W samej Warszawie do 2014 roku zaplecze powierzchni biurowych zwiększy się o 20%. Poza stolicą nowoczesne inwestycje realizowane są również w Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi. Jak w obliczu wysokiej podaży powierzchni kształtują się oczekiwania zarówno deweloperów, jak i najemców?

Dominacja klasy A

Eksperci firmy DTZ, lidera w branży doradztwa biznesowego, szacują, że w najbliższym czasie znacznie zwiększy się zaplecze powierzchni biurowych wielu aglomeracji Europy. Przykładem jest Warszawa, która pod tym względem plasuje się w pierwszej trójce, zwiększając swoje dotychczasowe zaplecze o około 20%¹. Obecnie deweloperzy skupiają się przede wszystkim na budowaniu biurowców klasy A. W III kwartale 2012 roku w Warszawie do użytku oddano trzy biurowce wysokiej klasy o łącznej powierzchni 52,8 tysięcy metrów kwadratowych.

Wykres 2 Warszawa na tle innych miast europejskich. Spodziewany wzrost ilości powierzchni biurowych do 2014 roku oraz jego procentowy udział w istniejącym zapleczu powierzchni tego sektora.

Źródło: DTZ Occupier Perspective. Office Review Europe H1 2012

W pozostałych miastach Polski także można zaobserwować wzrost podaży luksusowej powierzchni biurowej. Jak podaje Jones Lang La Salle, wyłączając stolicę, w budowie pozostaje obecnie ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni, z czego najwięcej znajduje się we Wrocławiu, Trójmieście oraz Łodzi².  – Obserwujemy rosnące zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami klasy A – twierdzi Marta Kruk, przedstawiciel inwestora powstającego w Łodzi biurowca MediaHUB.
– Biuro powoli przestaje być jedynie miejscem prowadzenia biznesu, a staje się kolejnym narzędziem służącym efektywnej pracy. Dla przedsiębiorców atrakcyjne są dodatkowe atuty inwestycji, jak elastyczne podejście do najemcy czy wspomaganie kreatywności. Obecnie powstające na całym świecie nowoczesne centra biznesowe coraz częściej kierują swoją ofertę do wybranych grup najemców, ponieważ dzięki specjalizacji mogą na bieżąco dostosowywać się do ich potrzeb. Elastyczność oraz szybkość reakcji są korzystne zarówno dla firmy, jak i dewelopera – tłumaczy ekspert.

Kupno czy wynajem

Wizualizacja MediaHUB - projekt Magdalena Bilczewska

Trudna sytuacja ekonomiczna sprawia jednak, że firmy bacznie oglądają każdą wydawaną złotówkę. Dlatego koszty utrzymania siedziby często odgrywają decydującą rolę przy wyborze nowej lokalizacji. Jak podaje DTZ, ceny najmu w Warszawie znajdują się aktualnie w fazie wzrostowej, osiągając od 16 euro za metr kwadratowy powierzchni na obrzeżach miasta do 27 euro w centrum³. Jest to wiedza szczególnie cenna dla małych i średnich przedsiębiorstw, które muszą dbać o zachowanie płynności finansowej. - Takie firmy zazwyczaj wybierają miejsca w dobrej lokalizacji, ale i po korzystnej cenie – mówi Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander Advisors, Związek Firm Doradztwa Finansowego. – Ich decyzje często pokrywają się z tymi, które podejmują osoby fizyczne w kontekście finansowania zakupu nieruchomości. Często decydują się na powierzchnie klasy B. Zamiast wynajmować biuro – kupują je i tym samym zamieniają wybór lokalizacji na optymalną długookresową inwestycję. Jest to dla nich dobra i stosunkowo bezpieczna lokata kapitału, szczególnie w okresie niepewnych doniesień z rynków finansowych – przekonuje ekspert. Redukcja kosztów jest możliwa również m.in. poprzez dzielenie zajmowanej przestrzeni czy reorganizację trybu pracy.

Z kolei wynajem powierzchni biurowych zwykle interesuje duże firmy, które w ramach comiesięcznej opłaty zyskują komfort pracy i wiele dodatkowych udogodnień. Nie muszą się bowiem martwić o konserwację i zabezpieczenie obiektu, gdyż pozostaje to obowiązkiem wynajmującego. Ponadto wynajem powierzchni, w przeciwieństwie do kupna, wiąże firmy jedynie krótko-, bądź średniookresowo, co jest szczególnie atrakcyjne dla spółek zależnych czy oddziałów międzynarodowych korporacji. W samej stolicy w trzecim kwartale 2012 roku, wydzierżawiono blisko 160 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, z czego w 22% umowy zostały odnowione bądź renegocjowane.  W porównaniu do poprzedniego kwartału, najemcy rzadziej decydowali się na pozostanie w tym samym miejscu. Według DTZ, jedną z najbardziej popularnych metod finansowania transakcji najmu były transakcje przednajmu, czyli kontrakty zawierane między deweloperem i klientem we wczesnej fazie realizacji inwestycji, które w trzecim kwartale stanowiły ponad 40% wszystkich transakcji.⁵

Kierunki rozwoju

Rozwój technologiczny i silna konkurencja na rynku deweloperskim sprawia, że najemcy stale zwiększają swoje wymagania wobec potencjalnego biura. Podczas gdy działania zarządców nieruchomości biurowych zmierzają ku utrzymaniu jak najwyższego poziomu komercjalizacji oraz zawieraniu bezpiecznych umów długoterminowych, najemcy coraz częściej zainteresowani są elastycznymi formami transakcji oraz umowami krótkookresowymi. Dlatego też obecnie deweloperzy, chcąc sprostać oczekiwaniom potencjalnych kontrahentów, poszukują niestandardowych form utrzymania stanu komercjalizacji. Inwestycje w oferowane powierzchnie oraz zapewnienie najemcom prostych, ale skutecznych form współpracy - to najważniejszy kierunek zmian w tej branży według firmy DTZ.

¹ DTZ, Occupier Perspective, Office Review Europe H1 2012, s.4
² Jones Lang LaSalle, Warszawski Rynek Biurowy III kw.2012, 2012, s.2
³ DTZ, Property Times. Warsaw Offices Q3 2012, s.3
⁴ DTZ, Property Times. Warsaw Offices Q3 2012, s.2
⁵ Ibidem