Prezydent Andrzej Duda podpisał w sierpniu nową ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się obiekty mieszkalne, we współwłasność tych gruntów. Nowe przepisy stanowią istotny zwrot w toczącej się od lat dyskusji na temat formy własności gruntów, znosząc regulacje wprowadzone jeszcze w czasach Polski Ludowej. Eksperci OPG Property Professionals, firmy zajmującej się m.in. zarządzaniem projektami deweloperskimi, oceniają konsekwencje, jakie niesie ta zmiana. Zarówno z punktu widzenia użytkowników obiektów mieszkaniowych, jak i inwestorów i deweloperów operujących na rynku pierwotnym.

Z punktu widzenia osób, które aktualnie korzystają z prawa do użytkowania wieczystego, prawdopodobnie najwięcej obaw i kontrowersji wzbudzają kwestie opłat. W myśl aktualnych przepisów, umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zwyczajowo zawiera się na okres 99 lat (z możliwością jej przedłużenia), podczas których uiszczana jest z tego tytułu rokroczna opłata w wysokości ustalanej przez właściciela gruntu. Osoby, które z mocy nowego prawa staną się właścicielami gruntów, zostaną zaś zobowiązane do uregulowania należności za przekształcenie prawa własności w formie rocznych rat, przez okres 20 lat.

Dla użytkownika lokalu mieszkalnego niewątpliwym plusem w całej tej sytuacji jest skrócenie dożywotniej opłaty do zaledwie dwóch dekad, z dodatkową możliwością wcześniejszego spłacenia zobowiązania w zamian za ustalone prawem bonifikaty. Wśród użytkowników wieczystych znajdziemy jednak zarówno takie osoby, które za grunt płacą już od kilkudziesięciu lat, jak i takie, które robią to dopiero od niedawna. – Ustawa postawi między tymi osobami znak równości – podkreśla Anna Kwaśny, szefowa Działu Sprzedaży Mieszkań w firmie OPG Property Professionals. – Uzasadnionym byłoby więc rozważenie przez ustawodawcę możliwości przynajmniej częściowego zaliczenia wnoszonych opłat rocznych z tytułu dotychczasowego użytkowania wieczystego na poczet opłaty za przekształcenie lub ewentualnie uzależnienie od nich wysokości opłat za pozostały okres umowy użytkowania – dodaje.

Jej wysokość… Opłata

Liczne spekulacje budzi także kwestia bonifikat przysługujących osobom uiszczającym z góry pełną opłatę za przekształcenie. Każdy, kto postanowi zapłacić całą sumę jednorazowo w pierwszym roku, może liczyć na ulgę w wysokości 60%. W kolejnych latach liczba ta będzie obniżana stopniowo o kolejne 10%. Póki co wiadomo jedynie, że bonifikata obejmować będzie grunty należące do Skarbu Państwa. Osoby zamieszkujące budynki znajdujące się na gruntach komunalnych w tej sprawie będą zdane na decyzję gminy. – Ponieważ wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 roku, warto już teraz zastanowić się nad dodatkowym przepisem, który zapobiegłby możliwemu nieproporcjonalnemu podwyższeniu stawki przez jednostki samorządowe – proponuje Tomasz Jęczkowski, analityk rynku pierwotnego z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi.

Warto w tym miejscu zastanowić się nad tym, jak w nowych realiach wyglądać będą ewentualne podwyżki opłat. Do tej pory gminy często aktualizowały cenniki nierównomiernie, skupiając się jedynie na części nieruchomości. W efekcie lokatorzy mieszkający nawet w obrębie tego samego osiedla płacili różne stawki, a gdy w końcu przychodziło do podwyżki, opłata nagle rosła kilku-, a czasem nawet kilkunastokrotnie. W myśl nowych przepisów podmioty będące właścicielami gruntów nie będą mogły wprowadzać takich skokowych podwyżek, co należy uznać za dobre rozwiązanie. Jeśli opłata za przekształcenie we własność wzrośnie, to tylko w oparciu o wskaźnik waloryzacji publikowany raz na 3 lata przez GUS, co powinno zapewnić względną stałość stawki.

Co na to rynek?

Na nowe przepisy warto także spojrzeć okiem podmiotów działających na rynku nieruchomości – inwestorów, deweloperów czy wykonawców. W kontekście użytkowania wieczystego jedną z najczęściej podnoszonych kwestii było przeznaczenie gruntu. Ponieważ cel użytkowania wieczystego nie zawsze zostaje określony w umowie ustanawiającej owo prawo, mogą pojawiać się dyskusje co do dopuszczalności przeprowadzenia inwestycji w danym kształcie. Zdaniem ekspertów nowe przepisy nie powinny ograniczać się jedynie do nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkalne. – Przesłanki, którymi kieruje się ustawodawca w kontekście ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, można z powodzeniem odnieść do nieruchomości handlowych czy usługowych – ocenia Michał Styś, szef firmy OPG Property Professionals.

Innym tematem budzącym do dziś wiele dyskusji i wątpliwości jest kwestia uprawnienia użytkowników wieczystych do dokonania podziału prawnego nieruchomości bez zgody właściciela. Do tej pory niejasna sytuacja prawna w tej materii często powodowała wydłużanie się inwestycji w czasie, a niekiedy wręcz zniechęcała deweloperów do podejmowania działań. Nowa ustawa w dalszym ciągu nie reguluje zasad „przejścia”, to jest zgodności udziałów w prawie użytkowania wieczystego (które będą przekształcone w udziały w prawie własności) z udziałami w budynkowej nieruchomości wspólnej. – W tym kontekście przydałaby się szczegółowa regulacja dotyczącą ustalenia udziałów w całej nieruchomości objętej prawem własności lub współwłasności, powstałej z prawa użytkowania wieczystego lub współużytkowania wieczystego – podkreśla Michał Styś.

W meandrach prawa pomogą specjaliści

Deweloperzy i inwestorzy, którzy w Polsce działają od lat, zdążyli już dobrze poznać specyficzną instytucję prawa polskiego, jakim jest użytkowanie wieczyste. Większość podmiotów operujących na rynku nieruchomości pojmuje to prawo w kategoriach właściwie tożsamych „standardowej” własności. Takim przywilejem z reguły nie mogą się cieszyć inwestorzy i fundusze pragnący zainwestować kapitał na rodzimym rynku nieruchomości. W poruszaniu się po meandrach polskiego prawa pomagają profesjonalni doradcy. – Obsługujemy procesy inwestycyjne na każdym etapie ich życia – od wyboru i przygotowania działki, określenia najlepszej koncepcji zagospodarowania danej nieruchomości i pozyskania pozwoleń, poprzez nadzór nad projektem i kontrolę prac budowlanych, aż po komercjalizację i zarządzanie gotowym obiektem. Z naszą pomocą inwestorzy mogą mieć pewność, że ich projekty zmierzają w najlepszym możliwym kierunku – podsumowuje Michał Styś.