Colliers International, wiodąca firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, publikuje najnowszy raport rynkowy przedstawiający aktywność w sektorze powierzchni magazynowych w I półroczu 2013 roku oraz przedstawia prognozy na kolejne miesiące.

Raport podsumowuje sytuację na rynku powierzchni magazynowych pod względem podaży i popytu, dostępnych powierzchni oraz stawek czynszów. Analiza obejmuje Warszawę oraz pozostałe duże miasta regionalne.

„Pierwsze półrocze 2013 przyniosło widoczny wzrost podaży na rynku magazynowym w Polsce. Od stycznia do czerwca br. na rynek dostarczono blisko
198 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego ok. 65% zostało oddane
w pierwszym kwartale. Całkowita podaż w Polsce na koniec II kwartału osiągnęła poziom ok. 7,55 mln m². Obecnie w budowie znajduje się 283 tys. m²” – mówi Maciej Chmielewski, Partner w Colliers International, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

ZARYS OGÓLNY

Począwszy od stycznia 2013 popyt na powierzchnie magazynowe wykazywał tendencję wzrostową. W dwóch pierwszych kwartałach wolumen transakcji wyniósł nieco ponad 880 tys. m2, z czego ponad połowę (59%) stanowiły umowy podpisane
w II kwartale. W pierwszym półroczu 2013 r. dominowały nowe umowy, które stanowiły 59% wszystkich podpisanych kontraktów. Pozostała część umów (41%) to renegocjacje. Wśród nowych umów 33% przypadło na umowy typu BTS, a 3% na ekspansje. 

Pod względem wielkości wynajętej powierzchni, największa transakcja została zawarta w regionie Polski Centralnej, w Strykowie, gdzie ok. 50 tys. m2 zostało wynajęte od Panattoni przez dużego najemcę z branży DIY. Była to transakcja typu BTS, w której zawarciu pośredniczyła firma Colliers International.

Współczynnik powierzchni niewynajętej, w porównaniu do analogicznego okresu
w 2012 r., obniżył się i na koniec czerwca 2013 r. wyniósł 10,5%. Najniższy poziom pustostanów odnotowano w Szczecinie (0,3%) i Poznaniu (4%).

Czynsze w ciągu dwóch pierwszych kwartałów 2013 r. pozostawały na stabilnym poziomie. Niewielki wzrost stawek czynszu został odnotowany głównie w regionach, gdzie poziom pustostanów obniżył się.

Odnotowuje się coraz bardziej wyraźny wpływ sektora e-commerce na rynek magazynowy w Polsce, wraz z rozwojem którego rośnie zapotrzebowanie najemców na powierzchnie magazynowe.

PODAŻ

Warszawa – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach na koniec II kwartału 2013 wzrosła nieznacznie w porównaniu do stanu na koniec 2012 r. i ukształtowała się na poziomie 2,6 mln m². Największym zasobem powierzchni dysponuje warszawska strefa II, w której znajduje się
ok. 1,77 mln m² powierzchni magazynowej, co stanowi blisko 67% całkowitej podaży dla Warszawy. W strefach I oraz II skoncentrowanych jest odpowiednio 18% i 15% tych zasobów. Obecnie w Warszawie w trakcie budowy znajduje się łącznie blisko
51,6 tys. m², z czego większość w strefie II.

Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych w I połowie 2013 r. osiągnęły zbliżony do końca 2012 r. poziom nieco ponad 1 mln m². W II kwartale do użytku zostało oddanych 19,5 tys. m² w ramach rozbudowy kompleksu Tulipan Park Stryków. Obecnie w trakcie budowy znajduje się 8 tys. m² (Panattoni Park Łódź East).
Poznań – I półrocze 2013 r. nie przyniosło zmian w zasobach powierzchni magazynowych w rejonie Poznania. Istniejąca podaż pozostała na poziomie
ok. 900,5 tys. m², natomiast w budowie znajduje się aktualnie blisko 50 tys. m².

Górny Śląsk – niezmiennie pozostaje drugim po Warszawie rynkiem pod względem wielkości zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Całkowita podaż wzrosła w ciągu dwóch pierwszych kwartałów 2013 r. o 50,5 tys. m2 i wyniosła na koniec czerwca 1,45 mln m². W budowie znajduje się obecnie kolejne 33 tys. m².
Kraków – sytuacja na krakowskim rynku magazynowym nie uległa zmianie w ciągu ostatnich 6 miesięcy. Całkowita podaż ukształtowała na poziomie około 149,5 tys. m². Jest to wciąż jeden z trzech najmniejszych rynków magazynowych w Polsce.

Wrocław – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zwiększyła się
w I półroczu 2013 r. o 55,3 tys. m² i wyniosła około 776,7 tys. m². W budowie znajduje się obecnie ponad 84,5 tys. m², z czego aż ok. 71 tys. m2 powstaje w ramach rozbudowy kompleksu Prologis Park Wrocław V.

Gdańsk – zasoby powierzchni magazynowych na koniec I półrocza  2013 r. powiększyły się o 14 tys. m² (w ramach Pomorskiego Centrum Logistycznego, które zostało oddane do użytku w I kwartale br.) i wyniosły 187,3 tys. m². W Gdańsku
w budowie znajduje się 6,6 tys m2, o które powiększy się jedna z hal należących do kompleksu Panattoni Park Gdańsk

Toruń – podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2013 r. nie uległa zmianie w porównaniu do stanu na koniec grudnia 2012
i wynosi ok. 96,2 tys. m². Aktualnie nie ma w Toruniu żadnych projektów w budowie.

Szczecin – niezmiennie pozostaje najmniejszym rynkiem magazynowym w Polsce. Całkowite zasoby wzrosły w ciągu I półrocza o 6,9 tys. m² (w ramach pierwszego etapu inwestycji North-West Logistic Park oddanego do użytku w II kwartale)
i wyniosły na koniec czerwca br. 48,7 tys. m². Obecnie nie ma w Szczecinie obiektów magazynowych w budowie.

POPYT

Warszawa – w I półroczu 2013 r. trzy warszawskie strefy były najbardziej aktywnym rynkiem pod względem wolumenu transakcji. Podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 267 tys. m², co stanowi 30% wolumenu dla całej Polski. Jest to wynik lepszy niż w analogicznym okresie 2012 r., kiedy to w pierwszych dwóch kwartałach wynajętych zostało 191 tys. m². Najwięcej, bo aż 72% powierzchni wynajętej w Warszawie w I połowie 2013 r., znajdowało się w strefie II, natomiast najmniej w strefie III (6%). 52% wolumenu transakcji stanowiły renegocjacje, a 48% przypadło na nowe umowy.

Polska Centralna – aktywność najemców w pierwszym półroczu osiągnęła wysoki poziom blisko 125 tys. m², co stanowi 14% wolumenu transakcji dla całej Polski. Rynek został zdominowany przez nowe umowy, których udział wyniósł 66% wszystkich transakcji, podczas gdy na renegocjacje przypadło 34%. 
Poznań – wolumen transakcji zawartych w Poznaniu w I połowie 2013 r. ukształtował się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w analogicznym okresie 2012 r. i wyniósł 101,8 tys. m². Podobnie jak w I kwartale br. dominowały nowe umowy, które stanowiły 55% ogółu transakcji. Pod względem ilości podpisanych umów, Poznań plasuje się na drugiej pozycji, po Warszawie, natomiast pod względem wielkości transakcji – na piątej.

Górny Śląsk – w I półroczu 2013 r. wynajęto łącznie nieco ponad 154 tys. m², co reprezentowało 18% wolumenu dla Polski. Jest to drugi najlepszy wynik w kraju pod względem wielkości transakcji. Wśród umów dominowały renegocjacje, stanowiące 52% ogółu. Wśród nowych umów, prawie połowa powierzchni (35 tys. m²) została wynajęta w ramach jednej transakcji typu BTS.

Kraków – I półrocze 2013 r. na krakowskim rynku zamknęło się z wolumenem transakcji na poziomie 13,6 tys. m². Jest to wynik lepszy niż odnotowany
w I półroczu ubiegłego roku, kiedy to w ramach 4 transakcji, zostało wynajętych
8,4 tys. m².

Wrocław – we Wrocławiu w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2013 r. podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ok. 135 tys. m². W przeważającym stopniu dominowały nowe umowy (72%), z których ponad połowa (53,3 tys m²) przypadła na dwie transakcje typu BTS. Transakcje zawarte we Wrocławiu stanowiły 15% aktywności najemców w Polsce, co plasuje ten region, pod względem wielkości wolumenu, na trzeciej pozycji, zaraz po Warszawie i Górnym Śląsku.

Gdańsk – w I półroczu 2013 r. wielkość transakcji osiągnęła poziom blisko 20 tys. m², co stanowi zaledwie 2% wolumenu w kraju. Zawarte zostały dwie nowe umowy najmu na łączną powierzchnię 8,8 tys. m² oraz dwie renegocjacje (ponad 11,1 tys. m²). Dla porównania, w analogicznym okresie roku ubiegłego wolumen transakcji kształtował się na poziomie 22,2 tys. m².

Toruń – podobnie jak w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku, tak
i w półroczu nie odnotowano w Toruniu żadnej aktywności najemców.
Szczecin – zgodnie z naszymi przewidywaniami, w drugim kwartale 2013 r. sytuacja w Szczecinie uległa poprawie. Podczas gdy w pierwszym kwartale zawarta została tylko jedna nowa umowa najmu na łączną powierzchnię 2,1 tys. m², tak w ciągu trzech ostatnich miesięcy podpisano 4 nowe umowy najmu, w ramach których wynajętych zostało ponad 17,4 tys. m², co pozwala zamknąć półrocze w Szczecinie z wolumenem transakcji na poziomie blisko 19,5 tys. m². Wynik ten świadczy o zwiększeniu aktywności najemców na tym rynku w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym (13,7 tys. m² w ramach jednej nowej umowy).

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE

Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce wyniósł na koniec czerwca 2013 r. 10,5%, wykazując spadek w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego, kiedy to wskaźnik pustostanów wyniósł 11,5%.

Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni na koniec II kwartału 2013 r. wyniósł 15,7% (14,2% na koniec I kwartału). Dla poszczególnych stref kształtował się on na poziomie: 17,2% (strefa I), 17,3% (strefa II), 6,9% (strefa III). Największa zmianę w stosunku do stanu odnotowanego w analogicznym okresie 2012 r. zaobserwowano w strefie III, gdzie współczynnik ten spadł o ponad 6 punktów procentowych.

Miasta regionalne – najniższy poziom współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Szczecinie (0,3%) i Poznaniu (4%), najwyższy natomiast w Polsce Centralnej (17,3%). Największy spadek wskaźnika pustostanów w porównaniu do stanu na koniec I kwartału 2013 r. zaobserwowano w Szczecinie, gdzie na koniec marca kształtował się on na poziomie 19,7%, natomiast w tej chwili praktycznie cała istniejąca nowoczesna powierzchnia magazynowa jest wynajęta.

STAWKI CZYNSZU

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku czynsze znajdowały się na niezmienionym poziomie w przypadku większości rynków. W regionach, gdzie wskaźnik pustostanów obniżył się w stosunku do końca roku 2012, zaobserwowana została niewielka tendencja wzrostowa.

PROGNOZY

„W drugim półroczu 2013 r. nie przewidujemy znaczących zmian na rynku powierzchni magazynowej w Polsce. Popularność utrzymają nadal umowy typu BTS. Zarówno w Warszawie jak i na rynkach regionalnych popyt powinien się utrzymać na stabilnym, dość wysokim poziomie. Nie wykluczamy jednak możliwości niewielkich spadków wolumenu transakcji.” – prognozuje Maciej Chmielewski

„Na największy wzrost popytu może liczyć Górny Śląsk, Wrocław oraz Poznań. Przewidujemy również dalsze napędzanie popytu na powierzchnie magazynowe przez dynamiczny rozwój sektora handlu i usług internetowych.” – dodaje Chmielewski