Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym 2018 roku. Był to rok kilkunastoprocentowego spadku sprzedaży mieszkań deweloperskich, po czterech kolejnych latach rekordowych kontraktacji. Pytanie, jaki był pod względem inwestycyjnym.

Inwestycje rozpoczęte wciąż na fali wznoszącej

Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, ponownie osiągnęły historycznie rekordowe poziomy. W roku 2018 licząc ogółem ruszyła budowa 222 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając wynik z 2017 roku o 7,7 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę blisko 132 tys. lokali, co nawet po uwzględnieniu zmiany przez GUS metodologii obliczeń, daje wynik najlepszy w historii.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl mocno wyśrubowane roczne statystyki nowych budów nie są tym razem pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, a raczej pokłosiem siły rynkowej inercji. Innymi słowy, mocno rozpędzony pięcioletnim boomem pierwotny segment mieszkaniówki potrzebuje nieco czasu na wyhamowanie dynamiki statystyk inwestycyjnych do poziomów odpowiadających zwalniającej koniunkturze.

Natomiast niczym nadzwyczajnym nie jest ostry spadek nowych inwestycji w samym grudniu, do najniższego poziomu od trzech lat. Jest to typowy efekt końcówki roku, która tradycyjnie jest najsłabszym okresem dla rozpoczynania nowych budów, po którym przychodzi wiosenne odbicie. 

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Podobnie optymistycznie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk uzyskanych w 2018 roku nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku ogólnie roczny wolumen pozyskanych pozwoleń wyniósł 257 tys., poprawiając wynik z roku 2017 o 2,7 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby 160 tys. takich decyzji administracyjnych, co ponownie oznacza wynik rekordowy.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nieprzerwanie pozostaje na stałym od miesięcy bardzo wysokim poziomie. Pytanie, czy i jak zmieni się w br. determinacja przedsiębiorców w przedmiotowej kwestii w obliczu oczekiwanego dalszego regresu statystyk sprzedażowych pierwotnego rynku mieszkaniowego. 

Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem  

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2018 roku GUS doliczył się prawie 185 tys. takich lokali, czyli o 3,6 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii rola lidera także przypadła deweloperom, którzy rezultatem 111,5 tys. poprawili wynik z 2017 roku o ponad 6 proc.

Wg portalu ekspertów portalu RynekPierwotny.pl statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W związku z tym z całą pewnością w kolejnych miesiącach i kwartałach, niezależnie od bieżącej koniunktury, należy oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach przy dodatniej dynamice zmian.

Negatywne perspektywy roku bieżącego

W ubiegłym roku deweloperski rynek mieszkaniowy poddany został pierwszej poważnej próbie od początku trwania pięcioletniej prosperity. Pojawiło się szereg czynników charakterystycznych dla okresów schyłkowych koniunktury rynkowej, występujących w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego.

Do najważniejszych z nich należą przyśpieszone wzrosty cen nowych mieszkań skorelowane z oczekiwanym, kilkunastoprocentowym spadkiem ich sprzedaży, czy choćby wyraźna przecena akcji deweloperów mieszkaniowych na giełdzie. W tej sytuacji za retoryczne należy uznać pytanie, czy tego typu cykliczne przesilenie wpłynie destrukcyjnie na statystyki inwestycyjne pierwotnego rynku mieszkaniowego w nowym roku. Ich regres wydaje się wyłącznie kwestią czasu oraz skali, zależnej od całego szeregu czynników okołorynkowych.