowej.

Z biznesowego punktu widzenia małe mieszkania to po prostu lepszy interes – łatwiej je upłynnić, jak również uzyskać większy zysk z metra kwadratowego. Ogromnym sukcesem w ostatnich latach cieszą się tzw. mikroapartamenty, czyli lokale użytkowe projektowane pod wynajem. – W gruncie rzeczy projektowanie małych rozkładowych lokali to nie lada sztuka. My akurat mieliśmy szczęście zebrać doświadczenie na Starterze, które procentuje. Każdorazowo jednak odpowiadamy sobie na pytanie: czego potrzebuje klient i jak to zaprojektować, aby inwestor mógł osiągać zwrot z włożonego kapitału. Muszę przyznać, że rynek ten jest całkiem wymagający – komentuje Agnieszka Szczepaniak.

Jak dodaje, niemniej jednak musimy liczyć się z tym, że rynek najmu mieszkań czy mikroapartamentów dopiero zaczyna się rozwijać. W innych krajach Europy procent wynajmowanych mieszkań w stosunku do ogółu lokali w danym kraju wynosi ok. 50%,w Polsce jest on na poziomie ok. 15%. Warto podkreślić, że Polska staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem pod względem ofert pracy, ale również ciekawą lokalizacją do zwiedzania i odpoczynku. Dlatego też prognozuje się, że rynek ten będzie w szybkim tempie doganiał resztę państw Europy.

Przestrzeń społeczna i lokalizacja

Jako społeczeństwo staliśmy się bardziej mobilni. Więcej podróżujemy, inaczej też korzystamy z oferty miejskiej. W inny sposób się przemieszczamy. Podchodzimy do czasu bardziej transakcyjnie, to znaczy, że nie chcemy go stracić. Dlatego coraz większą wagę przywiązujemy do lokalizacji miejsca zamieszkania. Młode pokolenie nie chce brać kredytu w pierwszej fazie swojego życia zawodowego, bo nie może pozwolić sobie na lokal w centrum, a nie chce skazywać się na życie na suburbiach. To naturalne, wolą wynajmować. „Dzisiejsze mieszkanie marzeń” powinno być dobrze skomunikowane ze społecznym centrum miasta, ulokowane blisko pracy (tutaj też warto zwrócić uwagę na dostępność oferty transportu publicznego. Dobrze, by można było poruszać się rowerem, a także, by był dostęp do infrastruktury rekreacyjno-sportowej). To jednak nie wszystko, bo przestrzeń to również obszar samej inwestycji. Skoro mieszkania mają małe metraże, to w budynku powinny być także schowki, przestrzenie wspólne, rowerownia czy wózkownia. Duże kompleksy mieszkalne przeznaczają też coraz większe przestrzenie na działalność gospodarczą (sklepy itp.) oraz dbają o jakość najemców. Nie bez znaczenia jest również estetyzacja przestrzeni, począwszy od świeżej architektury, poprzez markę i lifestyle, po projekt małej architektury i przestrzenie wspólne.

– Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w trakcie hossy, nie znaczy to jednak, że projekt architektoniczny inwestycji, a także jej wizualny odbiór już po wybudowaniu nie jest istotny – te czasy przeszły do lamusa. Dziś projektujemy pod potrzeby kupujących. Ponadto staramy się wychodzić naprzeciw oczekiwaniom naszych klientów i przewidzieć, jak będą żyć i mieszkać ludzie za dwa, trzy lata. To też wartość dodana dla dewelopera i inwestora indywidualnego – puentuje Agnieszka Szczepaniak.