Po rekordowym sierpniu, wrześniowe statystyki aktywności deweloperów są nieco mniej imponujące, ale w porównaniu do ubiegłego roku dynamika jest nadal dodatnia, wyraźne wzrosty widać także w danych zagregowanych w okresach 12-miesięcznych.

Miesiąc do miesiąca aktywność deweloperów w każdej kategorii spadła o kilkanaście procent, jednak na dane GUS lepiej jest spojrzeć z szerszej perspektywy. Przez ostatni rok oddali oni do użytkowania 105,1 tys. lokali mieszkalnych, co jest historycznym rekordem i wynikiem wyższym od tego sprzed roku o 22,2 proc. Równie spektakularnie wygląda liczba rozpoczętych budów. Tych w ostatnim roku było 126,2 tys. (także rekord), co rok do roku daje wzrost o 23,8 proc.

Trzeba jednak przy tym pamiętać, że od stycznia 2018 r. GUS zmienił nieco metodykę publikowania danych. Część lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych jest od razu sprzedawana i dlatego „przeniesiono” je do kategorii „przeznaczone na sprzedaż lub wynajem”, czyli tam, gdzie są mieszkania budowane przez prawdziwych deweloperów. W związku z tym, lokali budowanych na sprzedaż i wynajem jest w tym roku automatycznie więcej. Home Broker oszacował jednak, że jest to nie więcej niż 7-9 proc. całości, co oznacza, że „oczyszczony” wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania i rozpoczynanych budów wynosi 13-15 proc.

^{Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS}

Warto zauważyć, że liczba pozwoleń na budowę również jest bardzo wysoka i nadal rośnie. Przez ostatni rok wydano 148,3 tys. pozwoleń na budowę lokalu mieszkalnego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem, to o 14,6 proc. więcej niż 12 miesięcy temu.

Coraz mniej chętnych na nowe mieszkania

Przyglądając się rynkowi mieszkaniowemu nie sposób pominąć faktu, że w ostatnich kwartałach nastąpił spadek sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, co prawdopodobnie jest efektem dynamicznego wzrostu cen. Dane zebrane przez serwis RynekPierwotny.pl od deweloperów notowanych na giełdzie wskazują, że w trzecim kwartale 2018 r. sprzedali oni o ponad 20 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej (a warto przypomnieć, że drugi kwartał tego roku także był spadkowy). Echo Investment, i2 Development, J.W. Construction, Polnord, Robyg, Soho Development, Vantage Development i Wikana zanotowały spadek sprzedaży o jedną trzecią i więcej, a w niektórych spółkach przekroczył on 50 proc.

Jeśli liczba chętnych na nowe mieszkania nadal będzie spadać, może wkrótce okazać się, że część deweloperów zastanie nową sytuację ze sporą liczbą wybudowanych i nie sprzedanych mieszkań. Albo jeszcze gorzej: rozpoczętych i niedokończonych budów.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Znaczny spadek sprzedaży na rynku pierwotnym, który na dodatek zwiększył się w kolejnym kwartale, jest sygnałem, że na rynku zbliża się przesilenie, coraz więcej kupujących nie akceptuje podwyżek cen. Przez ostatni rok średnio w kraju mieszkania zdrożały o 9,5 proc., a w takich miastach jak Białystok, Gdańsk, Lublin, Łódź, Poznań czy Warszawa wzrost był dwucyfrowy.

Spadek popytu prawdopodobnie doprowadzi w pewnym momencie do zatrzymania wzrostów cen, a potem rozpocznie się okres obniżek. Warto jednak zwrócić uwagę, że aktualna sytuacja jest odmienna od tej sprzed kilkunastu lat, gdy rynek był napędzany przez osoby kupujące mieszkania na kredyt (często w obcej walucie i bez wkładu własnego), stąd oczekujemy, że spadki cen nie będą miały bardzo dynamicznego charakteru.

Obserwatorzy rynku zwracają uwagę na szybko rosnące ceny materiałów budowlanych i brak rąk do pracy, co znacznie komplikuje życie nie tylko deweloperom, ale i osobom budującym dom na potrzeby własne i rodziny. Rzecz w tym, że nic nie wskazuje, by problemy te miały w najbliższych kwartałach zniknąć, gdyż ambitne plany dotyczące budowy tysięcy mieszkań w programie Mieszkanie Plus oznaczają ryzyko dalszego wzrostu popytu na usługi budowlańców i materiały służące do budowy, a to nie wróży spadku ich cen.