Rok 2018 należał do coworków – do Polski weszło kilku dużych graczy, którzy skutecznie wypromowali ten sposób korzystania z biur. Regiony rosły szybciej niż Warszawa, za co odpowiedzialne były przede wszystkim firmy z sektora IT oraz tradycyjnie już BPO – mówią Artur Sutor, Partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Bartek Włodarski, Partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Klientów Korporacyjnych w firmie Cresa Polska.

Po wielu latach, gdy analitycy zastanawiali się, czy stolica wchłonie te wszystkie nowe metry biurowe dostarczane przez deweloperów, w Warszawie mamy efekt luki podażowej. Jak to się stało?

Artur Sutor: Przede wszystkim, trzeba zaznaczyć, że obecnie w Warszawie mamy ponad 700 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej w budowie. To bardzo dużo. Dlatego sytuacja bardzo ograniczonej podaży jest przejściowa i przewidujemy, że w ciągu kilku najbliższych lat się unormuje. Budynki, o których mówię, czyli m.in. The Warsaw Hub, Mennica Legacy Tower, Generation Park oraz 310-metrowy wieżowiec Varso Tower, będą sukcesywnie oddawane na rynek już od końca 2019 roku. 

^{Artur Sutor i Bartek Włodarski, Cresa}

Bartek Włodarski: Warszawa czeka na tę podaż, tym bardziej, że wielu najemców planuje ekspansję. Nie mogąc znaleźć gotowej powierzchni, często decydują się na przednajem w projektach będących w budowie. Powierzchni brakuje w Centrum, na Woli i w okolicach Dworca Gdańskiego. Więcej opcji można znaleźć na Służewcu – po latach utrudnień warszawski „Mordor” czekają zmiany. Planowane są tam: poprawa komunikacji, modernizacje oraz zmiana funkcji niektórych budynków na mieszkaniową i hotelową. To duża szansa dla tej lokalizacji na przyszłość – hotele i osiedla uatrakcyjnią to miejsce, a tym samym przyciągną nowych najemców biurowych.

Mimo problemów z nową powierzchnią, świetnie poradziły sobie w tym roku firmy coworkingowe. Naprawdę było je widać…

BW: To prawda, nie dość, że liczba powierzchni coworkingowej w 2018 roku wzrosła o 100 proc., to wielu operatorów wynajęło biura w najlepszych, najbardziej spektakularnych warszawskich budynkach. Wejście nowych operatorów coworkingowych do Polski i tak dynamiczny rozwój już obecnych, niewątpliwie należy zaliczyć do wiodących trendów mijającego roku. Powstawanie elastycznej powierzchni biurowej jest naturalnym etapem rozwoju rynku biurowego, świadczącym o jego dojrzałości. Związane jest również z dużą aktywnością małych i średnich firm oraz rozwojem start-upów, które są zainteresowane najmem na elastycznych zasadach.

AS: To segment rynku rosnący w ogromnym tempie, dzisiaj elastyczne biura zajmują ponad 200 tys. m² w całym kraju, czyli około 2 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej w ogóle. Najwięcej coworkingów powstaje w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi. I chociaż większość operatorów preferuje biura w najlepszych lokalizacjach, ten rynek też zaczyna się różnicować, bo klienci na elastyczne biura mają różne budżety i odmienne potrzeby. Nie wszystkich stać na powierzchnię klasy A. Dlatego powierzchnie coworkingowe będą pojawiały się również w budynkach klasy B, których właściciele, chcąc zagospodarować swoje powierzchnie, wychodzą naprzeciw różnym rozwiązaniom. W najbliższych latach coworki będą dalej rosły, podobnie, jak to się dzieje na Zachodzie. A mamy kogo gonić – liderem rynku jest Wielka Brytania, gdzie tylko w 2017 r. operatorzy coworkingowi wynajęli ponad 20-proc. nowej powierzchni.

W miastach regionalnych przybywa obecnie więcej biur niż w stolicy. Kraków w regionach jest numerem jeden, zasoby Wrocławia w tym roku przekroczyły magiczny milion m². Czy znajdą się chętni na te powierzchnie?

AS: Kraków, Wrocław czy Trójmiasto rozwijają się w dobrym tempie. To są stabilne rynki, z ogromnym potencjałem. W pierwszych trzech kwartałach 2018 roku deweloperzy oddali w regionach ponad 400 tys. m² powierzchni – to dwa razy tyle, co w Warszawie. Jednak zainteresowanie najemców pokazuje, ze to ciągle za mało. Średni poziom wakatów w miastach regionalnych nie przekracza nawet 10 proc., co sprawia, że mamy tam coraz mocniejszy rynek wynajmującego. Zdrowy rynek dla obydwu stron to taki, gdy poziom pustostanów jest na średnim poziomie 15 proc. Dlatego, moim zdaniem, takim miastom, jak Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań nie grozi nadpodaż. Najemcy cenią te lokalizacje i chcą się tam rozwijać, a patrząc na aktualne wyniki, uważam, że planowane inwestycje również zostaną zagospodarowane.

Kto tak bardzo napędza rozwój powierzchni biurowej w regionach?

AS: Jednym z driverów rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w 2018 roku były firmy IT. Ten sektor od dłuższego czasu bardzo dobrze rozwija się w naszym kraju. Uczelnie wyższe stawiają na przyszłych informatyków, a dobre zarobki w branży kuszą młodych ludzi, którzy coraz chętniej wybierają ten kierunek. Firmy informatyczne rosną, intensywnie zwiększają zatrudnienie, a tym samym i powierzchnie swoich biur.

BW: Bardzo ważną grupą najemców w regionach były też centra usług wspólnych. Według danych firmy ABSL, do I kwartału 2020 roku ten sektor będzie zatrudniał ok. 340 tys. osób w całym kraju. Szukając dla siebie lokalizacji, w pierwszej kolejności wybierają Kraków, Warszawę i Wrocław. Kolejna grupa to Trójmiasto, Aglomeracja Katowicka, Łodź i Poznań. Z powodu kurczącego się rynku pracy, na radarach międzynarodowych koncernów rejestrują się również: Lublin, Rzeszów i Bydgoszcz, gdzie z powodzeniem lokują usługi typu księgowość czy call center.

Centra BPO/SSC od lat są obecne w Polsce. Co więcej, ten sektor ciągle rośnie, a nad Wisłą swoje oddziały otwierają kolejne koncerny międzynarodowe. Co ich przekonuje?

BW: Centra usług wspólnych mają bardzo konkretne wymagania, a Polska ma bardzo wiele atutów - dobre kadry ze znajomością języków obcych, wspólnota kulturowa i czasowa z Europą Zachodnią. Dodatkowo wrażliwość pewnych procesów oraz bezpieczeństwo danych nie pozwalają na ulokowanie tych centrów w dalekich krajach. Widoczne w ostatnim roku było również, że najprostsze usługi BPO ustępowały u nas bardziej zaawansowanym procesom badawczo-rozwojowym. Tworząc centra typu R&D korporacje potrzebują nie tylko dostępu do zdolnych absolwentów, ale również do doświadczonych specjalistów, których znajdą w dużych polskich miastach.

Czy ograniczona podaż powierzchni biurowej spowodowała duży wzrost czynszów?

AS: Czynsze bazowe były na podobnym poziomie, jak przed rokiem, za to o kilka procent wzrosły czynsze efektywne. Powodów takiej sytuacji jest kilka: przede wszystkim w wielu miejscach i segmentach mamy rynek wynajmującego, co automatycznie zmniejsza liczbę zachęt oferowanych najemcom. Jednak tak, jak wcześniej mówiłem, niska podaż – szczególnie w Warszawie – jest sytuacją przejściową i rynek powinien unormować się w ciągu najbliższych dwóch – trzech lat. Poważniejszym problemem są podwyżki cen generalnego wykonawstwa oraz gruntów. W ostatnich 15 miesiącach ceny robót i materiałów budowlanych wzrosły o około 25 proc.

Co w takim razie czeka rynek w 2019 roku?

BW: Jeżeli wskaźniki makroekonomiczne utrzymają się na podobnym poziomie, jak w 2018 roku, to rynek biurowy nadal będzie rósł w dynamicznym, ale równym tempie. W regionach dalej będzie budowało się więcej niż w stolicy. Prym wiodą: Kraków z 240 tys. m² w budowie, Wrocław (176 m²) oraz Trójmiasto (125 m²). Otwarte pozostaje pytanie, ile z ogłoszonych inwestycji zostanie wstrzymanych ze względu na rosnące koszty budowy i mniejszą opłacalność inwestycji.