Pod koniec sierpnia br., prawie niezauważona przez opinię publiczną, weszła w życie nowelizacja ustawy z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali, którą od dawna postulowali zarządcy wspólnot i administratorzy. Nowela, mimo że objętościowo niewielka, ma istotny wpływ na zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Decyzje, także o zmianie zarządcy, będzie można podejmować szybciej i łatwiej niż to było dotychczas, a właściciele lokali będą mieli w praktyce skuteczniejsze możliwości kontroli pracy zarządcy. To zdecydowanie krok w dobrą stronę.

Jan Jarosławski,  prawnik Skanska Residential Development Poland

Jedną z głównych zmian, które wprowadza nowelizacja jest możliwość głosowania udziałami we współwłasności lokali. W praktyce oznacza to przyznanie skutecznego prawa głosu współwłaścicielom stanowisk w garażach podziemnych na równi z właścicielami mieszkań. Dotychczasowe przepisy przesądzały, że w przypadku lokali garażowych w celu podjęcia decyzji co do danego lokalu konieczna była jednomyślność wszystkich właścicieli garaży. Traktowano ich jako zbiorowego właściciela, a w konsekwencji zbiorowego członka wspólnoty mieszkaniowej. To niejednokrotnie paraliżowało działanie wspólnot w istotniejszych sprawach, które nie mogły podejmować uchwał z uwagi na brak możliwości uzyskania większości głosów. Rzadko zdarzało się, aby wszyscy właściciele garaży byli w stanie zebrać się i przedstawić zgodną opinię na dany temat.

Jakie zmiany mieszkańcom będzie teraz łatwiej przeforsować?

Dzięki nowym regulacjom sprawniej będzie można podejmować decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przede wszystkim łatwiej będzie można odwołać dotychczasowego zarządcę, który nieefektywnie gospodaruje daną nieruchomością. W niektórych wspólnotach zarządcy sprawują  swoją funkcję od wielu lat. Nie zawsze pracują na zadowalającym poziomie, niekiedy pozostają w konflikcie z mieszkańcami. Dotychczas trudno było ich odwołać ze względu na brak ustawowej większości głosów. Dotyczy to również zarządców wybieranych przez deweloperów, którymi mogły okazać się podmioty wybrane nie ze względu na posiadaną wiedzę i umiejętności. W przeszłości zdarzały się przypadki, gdzie zmiana ustanowionego przez firmę deweloperską zarządcy była przez dewelopera blokowana, ponieważ dysponował on większością głosów (np. z tytułu niesprzedanych lokali). Tego typu sytuacje mogły prowadzić do nadużyć i nie służyły konkurencji rynkowej.

Nowelizacja zwiększa elastyczność decyzyjną we wspólnotach mieszkaniowych. Teraz zdecydowanie łatwiej będzie zebrać wymaganą przepisami większość i w ten sposób w sytuacjach tego wymagających zmienić zarządcę na tańszego i efektywniejszego. Oprócz zmiany zarządcy sprawniej można podjąć decyzje dotyczące najistotniejszych spraw wspólnoty, wymagających zgody właścicieli lokali wyrażanej w formie uchwały. Do decyzji takich należą na przykład budowa nowego placu zabaw, instalacja monitoringu w częściach wspólnych, rozbudowa parkingu, zaaranżowanie części wspólnej korytarza na nowy lokal, wykonanie modernizacji budynku itd.

Czy wszystko na plus?

Pojawiają się głosy o możliwych praktycznych trudnościach w ustaleniu wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w kontekście zapłaty zaliczek na koszty zarządu. Obowiązujące przepisy wskazują, że właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa będzie musiała ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero na tej podstawie dokonać rozliczenia osobno z każdym współwłaścicielem. Może to powodować trudności np. w przypadku nieprzeprowadzonych postępowań spadkowych po zmarłych właścicielach lokali.

Nowe przepisy mogą zwiększyć konkurencję na rynku zarządców i administratorów nieruchomości i w efekcie podnieść jakość świadczonych usług. Perspektywa łatwiejszej zmiany firm zarządzających zwiększy transparentność ich pracy i podnosi wagę głosu mieszkańców, którzy mogą być bardziej decyzyjni i skuteczni w forsowaniu zmian dotyczących swojej nieruchomości. Dlatego pomimo podnoszonych wątpliwości nowelizację należy ocenić zdecydowanie pozytywnie.