komentarz ekspercki – Małgorzata Sommer, specjalista rynku nieruchomości

Polski rynek mieszkaniowy wymaga pilnej obserwacji, aby móc zawczasu dostrzec trendy i na nie stosownie zareagować. Warto myśleć o tym, że to, co dla jednego klienta jest katastrofą, dla innego jest okazją do zawarcia korzystnej umowy. Z zasobami na rynku nieruchomości jest trochę tak, jak z zasadą zachowania masy w reakcjach chemicznych: nic nie znika. Cała sztuka w tym, by przygotować się do spodziewanego trendu, bacznie studiując ceny i stawiając sobie bariery cenowe, starając się nie przekroczyć bezpiecznych progów wydatków.

W pierwszym kwartale 2019 roku nie odnotowano drastycznych zmian. Na rynku nowych mieszkań liczby wyglądają podobnie, w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku sprzedano 16 500 mieszkań w 6 największych miastach w Polsce (źródło REAS) - ale do sprzedaży wprowadzono o jedną ósmą mniej lokali, przy jednoczesnym wzroście cen o 9,4% w stosunku do ostatniego kwartału 2018 roku. Co to znaczy? Na pewno tyle, że wskutek działania prawa podaży i popytu ceny będą nadal wzrastać, zaś część klientów skorzysta z oferty rynku wtórnego - powodując i tam podniesienie poziomu cen. Będzie drożej, ale może łatwiej.

Według danych NBP należy się spodziewać coraz łatwiejszego zawierania umów sprzedaży (a zapewne i najmu) przez posiadaczy mieszkań, którzy szukają na nie nabywców: popyt wyraźnie przekracza podaż. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym rosną, także według danych NBP, a dodatkowo zmienia się profil popytu. Chętniej kupowane są mieszkania droższe, z lepszą lokalizacją i o wyższej jakości wykończenia. Oznacza to zarazem, że przed sprzedażą warto pokusić się o podniesienie standardu lokalu poprzez przeprowadzenie przemyślanego remontu, szczególnie łazienek i kuchni - nie tylko poprawi to tempo sprzedaży, ale także pozwoli na uzyskanie wyższej ceny transakcyjnej. Wyższe ceny na rynku mieszkań nowych przekładają się na wzmożone poszukiwanie lokali używanych, a z danych NBP wynika, że może to być proces długotrwały.

Droższe mieszkania to informacja wprawiająca w zachwyt sprzedających, a kupujących - w rozpacz. Warto jednakże spojrzeć na całą sprawę z dystansem - jeśli trend się utrzyma, zapłacimy więcej, kupując mieszkanie, ale jednocześnie nadal zyskiwać ono będzie na wartości. Z kolei sprzedających może kusić czekanie na jeszcze wyższy poziom cen, ale tu mogą wpaść w pułapkę jakościowych zmian na mapie popytu: klienci mogą zacząć szukać mieszkań innego typu czy w innej grupie cenowej, i wtedy zbyt długie oczekiwanie może okazać się zgubne. Mieszkania najbardziej podrożały w Gdańsku, Łodzi i Szczecinie, choć inne duże polskie miasta nie pozostają daleko w tyle.

Od czasu transformacji ustrojowej w Polsce stale zmienia się zapotrzebowanie rodzin i samotnych nabywców wobec mieszkań. Coraz mniej ogromnych, wielopokoleniowych rodzin wielodzietnych (przyrost naturalny ma tendencję spadkową), coraz więcej zaś osób wybierających życie singla, albo bezdzietnych par. Procesy te toczą się i nie jest do końca jasne, jaki będzie ich długofalowy wpływ na rynek nieruchomości. Wiadomo już na pewno, że większy jest popyt na mieszkania małe - ludzie albo decydują się na życie w pojedynkę, albo bardzo późno, później niż w poprzednich dekadach, decydują się na posiadanie potomstwa. Zainteresowaniem polskich klientów cieszy się najem krótkoterminowy, a korzystanie z kredytów na zakup mieszkań jest na razie bardzo powszechne. Zainteresowanie kredytami hipotecznymi może oczywiście w każdej chwili ulec zmianie, jeśli zmienią się bazowe stopy procentowe - a to nie jest łatwe do przewidzenia.

Wpływ na sytuację rynkową ma także grupa społeczna, określana jako "pokolenie Y" albo millenialsi. Młodzi ludzie liczą na pozyskanie mieszkań droższych, preferują najem, chcą mieszkać w lepszych miejscach, z lepszym dostępem do komunikacji miejskiej i miejskich atrakcji. Moda ma dla nich znaczenie, gotowi są przeprowadzać się relatywnie często. Bez wątpienia pokolenie to kształtuje popyt i czynić to będzie jeszcze w następnych latach. Osoby po 44. roku życia, co wynika z obserwacji ich poszukiwań w internecie, szukają mieszkań w cenie około 250 tysięcy złotych, często traktując je jako dodatkowe lokale, przeznaczone do zarobkowego wynajęcia, położone na obrzeżach dużych miast.

Co dalej wydarzy się na polskim rynku nieruchomości? Powinniśmy być raczej przygotowani na wszelkie ewentualności i bacznie obserwować ceny. Postępujący ich wzrost nie jest bowiem żadną gwarancją tego, że będą wzrastać nadal.