Łącznie na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali w I kwartale 11 tys. mieszkań. Spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł blisko 23%. Nie jest on zaskoczeniem, a biorąc pod uwagę nadzieje i obawy związane z kolejnym programem subsydiowanych kredytów powinien mieć charakter przejściowy. W kolejnych kwartałach można spodziewać się utrzymania lekkiej nadwyżki nowej podaży nad sprzedażą tam, gdzie oferta jest wciąż relatywnie ograniczona. Na decyzje uczestników rynku wpływają obecnie informacje o kształcie nowego programu kredytów #naStart i przewidywania tego, jak zachowają się pozostałe grupy nabywców. Eksperci JLL podsumowują I kwartał na rynku mieszkaniowym.

Mniejsza sprzedaż w pierwszym kwartale

Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek w I kwartale było zamknięcie z końcem grudnia 2023 r. możliwości złożenia wniosku o kredyty z dopłatą, znane jako BK2. Przez cały kwartał banki analizowały jednak złożone wcześniej wnioski i udzielały kredytów, co owocowało podpisywaniem sporej liczby umów deweloperskich.

„Dane dotyczące sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 r. (obejmujące w metodologii JLL także płatne rezerwacje) okazały się zgodne z oczekiwaniami: zakończenie przyjmowania wniosków o kredyty z dopłatą spowodowało zmniejszenie sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w I kwartale 11 tys. mieszkań. Spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł blisko 23%. Mniejsza sprzedaż, oprócz zakończenia programu BK2, miała jednak także inne przyczyny: ostrożność nabywców inwestycyjnych, dość przeciętną sprzedaż kredytów mieszkaniowych bez subsydium, sezon zimowy, w którym sprzedaż zawsze jest nieco słabsza, niepewność części nabywców gotówkowych co do dalszej sytuacji na rynku, a w kilku miastach nadal dość ograniczona oferta, o wysokich cenach.” – mówi Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor, JLL.

„W relacji do IV kwartału spadki sprzedaży w większości miast wyniosły ok. 20-30% (poza Poznaniem i Łodzią), ale jeśli ktoś chciałby zmierzyć wpływ kredytów BK2 na sprzedaż w minionym roku należałoby pewnie porównać obecną sprzedaż ze średnią z dwóch kwartałów ubiegłego roku. Porównanie sprzedaży z I kwartału 2024 ze średnią z III i IV kw. 2023 r. ukazuje największe spadki we Wrocławiu (-37%), Trójmieście (-35%), i Warszawie (-32%). Dość duży był także spadek w Krakowie (-26%). W Poznaniu i Łodzi tak liczone spadki były zdecydowanie mniejsze (odpowiednio -13% i -4%), ale akurat w Łodzi sprzedaż była w czwartym kwartale lepsza niż w trzecim. Gdyby jednak dla Łodzi przyjąć jako punkt odniesienia II kwartał 2023, wówczas spadki byłyby zbliżone do tych z innych miast. W sumie takie spadki nie są zaskoczeniem – średnio dodatkowy pozytywny wpływ „kredytów za 2%” na sprzedaż w II półroczu można szacować na ok. 25-30% , natomiast w I kwartale 2024 r. mieliśmy okres zawieszenia między zakończonym programem dopłat i kolejnym.” – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego

Najwięcej dostępnych mieszkań w Łodzi

Pierwszy kwartał przyniósł po raz drugi z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 16,7 tys. nowych mieszkań, o 4,7% więcej niż w poprzednim kwartale. Liczba nowych wprowadzeń była większa od sprzedaży drugi kwartał z rzędu. Na koniec marca nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 42,4 tys. jednostek, czyli o 17,2% większej niż trzy miesiące wcześniej. Wielkość nowej podaży w relacji do skali rynków i sprzedaży była jednak silnie zróżnicowana w poszczególnych metropoliach. W Krakowie i Trójmieście liczby mieszkań wprowadzonych i sprzedanych były bliskie równowagi, w Warszawie odnotowaliśmy umiarkowaną nadwyżkę nad sprzedażą (ok. 25%), natomiast w pozostałych miastach – wyraźną lub wręcz ogromną przewagę nowych wprowadzeń nad sprzedażą: o 86% w Łodzi, ponad dwukrotną we Wrocławiu, zaś w Poznaniu nowa podaż była aż 2,4 razy wyższa od sprzedaży. Było to ponad 3 tys. mieszkań, co sprawiło że łącznie w minionych czterech kwartałach na rynek poznański weszło prawie 6,5 tys. jednostek, niemal tyle samo co w Trójmieście i tylko kilkaset mniej niż we Wrocławiu. Za sensację można uznać, że najwięcej mieszkań po Warszawie w okresie ostatnich czterech kwartałów pojawiło się na rynku w Łodzi: blisko 8,1 tys. We Wrocławiu taka skala uzupełnienia oferty była niewystarczająca, aby nadrobić zaległości podażowe z ostatnich dwóch lat i oferta pozostała na dość niskim poziomie, natomiast w Poznaniu zaczęła zbliżać się do dotychczasowego szczytu z I kw. 2019 r., zaś w Łodzi oferta już znajdująca się na najwyższym w historii tego rynku poziomie pobiła kolejny rekord i przekroczyła 7,7 tys. jednostek. Pod względem liczby lokali oferowanych do sprzedaży Łodź na koniec marca była nadal na drugim miejscu po Warszawie. Gdyby obecne tempo sprzedaży się tam utrzymało, trzeba by ponad półtora roku, aby taka liczba lokali się sprzedała. Pomimo powiększenia się wielkości oferty nadal widoczne są silne różnice między poszczególnymi rynkami w relacji do wielkości sprzedaży. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oferta jest wyraźnie niższa od długoterminowej średniej, a tempo wyprzedaży oferty wskazuje na nadwyżkę popytu nad podażą. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie oferta jest wprawdzie bliska długoterminowej średniej, ale sprzedaż jest nadal wysoka. Odmienna sytuacja jest natomiast w Łodzi, gdzie pomimo dobrej sprzedaży, rekordowa, zbliżająca się powoli do poziomu 8 tys. lokali oferta wskazuje na nadwyżkę podaży. Na tym tle najbliższy równowagi jest rynek w Poznaniu, z ofertą nieco przekraczającą poziom rocznej sprzedaży.

Ceny nadal wysokie

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec marca 2024 r. najbardziej wzrosły w porównaniu do cen z końca grudnia w Łodzi (7%), a najmniej w Warszawie i Wrocławiu (0-1%). W pozostałych miastach wzrosty mieściły się w przedziale 3-4%. W 12-miesięcznym okresie najwyższe wzrosty miały miejsce w Krakowie i Trójmieście (po ok. 26%), w Warszawie, Poznaniu i Łodzi ok. 19-20%, zaś we Wrocławiu 12%. We wszystkich miastach poza Warszawą wprowadzono do sprzedaży mieszkania o średnich cenach wyższych niż w poprzednim kwartale. W I kwartale 2024 roku najdroższe mieszkania wprowadzano na rynek w Krakowie, gdzie ich średnia cena wyniosła 16,9 tys. zł/m2. Najniższe ceny nowej podaży odnotowano w Łodzi (11,8 tys. zł/m2). W Warszawie można mówić o stabilizacji na poziomie ok. 16,1 tys. zł/m2. W I kwartale w większości miast średnie ceny sprzedanych lokali wyraźnie wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, co oznaczało kolejne rekordowe poziomy. W efekcie zbliżyły się do cen oferty i cen lokali wprowadzanych na rynek. W ujęciu kwartalnym największy wzrost średnich cen ofertowych mieszkań sprzedanych miał miejsce w Krakowie – aż 14,1%, a najniższy – ale także relatywnie wysoki – w Trójmieście (5,6%).