nieruchomosci

Szanowny Użytkowniku,

Zanim zaakceptujesz pliki "cookies" lub zamkniesz to okno, prosimy Cię o zapoznanie się z poniższymi informacjami. Prosimy o dobrowolne wyrażenie zgody na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz udostępniamy informacje dotyczące plików "cookies" oraz przetwarzania Twoich danych osobowych. Poprzez kliknięcie przycisku "Akceptuję wszystkie" wyrażasz zgodę na przedstawione poniżej warunki. Masz również możliwość odmówienia zgody lub ograniczenia jej zakresu.

1. Wyrażenie Zgody.

Jeśli wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych Zaufanych Partnerów, które udostępniasz w historii przeglądania stron internetowych i aplikacji w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i aplikacjach w celu określenia Twoich potencjalnych zainteresowań w celu dostosowania reklamy i oferty), w tym umieszczanie znaczników internetowych (plików "cookies" itp.) na Twoich urządzeniach oraz odczytywanie takich znaczników, proszę kliknij przycisk „Akceptuję wszystkie”.

Jeśli nie chcesz wyrazić zgody lub chcesz ograniczyć jej zakres, proszę kliknij „Zarządzaj zgodami”.

Wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Możesz zmieniać zakres zgody, w tym również wycofać ją w pełni, poprzez kliknięcie przycisku „Zarządzaj zgodami”.



Artykuł Dodaj artykuł

Najemcy mówią: sprawdzam

Najemcy powierzchni komercyjnych mają teraz od kilku do kilkunastu tygodni na weryfikację wysokości i prawidłowości naliczeń opłat eksploatacyjnych za 2018 rok.

Najemcy powierzchni komercyjnych mają teraz od kilku do kilkunastu tygodni na weryfikację wysokości i prawidłowości naliczeń opłat eksploatacyjnych za 2018 rok.

Zasadą jest comiesięczna płatność opłat eksploatacyjnych przez najemców w formie zaliczek i rozliczanie po upływie roku kalendarzowego. Najemcy powinni otrzymać już rozliczenia za zakończony rok 2018. Zarządcy zwykle dostarczają je do końca pierwszego kwartału roku następującego po rozliczeniowym.

Teraz jest czas – od dwóch tygodni do nawet trzech miesięcy, zależnie od zapisów w umowie najmu – na zgłoszenie chęci weryfikacji kosztów wchodzących do pakietu usług wynajmującego, za które najemcy wnoszą opłaty eksploatacyjne.

Najemcy mówią: sprawdzamŁukasz Dreger
Po tym okresie zarządcy mogą nie udostępnić faktur, rachunków i umów z podwykonawcami.

Dostaniesz to, na co się umówiłeś

Na obciążenia najemcy wynikające z umowy najmu w biurowcu składają się czynsz, opłaty eksploatacyjne i refaktury mediów. – Podpisując kontrakt, najemcy zwykle skupiają się na tym pierwszym punkcie. Koszty eksploatacyjne traktują trochę po macoszemu, pytając głównie o wysokość zaliczki – mówi Artur Sutor, partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska. – Tymczasem dla najemcy jest to poważne obciążenie finansowe, stanowiące średnio 20 – 25 proc. czynszu bazowego. Co więcej, niedokładne, niejasne zapisy w umowie otwierają drogę do pewnych nadużyć, a interpretacja zapisów jest często niekorzystna dla najemcy. Dlatego, chcąc uniknąć wysokich rachunków w przyszłości, już na etapie podpisywania umowy trzeba zadbać o jasne zapisy, precyzujące: za co dokładnie zapłaci najemca i w jaki sposób będzie to rozliczane – wyjaśnia specjalista.

Precyzyjne zapisy chronią najemców

Jak w takim razie się zabezpieczyć i o co zadbać negocjując kontrakt? – Pierwszą i podstawową kwestią jest dokładne określenie, ile procent powierzchni w budynku zajmuje najemca. Taka informacja powinna być bardzo klarownie zapisana w umowie najmu, a wynajmujący powinien przedstawić jasny algorytm wyliczenia udziału powierzchni najemcy oraz udziału powierzchni wspólnych budynku (add-on factor). W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że najemca zapłaci więcej za swoją powierzchnię niż powinien, np. poniesie koszt utrzymania pomieszczeń technicznych – mówi Łukasz Dreger, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska. – Kolejną ważną sprawą jest wpisanie do kontraktu zamkniętego katalogu pozycji zaliczanych do kosztów wspólnych rozliczanych z opłaty eksploatacyjnej, pamiętając na przykład, że najemcy nie powinni płacić za inwestycje w budynek, a jedynie za jego utrzymanie i bieżącą eksploatację – dodaje.

Doradcy z Cresa Polska przypominają, że całkowitą strukturę kosztów eksploatacyjnych można podzielić na dziewięć podstawowych grup: podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, ubezpieczenia, zarządzanie nieruchomością, obsługa techniczna, sprzątanie powierzchni wspólnych, ochrona i recepcja, pozostałe serwisy i usługi. Najwięcej, bo aż do 37 procent w kosztach mają media, dlatego, według Łukasza Dregera, najbardziej sprawiedliwym systemem jest olicznikowanie energii elektrycznej, wody i ciepła i refakturowanie ich na najemcę w interwale miesięcznym. W przyszłym rozliczeniu za rok 2019 ta pozycja, ze względu na uwolnienie rynku energii elektrycznej i kontraktowanie jej wg notowań na giełdzie, może osiągnąć najwyższy dotychczas udział nawet ponad 40 procent całości dodatkowych kosztów.

Po pierwszym kwartale

Jeśli najemca, korzystając z pomocy doświadczonych doradców, już na etapie kontraktu zadbał o wszystkie niezbędne zapisy, teraz ma ułatwione zadanie. – Najważniejsze jest, żeby rozliczenie zostało dostarczone w czytelnej i transparentnej formie. Najlepiej w co najmniej dwóch tabelach – pierwsza zestawiająca koszty wspólne całego obiektu oraz druga pokazująca zestawienie według udziału najemcy w budynku – mówi Łukasz Dreger. – Niestety, praktyki są różne i bardzo często najemcy mają problem z nieczytelnym rozliczeniem albo niejasnymi algorytmami użytymi do obliczeń.

Jeśli najemca zdecyduje się, że „sprawdza”, będzie miał na to zwykle od dwóch tygodni do trzech miesięcy – ten okres reguluje umowa najmu. Do weryfikacji kosztów będzie potrzebował wszystkich faktur źródłowych od dostawców mediów oraz podwykonawców, umów serwisowych, deklaracji na podatek od nieruchomości oraz deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami, a także ostatniego zawiadomienia o wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (jeśli nie ma własności gruntu).

- Rozliczanie kosztów eksploatacyjnych to bardzo złożony temat. Gdy najemca podejrzewa, że nie zostało zrobione zgodnie z najlepszą praktyką, powinien poinformować zarządcę, że chce zweryfikować prawidłowość rozliczenia. Może to zrobić samodzielnie, jednak nie mając doświadczenia w tym biznesie, może być to spore wyzwanie, poza tym rozwiązywanie sporów w relacji dostawca-klient bywa problematyczne, mając na uwadze, iż strony umowy najmu muszą kooperować przez wiele lat na różnych płaszczyznach. Dlatego też warto rozważyć zaangażowanie specjalistów z rynku nieruchomości, aby dokonali kompleksowego audytu kosztów, gdyż posiadają oni stosowną wiedzę i doświadczenie, jak i mogą zastąpić najemcę w dyskusjach z wynajmującym lub zarządcą budynku, co wskazane jest zwłaszcza w bardziej skomplikowanych przypadkach – podsumowuje Łukasz Dreger.