Zakup własnego mieszkania jest inwestycją na tyle poważną, że warto być do niej solidnie przygotowanym. Prezentujemy krótki poradnik, który w kilku prostych krokach opisuje proces kupna mieszkania na rynku pierwotnym.

Krok I - sprawdź swoją zdolność kredytową

Pierwszy krok możesz pominąć wtedy, gdy zakup mieszkania finansujesz w stu procentach z własnych środków – bez konieczności zadłużania się. W takim przypadku od razu przejdź do punktu drugiego

"Wolę jednak wziąć kredyt”

Pierwszym krokiem na drodzedo zapewnienia sobie nowego mieszkania będzie zatem sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Poszukiwania lokum należy bowiem rozpocząć dopiero wtedy, gdy zapoznamy się z kwotą, jaką bank będzie w stanie nam pożyczyć. Bez tej wiedzy każde poszukiwania przypominać będą dzielenie skóry na żywym jeszcze niedźwiedziu. Dane na temat zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przechowywane są w rejestrach Biura Informacji Kredytowej (BIK).

Krok II - znajdź mieszkanie

Jeśli już znamy dane na temat finansów, możemy przystąpić do poszukiwań nowego mieszkania. W tym przypadku należy kierować się przede wszystkim własnymi preferencjami, które na bieżąco powinny być konfrontowane z posiadanymi przez nas możliwościami finansowymi. Kluczowe w podejmowaniu decyzji parametry omawiamy poniżej.

Lokalizacja mieszkania

Lokalizacja nowego lokum to niezmiennie jeden z najważniejszych czynników podczas wyboru każdego mieszkania. Chociaż budowa nowych bloków na skrajnych przedmieściach miast powoli odchodzi do lamusa, to jednak w dalszym ciągu takie miejsca kuszą swoją stosunkowo niską ceną. Dodatkowo wartość nieruchomości może obniżyć (a nam skutecznie uprzykrzyć życie) bliska obecność zakładów przemysłowych, hałaśliwych dróg oraz cuchnących wysypisk odpadów.

Informacje o planowanych tego typu przedsięwzięciach znajdziesz w biuletynach informacyjnych wydawanych przez samorządy oraz w planie zagospodarowania przestrzennego dla danej okolicy.

Przeznaczenie mieszkania

Zastanowić się należy, czy potrzebujemy mieszkania na własne potrzeby, czy raczej zamierzamy przeznaczyć je na wynajem.

• Mieszkanie na własny użytek powinno cechować dobre skomunikowanie z resztą miasta, a także bliskość sklepów, szkół i przedszkoli. Należy również zwrócić uwagę na bezpieczeństwo, jakie cechuje okolicę.
• Druga opcja powinna zaś uwzględniać przede wszystkim odległość do centrum (im bliżej, tym lepiej) wraz z dostępnością środków komunikacji miejskiej. W tym przypadku możemy pozwolić sobie również na dość niski standard wykończenia.

Sprawdź dewelopera

Chociaż po wprowadzeniu w życiu tzw. ustawy deweloperskiej kupujący mieszkania są chronieni o wiele lepiej niż kiedyś, to w dalszym ciągu należy dokładnie prześwietlić dotychczasową działalność dewelopera. Może się bowiem okazać, że atrakcyjna realizacja wznoszona jest przez nierzetelnego dewelopera, od którego lepiej trzymać się z daleka.

Najlepszym potwierdzeniem jakości dewelopera będzie członkostwo w organizacjach deweloperskich: największą z nich jest Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

Prospekt, księgi i plan

Od dewelopera powinieneś również otrzymać tzw. prospekt informacyjny. Jest to dokument, w którym przedstawiono stan prawny działki, informacje o dotychczasowych realizacjach dewelopera oraz inne konieczne informacje. W prospekcie będzie również zawarta informacja o wpisie do ksiąg wieczystych wraz z planem zagospodarowania przestrzennego na najbliższe kilka lat. Wszystkie te dokumenty należy sprawdzić w celu odkrycia nieprzyjemnych niespodzianek (obciążenia hipotecznego działki, planowanych inwestycji wokół budynku itp.)

Krok III - rozpoczynamy negocjacje

Kredyt załatwiony, mieszkanie znalezione – przyszedł więc czas na rozpoczęcie formalności. Wszystko powinno zacząć się od wizyty w biurach kilku deweloperów. Nawet w przypadku, gdy jesteśmy w pełni zdecydowani na konkretne mieszkanie, powinniśmy zapoznać się z ofertą różnych przedsiębiorstw. Znajomość oferty konkurencji może stanowić bowiem istotną kartę przetargową w trakcie negocjacji z danym deweloperem.

Tnij, gdzie możesz!

W przypadku rozmów wstępnych liczy się bowiem każdy atut, który pozwoli nam zbić cenę mieszkania. Będzie to miało olbrzymi wpływ na ostateczną kwotę kredytu: odsetki bowiem naliczane są proporcjonalnie co do ceny lokum. Nie bójmy się zatem negocjować twardo, ale jednocześnie uprzejmie. Przede wszystkim jednak – róbmy to z głową. Komplet notatek zawierających warte poruszenia kwestie może okazać się nieocenioną pomocą.

Co obniża cenę mieszkania?

Dodatkowe udogodnienia są najczęściej wliczane w cenę mieszkania. Nic jednak nie stoi, by z nich zrezygnować. Warto również zapytać o mieszkania „niechodliwe”. Najczęściej zaoszczędzić można m.in. na:

• miejscu na parkingu podziemnym,
• dodatkowych pracach wykończeniowych,
• wykazaniu się doskonałą zdolnością kredytową,
• kupnie pierwszego lub ostatniego mieszkania w budynku,
• niskiej popularności mieszkania (np. z powodu niskiego nasłonecznienia),
• zapewnieniu zewnętrznej obsługi notarialnej.

Krok IV - formalności

Umowa przedwstępna

Po udanych negocjacjach przychodzi czas przede wszystkim na złożenie wielu podpisów. Bez obaw jednak – przygotowanie dokumentów leży po stronie dewelopera i banku. Na początku otrzymasz umowę przedwstępną, gwarantującą sfinalizowanie transakcji w przyszłości.

Dokumenty kredytowe i złożenie wniosku

Następnie czeka cię wycieczka do banku. Zweryfikowana zdolność kredytowa gwarantuje pomyślne uzyskanie pożyczki. Na rozpatrzenie wniosku kredytowego czeka się zazwyczaj około miesiąca. W tym czasie wszystkie formalności stoją w miejscu.

Wizyta u notariusza i w sądzie

U notariusza podpisujemy dokumenty związane z finalizacją transakcji. Załatwić je można dopiero po przekazaniu nieruchomości do użytku. Należą do nich przede wszystkim dokument potwierdzający kupno-sprzedaż nieruchomości. W Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla danego regionu załatwiamy zaś wpis do ksiąg wieczystych – na jego wydanie czeka się jednak nawet do kilku miesięcy.

Uruchomienie środków

Jeśli do tej pory wszystko poszło dobrze, bank przystępuje do tzw. uruchomienia środków. W tym momencie pieniądze wpływają na konto dewelopera. Jego obowiązkiem jest poinformować nas o terminie odbiorze mieszkania.

Krok V i ostatni - odbiór mieszkania

Ostatni krok jest jednocześnie bardzo ważny. Odbiór mieszkania jest bowiem prostą czynnością tylko pozornie. W praktyce moment ów wiąże się z podpisaniem dokumentu potwierdzenia odbioru. Możemy jednak odmówić tej czynności wtedy, gdy dostrzeżemy jakieś niedopatrzenia. Najczęstsze z nich to m.in.:

• niezgodność metrażu z projektem,
• nieodpowiedni poziom ścian,
• zmieniony układ pokojów,
• niechlujnie wykonane prace wykończeniowe,
• wadliwe instalacje,
• brak spadku na posadzce balkonu.

Odbiór mieszkania ze specjalistą?

Powyższe usterki to jedynie kilka punktów z długiej listy możliwych wad. Warto zatem do odbioru mieszkania włączyć specjalistę: inżyniera-architekta. Usługi tego typu nie są drogie (ok. 300 zł), a pozwalają na dostrzeżenie wielu ukrytych problemów, które pozwolą oszczędzić nam stresu w późniejszym czasie.

Czas na przeprowadzkę!

Jeśli wszystko jednak się zgadza, a zaproszony fachowiec nie wykrył żadnych usterek, możemy bez obaw podpisać ostatnie dokumenty. Gdy złożymy podpis, otrzymamy komplet kluczy. Pamiętajmy przy tym, że mieszkanie powinno być wyposażone w kilkuletnią gwarancję na prawidłowość jego funkcjonowania. Tak czy owak gratulujemy – możesz się już wprowadzać!