Gdańsk
fot. Walter Herz

Optymalizacja wzrastających kosztów wynajmu biur przez firmy i kosztów eksploatacyjnych przez wynajmujących oraz spadek podaży nowoczesnych powierzchni kształtują dynamikę rynku biurowego w Trójmieście

– Od początku pandemii zmniejsza się liczba realizacji nowych inwestycji na rynku trójmiejskim. Wyzwaniem w najbliższym czasie będzie oszacowanie wzrostu kosztów budowlanych oraz wysokości opłat eksploatacyjnych w nowych projektach. Inwestorzy mają trudności również z pozyskaniem finansowania bankowego, którego koszt mocno wzrósł. W związku z tym, w następnych latach będziemy prawdopodobnie obserwować dalsze ograniczanie realizacji nowych inwestycji w sektorze biurowym w Trójmieście – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz. – Popyt na biura w regionie był w ubiegłym roku dwa razy wyższy od nowej podaży, a współczynnik pustostanów plasuje się na trójmiejskim rynku na jednym z najniższych poziomów w Polsce. W przyszłym roku wybór powierzchni biurowych w Trójmieście będzie więc mocno ograniczony – przyznaje Jarosław Zdzitowiecki.

Powrót do biur po pandemii spowodował większe zainteresowanie relokacją ze starszych budynków do nowoczesnych powierzchni wyposażonych m.in. w najnowsze technologie do pracy hybrydowej w obiektach, które wdrożyły rozwiązania, pozwalające na optymalizację kosztów wynajmu.

Koszty wynajmu biur idą w górę

– Rok 2022 przyniósł już nieduży wzrost średnich stawek czynszu za nowoczesne powierzchnie w centralnych lokalizacjach, a mimo to współczynnik wolnej powierzchni w Trójmieście spadł. W tym roku najemcy spodziewać się mogą dalszych indeksacji stawek czynszowych oraz podwyżek kosztów eksploatacyjnych – prognozuje Jarosław Zdzitowiecki.

Walter Herz zauważa, że coraz kosztowniejszy jest również fit-out. Dla nowych powierzchni budżet na aranżację kształtuje się obecnie w przedziale 600 - 1 400 EUR/mkw., a w przypadku adaptacji istniejącego biura w zależności od stopnia zmian i oczekiwań najemcy należy założyć wydatki na poziomie 400 - 800 EUR/mkw. Powierzchnie z najnowocześniejszymi rozwiązaniami technologicznymi są zdecydowanie droższe, ich koszt może wynosić nawet 2 500 EUR/mkw.

Oferowany przez wynajmujących budżet na aranżację przestrzeni, jak wskazuje Jarosław Zdzitowiecki, bywa niewystarczający, by móc dostosować powierzchnię do dzisiejszych wymagań rynkowych.

– By zbilansować wysokie koszty wykończenia umowy najmu podpisywane są teraz na dłuższy okres, często 7 lat. Najemcy decydują się na takie kontraktacje w nowych biurowcach ze względu na to, że oferują energooszczędne rozwiązania, które w dłuższej perspektywie zapewniają im oszczędności, jeśli chodzi o całościowy koszt wynajmu - dodaje.

Nowoczesne biura z dużym wzięciem

W 2022 roku w Trójmieście wynajętych zostało przeszło 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Poziom popytu był zbliżony do wyniku z roku poprzedniego i średniej z ostatnich kilku lat. Bardziej chłonne w regionach były tylko Kraków i Wrocław.

W minionym roku trójmiejski rynek wzrósł o 53 tys. mkw. powierzchni, dzięki m.in. zakończeniu budowy gdańskich projektów Format, Airport City Gdańsk Alpha, Palio Office Park B i Officyna II oraz inwestycji K2 w Gdyni. Nowa podaż była o jedną trzecią mniejsza niż w 2021 roku.

W budowie na początku tego roku było w Trójmieście 76 tys. mkw. biur, z czego ponad 50 tys. mkw. powierzchni ma zostać oddanych przed końcem bieżącego roku, podaje Walter Herz.

W Gdańsku powstaje projekt Intel Technology Poland – IGK6, Punkt, Oliwa 501, Matarnia Office Park II, Alzare Office, C300 oraz budynek C w inwestycji Palio, w Gdyni natomiast realizowana jest kolejna faza kompleksu Waterfront (9 tys. mkw.).

Podaż w dół, nowe inwestycje w poczekalni

Trójmiasto jest jednym z rynków biurowych w Polsce, których zasoby przekraczają 1 mln mkw. powierzchni. Plasuje się na czwartym miejscu wśród największych ośrodków biznesowych w kraju, po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W ostatnich latach w Trójmieście powstawało średnio 150 – 200 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych rocznie. Teraz trzy cztery razy mniej. W fazie planowania są kolejne inwestycje, których realizacja zależy od kondycji rynku i stabilizacji warunków makroekonomicznych.

Do budowy przygotowywany jest projekt Marina Office w Gdyni przy ulicy Hryniewickiego (27 tys. mkw.), inwestycja YIT Development w Gdańsku przy Placu Solidarności (23 tys. mkw.), budynek B w kompleksie Wave w Gdańsku przy Alei Grunwaldzkiej (21,5 tys. mkw.), budynek D w inwestycji Palio (9 tys. mkw.) w gdańskim Młodym Mieście, projekt Airport City Gdańsk - Bravo w Gdańsku przy ulicy Słowackiego (14,7), kolejna faza inwestycji Doki Office w Gdańsku przy ulicy Popiełuszki (11,7 tys. mkw.) oraz biurowiec przy ulicy Jaracza w Gdańsku (8,1 tys. mkw.).

Trójmiasto ma potencjał

Trójmiasto przyciąga biznes, dzięki rozbudowanemu zapleczu edukacyjnemu i dużej ilości dostępnych talentów oraz atrakcyjnemu położeniu nad Bałtykiem i nadmorskiej infrastrukturze rekreacyjnej przyciągającej pracowników z Polski i Europy. Dysponuje drugim w Polsce portem lotniczym pod względem liczby odprawianych pasażerów.

Na Pomorzu bardzo mocno rozwinął się sektor nowoczesnych usług dla biznesu (BSS), zatrudniający obecnie 35 tys. osób. Branża jest jednym z najbardziej aktywnych najemców biurowych na trójmiejskim rynku.

W Gdańsku zlokalizowany jest największy port kontenerowy na Bałtyku. Zdolności przeładunkowe Baltic Hub przekraczają 2 mln TEU, a dzięki rozbudowie do 2025 roku zwiększyć ma możliwości do 4,5 mln TEU. W ostatnich latach w regionie dynamicznie rozwijał się, nie tylko rynek biurowy, ale i magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie 1,25 mln mkw. powierzchni.