Nie bez przyczyny nieruchomości uchodzą za jedną z najbardziej solidnych form lokat kapitału. Inwestycja tego typu to przede wszystkim sposób na zabezpieczenie przyszłości. Nierzadko może też okazać się doskonałą metodą na osiągnięcie stabilnej niezależności finansowej. Jakiego rodzaju nieruchomość będzie jednak bardziej opłacalna: gotowe mieszkanie czy ziemia przygotowana pod budowę?

Rynki w walce ze stabilnością

W trakcie ostatniej dekady zarówno rynki walutowe, jak również surowcowe okazały się wyjątkowo zależne od decyzji politycznych, co powodowało liczne zawirowania na parkietach giełd (spory udział miały w tym również kryptowaluty). Rozwiązaniem kompromisowym, zwłaszcza dla inwestorów posiadających stosunkowo niewielkie oszczędności, były lokaty w metale szlachetne, lecz w tym przypadku ciemna strona medalu to relatywnie niska stopa zwrotu takiej inwestycji.

Pozostają zatem nieruchomości – pieniądze zainwestowane w mieszkanie lub grunt mogą stanowić nie tylko sposób zabezpieczenia kapitału, lecz także polisę, z której czerpać będziemy dochód w przyszłości. Pamiętajmy przy tym, że im większy wkład własny na początku, tym inwestycja będzie korzystniejsza: odpadają wtedy koszty obsługi kredytu, a także konieczność uwzględnienia inflacji.

Grunt czy mieszkanie?

Na polskim rynku nieruchomości w ostatnim okresie panuje prawdziwa hossa. Mieszkania na sprzedaż w nowowznoszonych budynkach, mimo rosnących od przeszło dwóch lat cen za metr kwadratowy powierzchni, wciąż wyprzedają się na pniu – zwłaszcza w większych miastach, w których realizuje się najwięcej inwestycji.

Podaż nadąża jednak za popytem: najlepszym przykładem potwierdzającym doskonałą kondycję rynku mieszkaniowego może być Wrocław, w którym rok 2017 przyniósł prawie stuprocentowy wzrost ilości wydawanych pozwoleń na budowę w porównaniu do poprzedniego sezonu. Kiedy jednak zastanawiamy się, w jaką formę nieruchomości włożyć zarobione pieniądze, stajemy przed dwiema możliwościami: albo grunt, albo gotowe mieszkanie.

Kupno działki – wady i zalety

Na co uważać?

Zanim omówimy zalety i wady kupna gruntu pod budowę domu, należy zaznaczyć, że decyzja o nabyciu ziemi wiąże się z powzięciem o wiele większej odpowiedzialności, niż ma to w przypadku kupna gotowego mieszkania. Jeśli zależy nam na jak najszybszym rozpoczęciu budowy, powinniśmy na wstępie wykreślić z pola zainteresowań grunty rolne – zwłaszcza takie, na których żyzność gleb ustalona została powyżej III klasy. Formalności związane z wyłączeniem ziemi z produkcji rolnej mogą ciągnąć się bardzo długo, nawet do kilku lat. Również większość banków jest niechętna kredytowaniu zakupu gruntów rolnych, a do tego należy również doliczyć koszt obsługi ewentualnej pożyczki zaciągniętej na budowę domu.

Zbadaj grunt pod nogami

W przypadku nabycia ziemi koniecznością będą również badania podmokłości gruntu, co pozwoli określić parametry takie jak możliwość podpiwniczenia, wysokość podmurówki itp. Przed nabyciem działki należy też obowiązkowo sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli w pobliżu planowana jest budowa „niespodzianki” w postaci drogi szybkiego ruchu lub spalarni śmieci, lepiej dać sobie spokój z inwestowaniem w takim miejscu. To jedynie skrótowe wyliczenie najważniejszych szczegółów, bowiem w trakcie budowy mogą pojawiać się dodatkowe czynniki wpływające zarówno na czas realizacji inwestycji, jak również jej ostateczny koszt.

Dlaczego jednak warto inwestować w ziemię?

Kupno ziemi niesie ze sobą korzyści przede wszystkim dla osób, którym zależy na wolności. Oczywiste jest, że postawienie jednorodzinnego domu nie naraża nas na konieczność znoszenia hałaśliwych sąsiadów, a także eliminuje częste na blokowiskach codzienne poszukiwania miejsca do zaparkowania samochodu. Poza tym nawet jeśli nie zdecydujemy się na postawienie domu na nowonabytym gruncie (a przynajmniej nie w najbliższym czasie), to mamy dużą szansę na sprzedanie go nawet z kilkukrotnym przebiciem w stosunku do ceny początkowej. Tyczy się to przede wszystkim działek ulokowanych w pobliżu dużych miast, będących regionalnymi centrami gospodarczymi – takie tereny najszybciej zyskują na wartości.

Wady i zalety kupna mieszkania

Mniejsze ryzyko, mniejsza swoboda

Kupno mieszkania lub gotowego budynku wiąże się przede wszystkim z koniecznością dopilnowania o wiele mniejszej liczby formalności niż w przypadku działki pod budowę. W przypadku inwestycji w już istniejące lokum nie musimy przejmować się procedurami związanymi z usługami geodezyjnymi, kwestiami administracyjnymi itd. Powyższe cechy pozwalają myśleć, iż kupno „gotowca” jest obarczone o wiele mniejszym ryzykiem – i w istocie tak jest, a przynajmniej w teorii. W praktyce jednak decyzja o zakupie gotowej nieruchomości daje nam jednak dużo mniejsze możliwości wyboru: zarówno pod względem ostatecznego kształtu budynku/mieszkania, jak również możliwości wykończenia (zwłaszcza jeśli decydujemy się na zakup w późnym etapie budowy), a nawet doboru sąsiadów.

Mieszkanie nie do mieszkania?

Ponadto, wiele osób nadal decyduje się na zakup mieszkania tylko po to, by w nim mieszkać. Brzmi sensownie? Tylko pozornie! Przy obecnych cenach mieszkań kredyt wzięty na kilkadziesiąt lat spłacać będziemy praktycznie przez całe zawodowe życie. Zaiste, nieciekawa perspektywa, szczególnie w sytuacji, gdy posiadamy jedno-dwa źródła dochodu. Dodatkowo dochodzą do tego koszty ewentualnego wykończenia, a także nieprzewidziane wydatki – zwłaszcza gdy decydujemy się na kupno lokalu jeszcze wtedy, gdy cała inwestycja ma postać „dziury w ziemi”. Wysokie ceny na rynku nieruchomości (szczególnie w dużych miastach) sprawiają zatem, że jedynym nadającym się do obrony wytłumaczeniem kupna nowego mieszkania jest przeznaczenie go pod dalszą inwestycję – najem lub szybką sprzedaż z zyskiem.

Jakie zalety niesie kupno gotowego mieszkania?

Zakup gotowego lokalu może mieć jednak duże zalety – głównie wtedy, gdy dysponujemy dość pokaźną sumą gotówki, którą możemy przeznaczyć na wkład własny. Pamiętajmy, że nawet niskooprocentowany kredyt może znacznie zmniejszyć długofalową stopę zwrotu inwestycji wskutek zarówno inflacji, jak również związanych z nią zmian na rynkach walutowych.

Jeśli zatem jesteśmy w stanie samodzielnie pokryć dużą część kosztów nabycia lokalu, strzałem w dziesiątkę będzie kupno mieszkania w celu dalszego wynajmu. Najemcy są jednak coraz bardziej wybredni, dlatego warto zwrócić uwagę przede wszystkim na niewielkie apartamenty w dobrym standardzie, o co najmniej niezłym stopniu skomunikowania z kluczowymi częściami miast. Kredyt zaciągnięty na tego typu inwestycję będzie spłacał się sam (z czynszu najemców), a dodatkowo wciąż olbrzymi głód mieszkaniowy powoduje windowanie cen najmu na niebotyczne poziomy – zwłaszcza w dużych miejscowościach.