Firma Colliers International, wiodący doradca na rynku nieruchomości komercyjnych, podsumowuje aktywność na rynku powierzchni biurowych w trzecim kwartale 2013.

Podsumowanie minionego roku i prognozy według Colliers International:

ZARYS  OGÓLNY

• Na koniec września 2013r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach w Polsce wyniosła 6,24 mln m².
• Do użytku oddano 161 500 m² nowych biur, co w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku stanowi wzrost rzędu 31%.
• Popyt na powierzchnię biurową zarejestrowany w III kwartale ukształtował się na poziomie około 250 000 m². Transakcje typu pre-let nadal stanowią znaczący udział w całkowitym wolumenie (37%).
• W III kwartale stawki wywoławcze czynszu kształtowały się na niezmienionym poziomie.
• Współczynnik pustostanów dla głównych rynków biurowych odnotowany na koniec III kwartału wyniósł 11,4%.

PODAŻ

• Warszawa – na koniec III kwartału 2013r. podaż powierzchni biurowej wyniosła 4,07 mln m², z czego blisko 70% (2,81 mln m²) było zlokalizowane w strefach poza centrum miasta. W okresie od lipca do września do użytku oddano sześć budynków o łącznej powierzchni 94 300 m². Największe projekty ukończone w omawianym okresie to Miasteczko Orange (43 700 m², strefa Południowa Zachodnia), Wola Center (27 500 m², strefa Zachodnia) oraz Żoliborz One (8 700 m², strefa Północna).

• Miasta regionalne – podaż powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych ukształtowała się na poziome 2,1 mln m². W III kwartale bieżącego roku deweloperzy ukończyli projekty o łącznej powierzchni 70 000 m². Największy przyrost podaży odnotowały Poznań (14 700 m²), Kraków (13 600 m²), oraz Wrocław (13 300 m²). Wśród projektów ukończonych w omawianym okresie można wyróżnić: Malta House (14 700 m², Poznań), Quattro Business Park C (12 200 m², Kraków), Lastadia (11 500 m², Szczecin) i pierwszą fazę West House 1B (6 000 m², Wrocław).Kraków – nadal pozostaje jednym z trzech najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec marca 2013 r. wyniosła niewiele ponad 149,5 tys. m².

POPYT

• Warszawa – popyt na powierzchnię biurową odnotowany w III kwartale wyniósł 184 600 m², co było najlepszym wynikiem odnotowanym od początku 2013r. 54% wynajętej powierzchni (99 200 m²) stanowiły nowe umowy. Udział transakcji typu pre-let w całkowitym wolumenie ukształtował się na poziome 37,3%. Najwyższa aktywność najemców został odnotowana w strefach Południowej Górnej (74 000 m²), Zachodniej (26 900 m²) oraz Południowej Zachodniej (23 700 m²). Przeciętna wielkość transakcji zawartej w strefach centralnych wyniosła 704 m², natomiast poza centrum – 1 307 m². Największe umowy podpisane w omawianym okresie to: Polkomtel (pre-let, 22 600 m², Konstruktorska 4), BZ WBK (pre-let, 11 800 m2, Atrium 1), Sygma (renegocjacja / przedłużenie, 6 400 m², Trinity Park) oraz Sanofi-Aventis (renegocjacja / przedłużenie, 5 500 m², North Gate).

• Miasta regionalne – wolumen transakcji zawartych w III kwartale 2013r. jest szacowany na około 65 000 m². 74% aktywności stanowiły nowe umowy, natomiast udział renegocjacji / przedłużeń wyniósł blisko 15%. Ekspansje dotychczasowych najemców stanowiły 11% wszystkich zawartych kontraktów. Podobnie jak w przypadku warszawskiego rynku, udział umów pre-let kształtował się na wysokim poziomie oscylującym wokół 37%. W omawianym okresie najwyższy popyt na biura odnotowano w Katowicach, Krakowie i Poznaniu. Największe transakcje najmu podpisane w III kwartale to między innymi: IBM w A4 Business Park (pre-let, 9 000 m², Katowice), Eurobank w Wratislavia Center (renegocjacja, 6 100 m², Wrocław), ING Services Polska w GPP Business Park (pre-let, 5 600 m², Katowice) oraz BPH w biurowcu Avia (pre-let, 3 100 m², Kraków).

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE

• Warszawa – na koniec III kwartału 2013r. wskaźnik pustostanów dla wszystkich stref wyniósł 10,9% (wobec 8,1% na koniec września 2012r.). W centrum miasta współczynnik wzrósł do 10,5%, natomiast poza centrum kształtował się na poziomie 11%. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowały strefy Południowa Zachodnia (13,6%), Zachodnia (13,1%) oraz Północna (12,5%).

• Miasta regionalne – podobnie jak w poprzednim kwartale najniższy współczynnik pustostanów odnotowano w Krakowie (3,3%). Najwyższe wskaźniki zarejestrowano w Szczecinie (23,1%) oraz Łodzi (19,5%).

STAWKI CZYNSZU

• Warszawa – w III kwartale czynsze za powierzchnię biurową utrzymały się na niezmienionym poziomie. Stawki wywoławcze w centrum kształtowały się od 17 do 25 EUR/m²/miesiąc. W przypadku obiektów zlokalizowanych poza centrum czynsze wahały się między 12 do 16 EUR/m²/miesiąc.

• Miasta regionalne – przeciętne stawki czynszu kształtowały się od 11 do 16 EUR/m²/miesiąc. Niezmiennie najdroższe rynki biurowe to Poznań (13-16 EUR/m²/miesiąc) i Wrocław (11-16 EUR/m²/miesiąc). Najniższe stawki czynszu odnotowano w Łodzi (11,5-13,5 EUR/m²/miesiąc).

PROGNOZY

• Obecnie w fazie realizacji znajduje się ponad 1 mln m². Warszawa charakteryzuje się najwyższą aktywnością deweloperską (550 000 m²). W przypadku rynków regionalnych najwięcej nowej powierzchni powstaje w Krakowie (129 200 m²), Wrocławiu (88 500 m²), Katowicach (73 000 m²) i Trójmieście (70 300 m²).

„W IV kwartale 2013r. podaż powierzchni biurowej wzrośnie o około 150 000 m². Około 43% tej powierzchni trafi na warszawski rynek biurowy. Największe inwestycje planowane do ukończenia w Warszawie to m.in. Plac Unii (41 300 m²) oraz Oxygen Park II (8 900 m²). W nadchodzącym kwartale wskaźnik pustostanów zarejestruje kolejny wzrost. Z uwagi na relokacje dotychczasowych najemców do nowo ukończonych inwestycji, wzrost odsetka wolnej powierzchni będzie obserwowany w starszych obiektach biurowych. Prognozujemy, że w nadchodzących miesiącach stawki czynszu za nowoczesną powierzchnię biurową odnotują niewielki trend spadkowy.” – komentuje Paweł Skałba, Partner w Colliers International, Dział Powierzchni Biurowych.