Rada gminy może określać standardy urbanistyczne nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale również inwestycji towarzyszących. O tym przesądził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w jednym ze swoich orzeczeń. Co to oznacza dla inwestora i przyszłych właścicieli?

Specustawa mieszkaniowa obowiązuje już prawie rok

Obowiązująca od 22 sierpnia 2018 r. ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących określiła szczegółowe zasady przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych, w tym standardy ich lokalizacji i realizacji. Specustawa mieszkaniowa, bo tak właśnie bywa nazywana, przewidziała wiele udogodnień, skierowanych przede wszystkim do inwestorów/deweloperów. Chodziło o przyspieszenie prowadzonych postępowań administracyjnych i procesu uzyskiwania niezbędnych zezwoleń na realizację i użytkowanie inwestycji. Pewne uprawnienie zyskały również organy administracji, które dzięki specustawie mieszkaniowej mogą samodzielnie opracować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną miasta. Dokument ten ma uzasadniać rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowych, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.

Jakie są uprawnienia rady gminy?

Teoretycznie zakres uprawnień gminy w związku z opracowywaniem koncepcji urbanistyczno-architektonicznej został dość precyzyjnie określony w ustawie. W praktyce jednak problem pojawił się w odniesieniu do określenia standardów dla inwestycji towarzyszących. W marcu 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przesądził jednak, że rada gminy może określić szczegółowe wymagania dla inwestycji towarzyszących, o ile tylko jest to niezbędne dla zachowania ładu przestrzennego. Takimi inwestycjami towarzyszącymi są natomiast wszelkie inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przeszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych, przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków, będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Rozstrzygnięcie WSA w Warszawie

W wydanym orzeczeniu WSA stwierdził, że źródłem uprawnienia do uchwalenia lokalnych standardów urbanistycznych jest art. 19 i 20 specustawy mieszkaniowej. One łącznie dają organowi upoważnienie ustawowe, do określenia standardów dla inwestycji towarzyszących. Zresztą w ocenie WSA ustawodawca wyraźnie wskazał, że do inwestycji towarzyszących stosuje się odpowiednio art. 7-19 specustawy mieszkaniowej. Nie ma zatem żadnych ograniczeń, w sformułowaniu wytycznych, dotyczących budowy parkingu przy inwestycji oraz określeniu limitu miejsc parkingowych. Tego dotyczył bowiem spór, rozpatrywany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W wyroku wskazano tylko jedno ograniczenie. Rada gminy, uchwalając określone standardy, jest bowiem zobowiązana uwzględnić charakter danej inwestycji towarzyszącej. Bazując bowiem na przykładzie parkingu, nie każda inwestycja będzie wymagała określenia liczby miejsc parkingowych.

Rada gminy ma walczyć z próbami obejścia prawa

Finalnie Wojewódzki Sąd Administracyjny powołał się na względy praktyczne takiego rozumienia przepisów specustawy mieszkaniowej. Stwierdził, że w dużych aglomeracjach miejskich liczba samochodów przejawia tendencję wzrostową, przez co nie traci na aktualności problem zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla różnego rodzaju inwestycji. Obowiązujące przepisy są dość liberalne, w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych. Tak naprawdę inwestor może nawet wydzierżawić teren, położony nieopodal. W ten sposób spełni warunki parkingowe, umożliwiające nadanie nieruchomości pozwolenia na użytkowanie, a potem bez żadnych konsekwencji rozwiąże zawartą umowę. "Uprawnienie rady gminy do sformułowania bardziej restrykcyjnych zasad, pomoże walczyć z próbami obejścia obowiązującego prawa." - podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.