Zakup apartamentu w górach i jego wynajem turystom staje się coraz bardziej popularną formą lokowania kapitału. Aby inwestycja była udana, przed zakupem nieruchomości należy rozważyć dostępne możliwości inwestycyjne, by wybrać opcję najkorzystniejszą dla nas. Analitycy wyszukiwarki nieruchomości morizon.pl podpowiadają, na co zwracać uwagę, kupując apartament w górach przeznaczony na wynajem.

Apartament w lokalu mieszkalnym, a może condo hotel?

Przystępując do poszukiwania apartamentu w górach, powinniśmy zastanowić się, w jaką formę nieruchomości chcemy zainwestować kapitał. Zdecydowana większość dostępnych w kurortach górskich apartamentów zlokalizowana jest w budynkach o przeznaczeniu mieszkalnym. Taki apartament kupują z reguły osoby chcące zarabiać na jego wynajmie, a jednocześnie pragnące - w celach rekreacyjnych czy też prestiżowych – posiadać drugi dom. Apartament w budynku mieszkalnym gwarantuje, że jeśli za pewien czas zechcemy wyprowadzić się z miasta, aby osiąść na stałe w swoim górskim apartamencie, będzie to możliwe. Lokalem mieszkalnym można dowolnie dysponować, wnętrze urządzić według własnych upodobań, a także udostępniać rodzinie czy znajomym. Jeżeli natomiast planujemy kupić apartament przeznaczony głównie na wynajem, możemy zdecydować się na condo-hotel lub apart-hotel,  niezwykle popularne za granicą i zdobywające coraz większą popularność w Polsce, sposoby inwestowania w nieruchomości. Systemy condo i apart polegają na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę. Następnie firma  podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, często oferując z góry określony poziom czynszu. Podstawowa różnica między condo-hotelem a apart-hotelem polega na tym, że w systemie condo kupujemy zazwyczaj urządzony pokój w hotelu z segmentu premium, w obiekcie 4-5 gwiazdkowym. Z kolei apart-hotele oferują lokale typu studio lub nieco większe apartamenty z jedną czy dwoma sypialniami i kuchnią.  Condo-hotel i apart-hotel to rozwiązania dedykowane głównie inwestorom - inwestycje tego typu klasyfikowane są jako budynki usługowe, nie istnieje więc możliwość zameldowania się w takich lokalach na stałe. Już na etapie planowania, budynki przemyślane są jako obiekty komercyjne, w związku z czym posiadają bogate zaplecze usługowo-rekreacyjne: baseny, SPA, sale konferencyjne, siłownie i restauracje.  Zainwestowanie kapitału w condo-hotel i apart-hotel pozwala na czerpanie stałych zysków z ich wynajmu jako pokoju hotelowego. Dla niektórych minusem tego rodzaju inwestycji  może okazać się to, że część zysków z wynajmu czerpie firma zarządzająca, a właściciel ma do niej ograniczony dostęp. Korzysta z niej  jak z nieruchomości wakacyjnej, a przez pozostałą część roku apartament zarządzany jest przez firmę i traktowany jako pokój hotelowy. 

Lokalizacja

Atrakcyjne położenie apartamentu to często klucz do sukcesu inwestycji. Myślmy strategicznie – przeglądając oferty zwróćmy szczególną uwagę na nieruchomości położone w najbardziej popularnych ośrodkach turystycznych: Zakopanem, Białce Tatrzańskiej, Wiśle, Karpaczu, Krynicy Zdrój, Szczyrku, Sczawnicy, Krościenku oraz Szklarskiej Porębie. Apartamenty położone w wymienionych kurtortach, choć są droższe, gwarantują odpowiedni popyt na wynajem. Dodatkowo, warto rozważyć zakup nieruchomości  w okolicy, która zapewni turystom dostęp do atrakcji zarówno zimą jak i latem. Takim atrakcjami są zarówno wyciągi narciarskie, jak i bliskość infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, na przykład SPA i wellness. Godny uwagi jest zakup apartamentu w okolicy dysponującej bogatym zapleczenim konferencyjnym, która zachęci przedsiębiorców i biznesmenów do organizacji konferencji, szkoleń, czy też eventów firmowych.

Zarządzanie nieruchomością

Planując zakup apartamentu przeznaczonego na wynajem być może obawiamy się, że nie podołamy znalezieniu satysfakcjonującej liczby lokatorów, sami będziemy musieli dbać o rachunki i czystość w lokalu. Inwestując w condo-hotel czy też apart-hotel, na mocy umowy zawartej z firmą zarządzającą, automatycznie przejmuje ona wszelkie prace związane z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli natomiast dokonujemy zakupu apartamentu w budynku mieszkalnym,  dobrym rozwiązaniem może okazać się współpraca z firmą administrującą. Administratorzy oferują bowiem tzw. usługę gwarantowanego najmu, w ramach której zobligowani są do zadbania o zdobycie lokatora,  jednocześnie zobowiązując się do wypłacania nam co miesiąc stałej kwoty, bez względu na obłożenie lokalu. Cena za wynajem nieruchomości ustalana jest indywidualnie, zwykle na poziomie umożliwiającym pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania, kredytem i prowizją. Ponadto, administrator zajmuje się reklamą i promocją, prowadzeniem systemu rezerwacji, sprzątaniem oraz niezbędnymi naprawami. Z punktu widzenia właścielil nieruchomości, oferta gwarantowanego najmu jest korzystna, gdyż zapewnia stały dopływ pieniędzy z których można na przykład spłacać kredyt. To równiez wygoda i oszczędność czasu. Właściciel apartamentu nie jest obciążony sprawami bieżącymi związanymi z miesięcznymi płatnościami rachunków za media. Otrzymuje miesięczne raporty finansowe informujące o przekazaniu gwarantowanej nadwyżki na jego konto. Wadą tego rozwiązania są natomiast pewne ograniczenia w dysponowaniu mieszkaniem – należy bowiem odpowiednio wcześniej ustalić z administratorem termin, w którym będziemy potrzebowali mieszkania.

Aranżacja

O ile dobra lokalizacja nieruchomości może generować wyższy popyt i przychody, o tyle nie mniej ważny jest wystrój i wyposażenie, które stanowią drugi, pod względem ważności, czynnik decydujący o wyborze danego mieszkania przez najemcę. Planując aranżację apartamentu przeznaczonego na wynajem dla turystów, musimy kierować się trochę innymi zasadami niż przy aranżacji lokum dla siebie. Pamiętajmy, że powinniśmy wpasować się w uniwersalne gusta jak największej grupy potencjalnych adresatów naszej oferty, a nie kierować się wyłącznie własnymi upodobaniami. Jeżeli kupujemy mieszkanie w stanie „pod klucz”, to już na etapie podejmowania decyzji o zakupie rozważmy, czy wykończenie mieszkania jest właściwe dla grupy potencjalnych najemców. Jeżeli natomiast kupujemy mieszkanie do remontu, decyzje dotyczące szczegółów wykończenia możemy odłożyć do czasu sfinalizowania transakcji zakupu. Pamiętajmy, aby zwrócić również uwagę na wykończenie mieszkania. Nieprawidłowo użyte materiały wykończeniowe lub produkty niskiej jakości mogą nie przetrwać próby czasu. Ryzykujemy wówczas wymierną stratę w postaci przedwczesnego remontu, a tym samym - niższej kwoty z najmu. Kolejny najemca, widząc zniszczone wnętrze, zapłaci za wynajem niższą cenę. Pamiętajmy również, że apartament przeznaczony na wynajem powinien być odpowiednio wyposażony. Standardem jest już nie tylko zastawa kuchenna, naczynia, pralka, ale też zmywarka, mały sprzęt AGD, dostęp do Internetu i telewizja satelitarna.