Niezależnie od tego czy będziesz kupował mieszkanie nowe, czy używane, do wyboru będziesz miał dwie formy władania swoim mieszkaniem (domem). Pierwsza z nich to – prawo odrębnej własności, druga – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej.

Czym się charakteryzują? Najkrócej można powiedzieć tak – jeśli chcesz mieć wpływ na to, co się dzieje w twoim bloku, jeśli chcesz być niezależnym od wszystkich i wszystkiego, wybierz mieszkanie (dom) hipoteczne. Jeśli natomiast chcesz, żeby ktoś inny załatwiał za Ciebie sprawy i podejmował decyzje związane z nieruchomością, w której mieszkasz, a Ty masz zamiar płacić tylko rachunki – wybierz mieszkanie (dom) spółdzielcze.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej nie daje Ci własności lokalu. Jest tak zwanym „ograniczonym prawem rzeczowym”. Właścicielem Twojego mieszkania jest właściciel gruntu, na którym to mieszkanie wybudowano, a więc Spółdzielnia.

Teraz omówię kilka kwestii związanych z obydwoma prawami.

Koszty dodatkowe. Koszty te są mniejsze przy nabyciu „nowego” (w znaczeniu nowo-wybudowanego mieszkania, tzw. mieszkania z Rynku Pierwotnego) spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania (domu) w spółdzielni mieszkaniowej, niż przy kupnie odrębnej własności.

[W tym miejscu, ze względu na obszerność tematu, ograniczę się do sugestii, że każda szanująca się Kancelaria Notarialna przygotuje dla Ciebie pełne wyliczenie kosztów transakcyjnych jeszcze przed dokonaniem zakupu nieruchomości.]

Przy kupnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej z „drugiej ręki” (tzw. mieszkania z Rynku Wtórnego) koszty są już takie same jak przy prawie odrębnej własności.

Opłaty za użytkowanie nieruchomości. Chodzi tu głównie o takie koszty jak: wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, ochrona, sprzątanie itp. Są one na zbliżonym poziomie w przypadku obu praw. Jednakże będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej (przy odrębnej własności) masz możliwość wyboru firm, które będą te usługi świadczyć (jako spółdzielca takiej możliwości nie masz, gdyż takie decyzje podejmuje zarząd spółdzielni). Możesz więc wybrać tańszych usługodawców i skuteczniej się z nimi targować. Zazwyczaj w dobrze zarządzanej wspólnocie mieszkaniowej są niższe koszty zarządu. Nie trzeba bowiem zatrudniać prezesa, jego zastępców, sekretarek, księgowej i kilku pracowników na etacie.

Remonty. W przypadku każdego prawa musisz płacić koszty na fundusz remontowy. Prawo odrębnej własności tym się różni od prawa spółdzielczego do lokalu, że opłaty wnosisz tylko na remont bloku, w którym mieszkasz. W dużych spółdzielniach pieniądze, które płacisz są wykorzystywane także na remont innych bloków. Zasada ta działa także w drugą stronę, dzięki temu łatwiej jest zebrać pieniądze na ewentualny remont Twojego bloku.

Obrót. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej możesz sprzedać, darować, wziąć kredyt pod hipotekę. Jednak w przypadku sprzedaży i darowizny potrzebujesz „Zaświadczenia ” ze spółdzielni, że masz prawo do tego mieszkania. Osobiście nie znam przypadku, aby spółdzielnia takiego „zaświadczenia” nie wydała. Gdyby tak się jednak zdarzyło musiałbyś zwrócić się do Sądu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej możesz również przekazać komuś w drodze spadku.

Prawo odrębnej własności możesz tak samo sprzedać, darować, wziąć kredyt obciążając jego hipotekę oraz przekazać je w spadku. Nie musisz przy tym nikogo ani pytać, ani prosić o zgodę.

Kredyty. Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej możesz wziąć kredyt, ale pod warunkiem, że mieszkanie ma założoną Księgę Wieczystą (KW). Aby KW mogła być założona spółdzielnia musi mieć uregulowane sprawy własności gruntów na których stoją ich budynki. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (domu) w spółdzielni mieszkaniowej możesz przetworzyć w prawo odrębnej własności. Musisz złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni. Takich ograniczeń nie ma przy prawie pełnej własności.

Gdy już zdecydowałeś się, które prawo własności bardziej Ci odpowiada, należałoby się teraz zastanowić – Czy kupić mieszkanie na Rynku Pierwotny, czy Wtórnym?  Jakie są za, a jakie przeciw?