Przyszły rok nie zapowiada się zbyt optymistycznie dla naszego rynku nieruchomości mieszkaniowych - deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym będą musieli stawić czoła problemom niskiego popytu i nadpodaży mieszkań, nabywcy natomiast wskutek kurczącej się zdolności kredytowej będą skazani na coraz mniejsze lokale - to tylko niektóre z wniosków, do jakich doszli uczestnicy 6. konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” firmy Nowy Adres S.A., która odbyła się w ubiegłą środę w warszawskim hotelu Marriott.

Konferencje z cyklu „Polski Rynek Mieszkaniowy” już niemal tradycyjnie wzbudzają wielkie zainteresowanie branży - na spotkaniu pojawiło się blisko 200 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski. Niestety wśród uczestników tegorocznej konferencji dominował pesymizm – na przewidywane w 2013 r. pogłębienie spowolnienia gospodarczego w Polsce prawdopodobnie nałożą się dodatkowe problemy nadpodaży na rynku mieszkaniowym, słabej dostępności kredytów hipotecznych oraz niefortunnych decyzji rządu.

Mało nowych mieszkań, więcej singli i emerytów

Konferencję otworzyła prezentacja Lucyny Nowak, zastępcy dyrektora departamentu badań demograficznych Głównego Urzędu Statystycznego. Przedstawiła ona część wyników ubiegłorocznego Spisu Powszechnego, mogących mieć wpływ na rynek mieszkaniowy w nadchodzących latach. Nie nastrajają one optymistycznie - według wyników spisu z 2011 r. w Polsce znajduje się obecnie ok. 13,5 mln mieszkań. W prognozie z 2008 r. przewidywano znacznie większą liczbę - 14,4 mln lokali. Dzietność polskich rodzin wynosi zaledwie 1,3 i jest rekordowo niska od czasów II wojny światowej, w dodatku bez wyraźnych szans na poprawę w przyszłości. Ludność naszego kraju utrzymuje się co prawda na w miarę stabilnym poziomie 38,5 mln mieszkańców (w ciągu ostatniej dekady przyrost naturalny był co prawda ujemny, ale wyniósł tylko -0,04 proc.), ale zgodnie z europejskimi trendami wśród naszych rodaków zmniejsza się liczba osób w wieku produkcyjnym, rośnie się za to grupa emerytów i rencistów. Kosztem „klasycznych” małżeństw zwiększa się liczba związków partnerskich oraz tzw. jednoosobowych gospodarstw domowych. Wszystkie te czynniki oznaczają, że w najbliższych latach preferencje i wymagania nabywców na rynku mieszkaniowym będą się szybko zmieniać i biorąc pod uwagę co najmniej 2-letnią długość cyklu realizacyjnego inwestycji mieszkaniowych, deweloperzy już dziś powinni myśleć o dostosowywaniu swoich projektów do nowych realiów rynkowych.

MdM – pomysł dobry, ale wykonanie jak zwykle…

Sporo miejsca poświęcono również kończącemu się pod koniec grudnia 2012 r. rządowemu programowi dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim” i mającym zastąpić go w przyszłym roku projektowi „Mieszkanie dla młodych”. Wszyscy uczestnicy konferencji byli zgodni, że informacja o wprowadzeniu „MdM” w połowie 2013 r. może dodatkowo pogłębić zapaść, bo od momentu wyłączenia „Rodziny na swoim” przez co najmniej pół roku nie będzie można skorzystać z żadnej formy pomocy przy zakupie mieszkania. Choć za kredyt z „MdM” będzie można kupić tylko mieszkanie na rynku pierwotnym i suma dopłat będzie znacznie mniejsza niż w przypadku „Rns”, brak nawet tak okrojonego wsparcia może być dla rynku dotkliwy. – Minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Sławomir Nowak mówiąc „7 lipca 2013 r. ruszy „Mieszkanie dla młodych” tak naprawdę mówi: „zabierzcie swoje pieniądze z rynku, wstrzymajcie się z zakupami” – mówiła Katarzyna Kuniewicz, dyrektor w zespole badań i analiz rynku w firmie doradczej REAS Sp. z o.o. Wtórował jej Paweł Majtkowski, główny analityk Expander Advisors: – Działania rządu powinny mieć na celu osłabianie efektu cykliczności na rynku nieruchomości, tymczasem ich brak przez co najmniej pierwszą połowę 2013 r. - a prawdopodobnie znacznie dłużej - tylko pogłębi rynkowy dół – mówił.

Według danych firmy REAS w 2012 r. udział zaciąganych w „Rodzinie na swoim” kredytów hipotecznych dla Warszawy wynosił ok. 25 proc., ale dla Trójmiasta już aż 48 proc. – Obawiam się, że wygaszenie „Rodziny na swoim” i długie prace przygotowawcze nad „Mieszkaniem dla młodych” zbiegną się z najgorszym od lat rokiem finansowym. Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się z prośbą do ministra Nowaka o przedłużenie obowiązywania „Rodziny na swoim” – ogłosił Zbigniew Wojciech Okoński, prezes zarządu PZFD i jednocześnie prezes firmy Robyg S.A.

Zamiast domów – mniejsze i tańsze mieszkania

Podczas konferencji swoją premierę miały również wyniki szóstej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy. Popyt i preferencje nabywców”, największego projektu badawczego na naszym rynku mieszkaniowym. Wyniki badań, przeprowadzonych na zlecenie Nowy Adres S.A. przez niezależny instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC potwierdziły trendy, obserwowane przez cały 2012 r.: choć popyt na nieruchomości mieszkaniowe nie maleje, Polacy rezygnują z budowy domów metodą gospodarczą czy zakupów dużych lokali na rzecz mniejszych mieszkań z segmentu popularnego. W 2012 r. kupowano lokale o średniej powierzchni 59,9 m kw., ale aż 49 proc. kupionych mieszkań miało powierzchnię od 41 do 60 m kw., a dalszych 17 proc. było mniejszych niż 40 m kw.

Zdecydowanie mniej wydajemy również na nieruchomości - w ciągu ostatnich 12 miesięcy osoby, które dokonały transakcji na rynku nieruchomości (rozumianej jako budowa lub kupno domu, mieszkania, działki lub nieruchomości wakacyjnej) wydały na ten cel średnio 339,7 tys. zł. Jeszcze rok temu było to 378,6 tys. zł. Aż 53 proc. nabywców wydało mniej niż 300 tys. złotych - w 2011 r. takie kwoty wydało „tylko” 44 proc. kupujących. – Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest oczywiście pogarszający się dostęp do finansowania bankowego. Rok 2012 upływa niestety pod znakiem zamrożonych płac, kurczącej się zdolności kredytowej Polaków i utrzymywania przez banki restrykcyjnej polityki kredytowej – komentuje wyniki Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., pomysłodawczyni i autorka badań.

Jeśli jednak ktoś ma zdolność kredytową i środki na zakup mieszkania, taka transakcja w 2013 r. może być dobrym pomysłem. Oferta rynkowa jeszcze nigdy nie była tak bogata, a na konferencji nie brakowało głosów, że 2013 r. będzie ostatnim okresem spadków cen.