Zachodzące na świecie zmiany, zwłaszcza klimatyczne, sprawiają, że ESG w branży nieruchomości staje się nie tylko trendem, ale również wymogiem. Wiąże się to ze zmianami w podejściu do całego rynku. Działanie w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem będzie częściej prowadzić inwestorów w kierunku renowacji zamiast budowy, projektowanie stanie się bardziej elastyczne, częściej będą brane pod uwagę nowe czynniki, takie jak emisyjność rozbiórki, a także zacznie się stawiać na materiały, które można poddać recyklingowi. Jednak działanie w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem, to przede wszystkim wykorzystywanie szans, które do tej pory nie były dostrzegane.

W związku z postępującym globalnym ociepleniem Unia Europejska (UE) wprowadza coraz ambitniejsze cele w zakresie ESG, które znacząco wypływają na całą branżę nieruchomości. Zrównoważony rozwój staje się więc jednym z głównych trendów na rynku nieruchomości, niezależnie od modelu biznesowego i innych zmian. Pojawia się coraz większa presja inwestorów, deweloperów, korporacji, a także ustawodawców, aby obiekty powstawały i funkcjonowały w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Wymaga to od przedsiębiorstw coraz większej elastyczności w projektowaniu i zmusza do podejmowania odważnych kroków w celu zapewnienia przewagi konkurencyjnej. W związku z tym wpływ obiektu na otoczenie, w całym cyklu jego funkcjonowania, zaczyna mieć coraz szersze znaczenie. Już dziś bierze się pod uwagę nie tylko emisyjność w trakcie użytkowania nieruchomości, ale również podczas jej budowy i rozbiórki. Co więcej, ESG powala na wykorzystanie niezidentyfikowanych do tej pory szans. Z badań Arup wynika, że 40-60 proc. powierzchni biurowej jest niewykorzystanych w godzinach pracy, 20-40 proc. wykorzystania energii w istniejących budynkach można zoptymalizować, a materiały z budowy i rozbiórki stanowią do 40 proc. miejskich odpadów stałych. Jednocześnie wprowadzanie zmian w tym kierunku jest coraz szerzej wspierane przez regulacje prawne, a działania z myślą o otoczeniu w branży nieruchomości stają się bardziej opłacalne.

ESG przekształca branżę nieruchomości

Zgodnie z danymi Amerykańskiej Narodowej Administracji Oceanicznej i Atmosferycznej mamy najwyższy poziom dwutlenku węgla w atmosferze od czterech milionów lat.^[1] Globalna i regionalna dyplomacja oraz ustawodawcy ustalają nowe wymogi związane z ESG. Aby ograniczyć globalne ocieplenie, Unia Europejska postawiła przed sobą cel osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku oraz redukcji emisji gazów cieplarnianych netto o co najmniej 55 proc. do 2030 r. w porównaniu z poziomami z 1990 r. Oznacza to, że UE będzie musiała znacznie szybciej niż dotychczas redukować emisje gazów cieplarnianych, co będzie wpływało na wiele branż, w szczególności na rynek nieruchomości, przed którym stoi wyzwanie osiągnięcia zero-emisyjności.

W związku z tym, w branży wprowadzane są już ogromne zmiany w podejściu do inwestycji jako procesu. Coraz chętniej zastępuje się budowę nowych konstrukcji renowacją lub zmianą przeznaczenia już istniejących obiektów. Arup porównał prognozę emisji dwutlenku węgla konstrukcji nowego budynku biurowego z renowacją już istniejącego obiektu. Wyniki pokazują, że nowa konstrukcja charakteryzowała się emisjami węgla wyższymi aż o 180 proc. i ogólnymi emisjami gazów cieplarnianych wyższymi o 47 proc. w całym okresie jej eksploatacji. Oznacza to, że pod kątem celów ESG bardziej efektywna jest renowacja. W konsekwencji sam proces projektowania staje się bardziej elastyczny, ponieważ duże znaczenie mają możliwości dostosowania struktur budynku do nowych zastosowań w przyszłości.

Arup, New built or refurbishment?

– Zmiany spowodowane wdrażaniem zasad ESG w branży nieruchomości sprawią, że działania będą prowadzone z myślą o ponownym użyciu materiałów zastosowanych przy konstrukcji. Coraz bardziej zwraca się uwagę na proces rozbiórki budynku, który również emituje CO₂. Już na etapie projektowania chętniej wybiera się materiały niskoemisyjne oraz takie, którym po zakończeniu eksploatacji obiektu, można dać drugie życie. Ważnym kryterium w tym procesie jest też maksymalizacja możliwości utylizacji. Zmienia się również myślenie o projektowaniu – w większym stopniu uwzględnia się możliwość recyklingu i minimalizacji strat – mówi Joanna Malanowska, Finance & Economics Arup.

Innowacje i technologie wspierają transformację

Rosnące znaczenie czynników ESG przyczynia się również do zwiększenia popularności materiałów i technologii, które ułatwiają budowę i eksploatację w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem. Coraz częściej stosowane są czerwone cegły, które są w stanie magazynować energię i tak jak bateria, zapewniać możliwości zasilania awaryjnego. W branży budowlanej został też zaakceptowany materiał, który może być wykonywany z odpadów, w tym ceramiki, szkła i izolacji. Jego powstanie zużywa o 25 proc. mniej energii niż konwencjonalna produkcja cegieł. Pojawiły się również innowacyjne cegły z piasku i biocementu, które są „hodowane” przy użyciu cyjanobakterii. Przedstawiają całkowicie nowe, zrównoważone i niskoemisyjne podejście do wytwarzania materiałów budowlanych.

Ruszają także innowacyjne projekty, które mogą zmniejszyć emisję dwutlenku węgla i zużycie energii w branży. CarbonCure Technologies chce zrewolucjonizować beton poprzez osadzenie w nim CO₂, tworząc mocniejszy materiał przy jednoczesnym znacznym obniżeniu emisyjności. Opracowano już także żaluzje słoneczne, które automatycznie podążając za słońcem, generują energię i zapewniają cień. Natomiast na stacji kolejowej Leighton w Wielkiej Brytanii powstała ścieżka z płytek podłogowych, które przechwytują energię z kroków.

Korzyści ESG na rynku nieruchomości

Jednocześnie ESG oferuje branży nieruchomości nowe szanse. Gospodarka o obiegu zamkniętym może funkcjonować jako strategia biznesowa, dzięki której angażuje się niewykorzystywane zasoby. Zmniejsza się w ten sposób straty, których do tej pory często nie brało się pod uwagę, np. w pełni wykorzystując dostępną przestrzeń, efektywniej oszczędzając energię oraz zagospodarowując ponownie materiały z budowy i rozbiórki. Alternatywa dla przedwczesnego burzenia budynków może okazać się niedocenioną wcześniej szansą, a u jej podstaw stoi ESG. Często dla obiektów udaje się znaleźć nowe zastosowania, minimalizujące koszty i bardziej zyskowne niż standardowe działanie. Jest to szczególnie warte rozważenia w przypadku budynków z elastyczną strukturą, które mogą służyć więcej niż jednemu użytkowaniu w ciągu swojej żywotności.

– Warto postrzegać ESG nie jako konieczność, a szansę do wykorzystania. Wdrożenie zasad zrównoważonego rozwoju w dłuższej perspektywie wiąże się ze znacznymi korzyściami nie tylko środowiskowymi, ale także społecznymi i finansowymi. To przede wszystkim efektywniejsze gospodarowanie zasobami oraz minimalizowanie strat poprzez wprowadzanie przyjaznych dla otoczenia innowacji – mówi Joanna Malanowska, Finance & Economics Arup.

We wdrażaniu działań ESG dużą pomocą jest również wsparcie ustawodawców. Obecnie w tym zakresie istotna jest Taksonomia UE, która ma zachęcać do zielonej transformacji. To system klasyfikacji działalności gospodarczej, który dostarcza definicje i techniczne kryteria kwalifikacji (TKK) działalności zrównoważonych środowiskowo. Jako element polityki zrównoważonych finansów, docelowo spełnienie wymogów Taksonomii UE (np. poprzez zgodność aktywów – w tym budynków – z TKK) będzie nadawać priorytet firmom np. w uzyskaniu finansowania. Jednak oprócz tych korzyści, działanie w zgodzie z ESG zapewnia również przewagę konkurencyjną, wzmacnia atrakcyjność aktywów i sprawia, że firma postrzegana jest jako odpowiedzialna, co jest coraz istotniejsze dla przyszłych pracowników i partnerów biznesowych.

^[1] National Oceanic and Atmospheric Administration, Carbon dioxide now more than 50% higher than pre-industrial, https://www.noaa.gov/news-release/carbon-dioxide-now-more-than-50-higher-than-pre-industrial-levels