Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawiają się opinie, że kupowanie lokali na wynajem staje się mniej opłacalne i jest obarczone ryzykiem większym niż dotychczas.

W wypowiedziach ekspertów jest część prawdy, jednak należy do nich podchodzić z dystansem, biorąc pod uwagę trzy istotne aspekty: horyzont czasowy, zmieniające się warunki rynkowe oraz rodzaj inwestycji.

Długoterminowe planowanie

Prezes PVI Jakub Nieckarz

Rozważając inwestycję w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem należy przede wszystkim zdawać sobie sprawę, że to przedsięwzięcie długoterminowe, obliczone na minimum kilkanaście lat. Zakładając, że roczna stopa zwrotu wynosi 4-6 proc., cały zaangażowany kapitał możemy odzyskać dzięki dochodom z czynszu po około 17 latach.

Inwestycję możemy oczywiście zakończyć wcześniej, sprzedając nieruchomość. Wówczas efekt zależy od różnicy między ceną zakupu i sprzedaży, ale zazwyczaj zysk pojawia się już po kilku latach. Oczywiście w zależności od koniunktury, ponieważ trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia okresowych niekorzystnych zmian cen na rynku nieruchomości, utrudniających realizację zysku z transakcji.

Zmienność rynku a spodziewane zyski

Inwestycja w nieruchomości wiąże się z naturalnym ryzykiem wynikającym ze zmian warunków rynkowych, które ewoluują zgodnie z aktualną sytuacją gospodarczą. Nie zawsze są one korzystne z punktu widzenia posiadacza nieruchomości. W przypadku najmu ryzyko może ujawniać m.in. w związku ze względną oceną opłacalności inwestycji. Obecnie stopa zwrotu z najmu jest 3 do 5 razy wyższa w porównaniu do innych, najbardziej popularnych form lokowania pieniędzy, w szczególności depozytów bankowych i obligacji skarbowych. Od ponad trzech lat stopy procentowe są najniższe w historii, dlatego należy założyć, że w perspektywie kilku czy kilkunastu lat względna atrakcyjność najmu – w porównaniu do depozytów bankowych - musi się zmienić. Warto jednak podkreślić, że inwestor nadal uzyskuje dochód rzędu 4-6 proc., a więc założenia wyjściowe inwestycji i jej efekty nie ulegają niekorzystnej zmianie.

Zmieniać się jednak mogą także możliwe do uzyskania stawki najmu. W normalnych warunkach zachowują się one stabilnie, a najczęściej wykazują lekką tendencję wzrostową. Czynsze najmu podążają z reguły za inflacją, chroniąc tym samym zaangażowany kapitał przed deprecjacją wynikającą ze spadku wartości pieniądza. Niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości pojawiają się zazwyczaj w okresach osłabienia gospodarczego i związanego z nim pogorszenia się sytuacji materialnej obywateli. Wzrost bezrobocia i spadek dochodów obniżają popyt na wynajem, skutkując spadkiem wysokości czynszów.

Popyt i podaż w długiej perspektywie

Drugą okolicznością mogącą doprowadzić do pogorszenia się wyników inwestycji opartych o najem nieruchomości, są zmiany innych warunków rynkowych, przede wszystkim związanych z podażą lokali oferowanych do wynajęcia oraz popytem ze strony najemców. W obecnych warunkach inwestorzy nie mają raczej kłopotów ze znalezieniem chętnych na lokale. Trzeba jednak pamiętać, że względnie wysoka atrakcyjność najmu skutkuje trwającym od ponad dwóch lat szybkim wzrostem podaży nieruchomości oferowanych na wynajem. Jednocześnie  perspektywa utrzymania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy sprawia, że tendencja ta będzie przybierać na sile. W pewnym momencie może więc dojść do nasycenia rynku, a nawet odwrócenia relacji podaży i popytu na niekorzyść osób oferujących lokale na wynajem, a więc do spadku stawek czynszu. Nie bez znaczenia dla opłacalności inwestycji w najem jest też obserwowana od pewnego czasu tendencja wzrostu cen mieszkań, powodująca spadek rentowności w przypadku utrzymywania się stawek najmu na niezmienionym poziomie lub wolniejszego ich tempa wzrostu. Takie czynniki powodują wzrost ryzyka inwestycyjnego w sytuacji, gdy rynkowe stawki najmu pójdą w dół.

Duzi gracze i profesjonalizacja rynku

Wpływ na rynek mogą również wywierać zmiany instytucjonalne i to w dwóch płaszczyznach. Pierwsza to rządowe plany dotyczące budownictwa mieszkaniowego, w tym lokali na wynajem oraz związane z tym regulacje, których kształtu - a co za tym idzie, wpływu na rynek - nie sposób w tej chwili przewidzieć. Choć na razie stopień zaawansowania tych programów  jest niewielki, to jednak w dalszej przyszłości trzeba się liczyć z możliwością pośredniego choćby wpływu na wysokość stawek najmu komercyjnego. Druga płaszczyzna to coraz szybciej rozwijający się segment profesjonalnego rynku lokali przeznaczonych na wynajem. Do powstających od kilku lat obiektów typu apart- i condohotele, dołączają coraz liczniej komercyjne domy akademickie oraz, zarządzane przez wyspecjalizowane firmy, budynki składające się wyłącznie z lokali na wynajem krótko- bądź długoterminowy. Choć przez najbliższych kilka lat nadal dominować będzie na polskim rynku model oferowania najmu przez indywidualnych inwestorów, posiadających najczęściej jeden lub rzadziej kilka lokali, to jednak wzrośnie znaczenie instytucjonalnych form najmu komercyjnego oraz bazujących na nich produktów inwestycyjnych. Ich największą zaletą jest to, że są profesjonalnie przygotowywane - od etapu wyboru lokalizacji, projektowania, po wyposażenie i zarządzanie - dzięki czemu są w stanie oferować inwestorom wysokie i stabilne stopy zwrotu w długim okresie. Takie inwestycje ograniczają wpływ niekorzystnych wahań wynikających z sezonowości czy zmian koniunktury, a ponadto niemal całkowicie zdejmują z inwestora obowiązki związane z administrowaniem i zarządzaniem nieruchomością.