Według analityków rynku, rośnie zainteresowanie najemców głównymi ulicami handlowymi w największych polskich miastach. Międzynarodowe sieci wybierają takie lokalizacje na przykład w Warszawie czy Krakowie. Czy to zwiastun powolnego odwrotu od centrów handlowych na rzecz ulic? – pytamy Krzysztofa Apostolidisa, prezesa Fabryki Biznesu, inwestora Centrum Handlu, Biznesu i Rozrywki „Sukcesja” w Łodzi

K. Apostolidis

- Główne ulice są uzupełnieniem oferty centrów handlowych w poszczególnych miastach, a nie ich bezpośrednią konkurencją – mówi K. Apostolidis. - Także w przypadku dużych sieci wybór nowej lokalizacji przy ulicy handlowej jest zazwyczaj kolejnym etapem rozwoju, dodatkowym kanałem sprzedaży w prestiżowym miejscu. Zdarza się jednak, że dana marka najpierw wybiera lokalizację przy ulicy handlowej, a w następnej kolejności w centrum handlowym. Tak było chociażby z portugalską firmą Parfois, która w Warszawie zaistniała przy ul. Chmielnej, a dopiero później w Galerii Mokotów, ale już w Krakowie przyjęła odwrotną kolejność ekspansji. Z kolei inna światowa marka, H&M, na dziewięć lokalizacji w stolicy osiem ma w centrach handlowych, od których zresztą zaczęła, a jedną, najnowszą, przy Nowym Świecie. To, oczywiście, tylko wybrane przykłady z wielu podobnych.

Znane ulice handlowe, jak chociażby Marszałkowska czy al. Jerozolimskie w Warszawie, zawsze były języczkiem uwagi międzynarodowych sieci, ale nowe lokalizacje znanych marek w takich miejscach nie są jednak w Polsce zjawiskiem masowym. Powiedziałbym raczej, że to jaskółki, które wiosny nie czynią. Prognozy analityków, dotyczące wzrostu zainteresowania najemców takimi lokalizacjami, wynikają z przewidywanego w tym roku spadku podaży nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych.

- Wśród ekspertów słychać jednak i takie opinie, że dzięki większemu zainteresowaniu głównymi ulicami centra handlowe przestają niepodzielnie panować w największych polskich miastach…

- Od czasu do czasu wracają dyskusje o wyższości centrów handlowych nad głównymi ulicami handlowymi lub odwrotnie. Nie widzę w tym większego sensu. Ulica handlowa w polskim mieście nigdy nie będzie miała tak dobrego tenant mix jak galeria - chociażby dlatego, że galeria ma jedno centrum decyzyjne, które już na wstępnym etapie projektu opracowuje strategię rozkładu branż i doboru najemców, dostosowując ją do sytuacji na lokalnym rynku i preferencji konsumentów. Przy ulicach handlowych to niemożliwe m.in. z powodu rozproszonej struktury własności. Dobór najemców jest tu często dziełem przypadku. Oczywiście mamy przykłady ulic dobrze zarządzanych, jak Nowy Świat czy Krakowskie Przedmieście w Warszawie, ale są i antyprzykłady, do których zaliczam zakopiańskie Krupówki i Piotrkowską w Łodzi.

Nie umniejszając znaczenia głównych ulic handlowych, nawet tych najbardziej prestiżowych, w polskich miastach, żadna z nich nie stanie się nawet w mikroskali drugą Piątą Aleją, New Bond Street, czy Polami Elizejskimi. To po prostu zupełnie inne realia.

- Również czynszowe. Najwyższe stawki czynszu za lokale użytkowe przy głównych ulicach polskich miast należą przecież do najniższych w Europie.

- Ba, wręcz są najniższe. Warszawę i Kraków, najdroższe miasta dla polskich najemców, z przeciętnymi miesięcznymi czynszami rzędu 75-90 euro za mkw., biją pod tym względem na głowę nie tylko Paryż czy Londyn, co zrozumiałe, ale także na przykład Budapeszt. Cena najmu mkw. powierzchni lokalu użytkowego przy reprezentacyjnej ulicy stolicy Węgier wynosi około 120 euro.

- Mówi Pan, że ulice i centra handlowe to uzupełniająca się oferta, a nie konkurencja, ale na przykład galerie w pana rodzinnej Łodzi okazały się dla Piotrkowskiej przysłowiowym gwoździem do trumny. Po wielu salonach międzynarodowych i polskich marek nie ma już śladu. Jednocześnie prawie 80 proc. handlowców, którzy tu zostali, narzeka na znaczny spadek obrotów, spowodowany – ich zdaniem - ekspansją centrów handlowych.

- Nie zgadzam się z opinią, jakoby nowoczesne galerie były powodem upadku Piotrkowskiej jako ulicy handlowej. Proszę spojrzeć choćby na Kraków: na obrzeżach centrum powstały duże galerie handlowe, a jednak handel przy ulicach w centrum miasta doskonale funkcjonuje, mimo że stawki czynszu należą do najwyższych w Polsce, a przy Piotrkowskiej są akurat najniższe.

- Ale Łódź to nie Kraków. Nigdy nie będzie tu tylu turystów, co w Krakowie…

- I nie było też w czasach, gdy Piotrkowska uchodziła za najpopularniejszą ulicą handlową w Polsce, ewenement w skali kraju. Ta ulica po prostu zatrzymała się w rozwoju, popadła w marazm, straciła prestiż, przestając tym samym być dobrym miejscem promocji dla znanych marek. Obracając się w coraz większą ruinę z wizytówki Łodzi stała się w dużej mierze jej antywizytówką. Mijały lata, zmieniały się władze, a wraz z nimi koncepcje ratowania tej ulicy, ale żadna z nich nie zaowocowała realnymi działaniami. Efekt? Odrapane i pomazane elewacje zabytkowych kamienic, obskurne budy z hot-dogami i bielizną, sklepy z używaną odzieżą w miejscach, które powinny być reprezentacyjne. Brudno, ciemno i niebezpiecznie. To odpowiedź na pytanie, dlaczego łódzki handel przeniósł się z Piotrkowskiej do galerii. Piotrkowska jest wyjątkiem potwierdzającym regułę, że handel przy głównych ulicach dużych miast to alternatywa dla centrów handlowych.

- Wiele głównych ulic w polskich miastach zdominowała gastronomia. Restauracje, puby i kawiarnie wyrastają niczym grzyby po deszczu, często na miejscu dotychczasowych sklepów. Zanika ich handlowy charakter?

- Badania rynku nie potwierdzają wyraźnej dominacji gastronomii. Przeciętnie co trzeci lokal przy głównych ulicach w największych miastach nadal zajmuje handel – przede wszystkim sklepy odzieżowe i obuwnicze. W co piątym są placówki gastronomiczne, a średnio w co dziesiątym banki. Oczywiście te proporcje są różne w poszczególnych miastach.

- Wspomniał Pan o bankach. Ich ekspansja przy ulicach handlowych wyraźnie została zatrzymana. W opinii wielu ekspertów to bardzo pozytywny sygnał…

- Liczba banków w reprezentacyjnych miejscach głównych ulic rzeczywiście ma tendencję wyraźnie malejącą w większości miast, a w największym stopniu w stolicy. Relatywnie dużo - po kilkanaście procent ogółu lokali użytkowych - pozostało ich jeszcze w Łodzi i we Wrocławiu. Czy to pozytywny sygnał? Przeciwnicy takich lokalizacji argumentują, że zmniejszały one atrakcyjność ulic, które po godzinach zamknięcia banków jakoby pustoszały, a w likwidacji tych placówek upatrują szansy na ożywienie okolicy. Moim zdaniem może tak być, ale wcale nie musi - wszystko zależy od tego, co powstanie w tych lokalach. Osobiście nie mam nic przeciwko bankom w takich lokalizacjach. Lepszy elegancki bank, niż sklep z tanią odzieżą, który też zamyka podwoje o godzinie 18, nie mówiąc już o pustostanie, a tych jest sporo. Sklepy międzynarodowych sieci przy ulicach handlowych w Polsce też są zresztą często czynne krócej niż ich odpowiedniki w galeriach, chociaż, oczywiście, nie wszystkie. 

- Podsumowując: zmienił się charakter ulic handlowych, zmieniły się zwyczaje zakupowe Polaków.

- Dokładnie tak.