google

    nieruchomości, wynajem, biura nieruchomości, developerzy

    Kursy walut 17.07.2019
    1 USD
    3.8038
    0.0171
    1 EUR
    4.2644
    0.0062
    1 CHF
    3.8434
    -0.0041
    1 GBP
    4.7175
    -0.0039
    1 RUB
    0.0605
    0.0002
    Newsletter
    Otrzymuj wiadomości o nowościach w branży
    Podaj imię i nazwisko:
    Twój adres email:
     
    Zobacz na mapie
    Chcę dodać:
    W zasięgu km

    • Dekada na rynku magazynowym w Polsce

    AXI IMMO logo

    Rynek magazynowy w Polsce w ciągu ostatnich 10 lat przeszedł znaczącą metamorfozę. Z rozwijającego się sektora do dojrzałego ze stabilną perspektywą wzrostu w kolejnych latach. Sektor, który bardzo mocno odczuł skutku kryzysu z końca lat dwutysięcznych, dziś jest wysoko oceniany przez inwestorów. Eksperci AXI IMMO wyróżnili 10 elementów, które uległy zmianie na przestrzeni ostatnich 10 lat.

    1. Podaż razy trzy

    W ciągu 10 lat podaż powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła trzykrotnie z 5.1 mln mkw. do ponad 15,7 mln na koniec 2018 r. Aktualnie w realizacji jest 1,9 mln mkw., czyli ponad 15 razy więcej niż to miało miejsce w na koniec kryzysowego 2009.

    2. Popyt razy pięć

    Od kryzysu do rekordowych wyników -  tak można w skrócie podsumować dynamikę popytu w sektorze na przestrzeni 10 lat. W 2009 r. w całej Polsce wynajęto 765 tys. mkw. - mniej niż dziś wynajmuje się rocznie w jednym regionie Warszawy, gdzie w ubiegłym roku popyt osiągnął wielkość około 1 mln mkw. W 2018 r. zaś w całej Polsce wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Wynik na koniec zeszłego roku jest 5,2 razy wyższy niż ten z 2009.

    3. Nowa i stara siła w strukturze popytu

    W ciągu 10 lat branżą, która niezmiennie ma ponad 30% udziałów w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu zajęli nowi gracze. Jednym z nich jest e-commerce. Udział branży wzrósł z poziomu poniżej 1% do ponad 10% i stale rośnie, zwłaszcza, że znacząca cześć firm logistycznych i sieci handlowych wynajmuje kolejne powierzchnie pod obsługę tego kanału sprzedaży.

    4. Ostrożniejsza spekulacja

    W 2009 r. zainteresowanie najemców gwałtowanie wyhamowało, rozpoczęte  w 2008 r. inwestycje często w 100% spekulacyjne zostały wybudowane, ale nie wynajęte. Efektem tego była dostępność powierzchni gotowych od zaraz na poziomie 16,3%. Na przykład wynajem wybranych inwestycji w Błoniu pod Warszawą czy Piotrkowie Trybunalskim trwał kilka kolejnych lat. Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej jest na rekordowo niskim poziomie 4,5%. Deweloperzy ponowie budują spekulacyjne, ale nauczeni doświadczeniem rzadko uruchamiają nowe inwestycje bez przynajmniej 40% zabezpieczenia umowami pre-let.

    5. Stawki czynszów wracają do poziomów sprzed lat

    W latach 2008 -2009 średnie stawki efektywne w lokalizacjach logistycznych wahały się w przedziale od min. 2,3 do 2,8 euro/mkw., a bazowe wynosiły min. 3,3 - 3,5 euro/mkw. Aktualnie widoczna na wszystkich rynkach tendencja wzrostowa czynszów spowodowała ich powrót do poziomu sprzed lat. Stawki bazowe przyjmują wartości od 3,3 do 3,6 euro/mkw., a efektywne zaczynają się od 2,1 euro/mkw. przy większych powierzchniach i umowach najmu powyżej 5 lat.

    6. Sprzedaż inwestycyjna razy dziesięć

    10 lat temu z powodu załamania na rynkach finansowych sprzedaż inwestycyjna w sektorze komercyjnym została ograniczona do minimum. Produkty magazynowe pod względem bezpieczeństwa były oceniane dużo słabiej niż z sektora biurowego czy handlowego. W 2009 r. wolumen transakcji wyniósł 175 mln euro, dziś jest to wartość niemal dziesięciokrotnie wyższa, bo ponad 1,8 mld euro. Kompresja stóp kapitalizacji w ciągu tego okresu przy najlepszych projektach wyniosła 150 – 200 punktów bazowych.

    7. Drogi szybkiego ruchu razy pięć

    Długość dróg ekspresowych i autostrad zwiększyła się niemal pięciokrotnie z 765 km do 3730,7 km, kolejne 488 km ma zostać oddane w tym roku . 10 lat temu poza odcinkami autostrad A2, A4 i A1, sieć nowoczesnych dróg ekspresowych w zasadzie nie istniała, a czasy przejazdów pomiędzy największymi ośrodkami miejskimi w Polsce były 2 lub 3-krotnie dłuższe niż dziś.

    8. Nowe regiony na magazynowej mapie Polski

    W 2009 r. rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych dotyczył głównie Warszawy, Górnego Śląska oraz Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Dziś, poza nadal dominującymi 5 największymi hubami magazynowo-logistycznymi, podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. legitymują się takie lokalizacje jak: Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Polska Wschodnia, woj. lubuskie.

    9. Od rynku pracodawcy do rynku pracownika

    10 lat temu przy wyborze lokalizacji magazynowej deweloperzy i najemcy brali pod uwagę przede wszystkim dostępność infrastruktury drogowej oraz możliwości połączenia z siecią dróg międzynarodowych. Dziś najważniejsza dla wielu branż jest dostępność kadr na rynku pracy. Poziom bezrobocia 10 lat temu wynosił 12,1%, zaś na koniec grudnia 2018 r. spadł o 6.3 p.p., do najniższego od 25 lat poziomu 5,8% .

    10. Większa różnorodność formatów

    W sektorze nieruchomości magazynowych dominowały inwestycje typu big-box przy głównych węzłach drogowych uzupełnione inwestycjami typu Small Business Unit, głównie na rynku warszawskim. Projekty BTS stanowiły ok. 10% w strukturze nowej podaży. Dziś różnorodność i możliwości sektora są o wiele większe. Poza tradycyjnymi parkami logistycznymi powstają inwestycje miejskie, zwiększona jest liczba inwestycji typu cross-dock, BTS oraz projektów BTO realizowanych na własność dla klienta.
     

    Aby w pełni wykorzystać funkcjonalność portalu
    wymień swoją przeglądarkę na nowszą wersję.