Polski rynek nieruchomości komercyjnych opiera się na płynnej klasyfikacji standardów powierzchni biurowych z podziałem na klasy A, B+, B, C+ i C. Do tej pory nie został stworzony jeden spójny system wyraźnie określający przynależność budynków do określonej grupy. Kwestią sporną jest lokalizacja i pytanie, czy biurowiec położony poza centrum miasta może zaoferować wszystko, czego potrzebuje najemca.

Park Businessu Teofilów

Różne grupy deweloperów, najemców i agentów stosują zamiennie jedno z dwóch podejść do klasyfikacji powierzchni biurowej. Pierwsza metoda uzależnia przynależność do danej klasy przez zapewnienie określonego standardu budynku i spełnienie szeregu cech, wśród których dominują aspekty techniczne oraz jakościowe. W tym podejściu wpływ lokalizacji na klasę biurowca jest mało istotny. W przypadku drugiego sposobu o zaliczeniu danego obiektu do właściwej klasy w dużej mierze decyduje lokalizacja. Jeżeli obiekt znajduje się w tzw. centralnej strefie biznesu i spełnia określone wymogi techniczne, to zaliczany jest do klasy A, jeżeli jest bardziej oddalony od centrum, to jego klasa spada.

Park Businessu Teofilów - widok z ulicy Traktorowej

Co świadczy o przynależności biura do najwyższej klasy? Z pewnością będzie to dobre rozplanowanie powierzchni części wspólnej z trzonami komunikacyjnymi i sanitarnymi oraz zapewnienie odpowiedniej liczby szybkich wind, a także parking dostosowany do liczby pracowników.

Pracownicy, dostawcy oraz goście muszą mieć ułatwiony dostęp do poszczególnych części budynku, stąd wymagana jest całodobowa recepcja w lobby zapewniająca kontrolę osób wchodzących oraz przebywających na terenie obiektu. Biurowiec klasy A powinien mieć podnoszone podłogi, zapewniające dobry dostęp do instalacji takich jak okablowanie elektryczne i IT. Ulokowanie wszystkich łącz w tzw. floorboxach pozwala zachować porządek w biurze i poprawia komfort pracy, a jednocześnie daje możliwość swobodnej aranżacji przestrzeni. Zastosowany w Parku Biznesu Teofilów system maskuje pod powierzchnią podłogi całe okablowanie elektryczne, telefoniczne i internetowe. Dodatkowo zainstalowano pod wykładziną zasilanie grzejników centralnego ogrzewania.

Istotną kwestią świadczącą o wysokim standardzie budynku jest spełnienie na każdej kondygnacji biurowej określonych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz miejsc umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń, tak aby umożliwić najemcom zarówno instalację serwerów jak i składowanie podręcznej dokumentacji w bezpiecznych szafach pancernych. Rozwój technologiczny i komputeryzacja pracy wymusza dywersyfikację źródeł zasilania w biurowcu na wypadek awarii sieci energetycznej, aby zabezpieczyć urządzenia oraz dane w nich zawarte. Co więcej, emitujące ciepło maszyny wymagają zastosowania nowoczesnego systemu chłodzenia i wentylacji wraz z kontrolą wilgotności zapewniającego dobry klimat wewnątrz pomieszczeń.

Łukasz Maciak

Komfort pracy jest jednym z ważniejszych czynników świadczących o klasie biurowca. Poza wspomnianymi wcześniej systemami regulującymi temperaturę i wilgotność w biurze na samopoczucie pracowników pozytywnie wpływa wydajne oświetlenie sztuczne oraz dostęp do światła dziennego minimum 70% powierzchni najmu, czy też otwierane okna umożliwiające cyrkulację świeżego powietrza.

Większość ekspertów skłania się do stwierdzenia, że biurowce najwyższej klasy, czyli z reguły o najwyższym czynszu, powinny być położone w centrum, ponieważ na takiej lokalizacji zależy najemcom. Dlatego niektórzy deweloperzy, mimo spełnienia przez budynek wymogów technicznych pozwalających na przypisanie go do najwyższej klasy, określają go mianem biurowca o standardzie B czy B+.

Należy jednak pamiętać, że na rynku funkcjonują firmy, dla których ulokowanie nie jest tak ważne, jak standard wykończenia i warunki techniczne oferowane przez biurowiec.

Dlatego wybierając swoją siedzibę warto przyjrzeć się obiektom o pożądanych parametrach, które są usytuowane poza centralną strefą biznesu, gdyż może się to okazać korzystniejsze ze względu na niższą stawkę najmu.

Łukasz Maciak
Dyrektor Inwestycji Komercyjnych
Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ