Ile możemy zarobić na wynajmie zależy od kilku czynników np. lokalizacji nieruchomości, naszej strategii inwestowania czy kupujemy na rynku wtórnym czy pierwotnym, bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, przyjętych ram czasowych, sposobu liczenia rentowości, czy wreszcie sposobu opodatkowania przychodów z najmu, który może zwiększyć lub pomniejszyć realną rentowność nawet o kilka punktów procentowych. Myślę, że nie będę daleko od prawdy mówiąc, że każdy inwestor liczy swój czysty zarobek z najmu w trochę inny sposób. W tym przypadku dla uproszczenia, jako stopę zwrotu przyjmiemy roczny przychód z najmu brutto podzielony przez cenę zakupu nieruchomości – mówi Robert Kuliga ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik.

Większe miasta, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań oferują nieruchomości generalnie sporo droższe niż miasta mniejsze i mniej popularne, a z drugiej strony stawki czynszów za wynajem nie zawsze są proporcjonalnie wysokie do cen zakupu, zatem tzw. rentowność i stopy zwrotu z inwestycji będę w tych miastach generalnie niższe i jak pokazuje praktyka mogą wahać się w przedziałach ok. 4-10%. Jednocześnie kupując nieruchomości na wynajem właśnie w tych popularnych miejscowościach możemy liczyć na większe zyski kapitałowe w przyszłości wynikające ze wzrostu wartości tych nieruchomości  na przestrzeni wielu lat. Z drugiej strony mamy wiele mniejszych miejscowości, w których ceny nieruchomości są o wiele niższe, a popyt na wynajem często niemały i stawki za wynajem bardzo atrakcyjne w stosunku do cen zakupu. Zapewniają one inwestorom często bardzo atrakcyjne przepływy gotówkowe tzw. cash flow.

Bezpieczna strategia inwestowania w nieruchomości na wynajem powinna być zatem zrównoważona i zakładać inwestowanie zarówno w mniejszych, jak i dużych miastach.

Istotne elementy przy wyborze nieruchomości pod wynajem to … i co zrobić by uzyskać jak najwięcej?

Zależy, co rozumiemy pod pojęciem „uzyskać jak najwięcej”: z perspektywy inwestowania w nieruchomości równie mocno liczy się zarządzanie ryzykiem i ograniczenie potencjalnych strat. Niestety problemem wielu inwestorów jest zapatrzenie w zyski, bez jakiejkolwiek analizy ryzyka inwestycji i tego na czym i ile będziemy zarabiać.

Pomijając ten fakt, można powiedzieć, że w przypadku nieruchomości na wynajem najbezpieczniej można zarobić na takich, które możemy szybko i bez większych problemów wynająć. Zatem istotnymi elementami przy wyborze nieruchomości pod wynajem powinny być takie elementy jak: lokalizacja, a raczej popyt na wynajem w danej lokalizacji, który może wynikać z wielu czynników np. bliskości uczelni,  zakładów pracy, atrakcyjności turystycznej danej miejscowości, dostępności środków komunikacji, miejskich planów rozwoju i inwestycji itd. Zatem przed zakupem sprawdzamy: za ile możemy wynająć daną nieruchomość, czy te przychody będą wyższe niż np. koszty utrzymania lokalu wynikające z opłat administracyjnych czy raty kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne i obecna rata za parę lat po wzroście stóp procentowych może okazać się wyższa niż nasze przychody z najmu. Kolejnym elementem jest rodzaj nieruchomości, którą chcemy wynająć i ilość pokoi, należy po prostu sprawdzić na co jest popyt.

Jakie mieszkania na rynku polskim cieszą się największą popularnością?

Na polskim rynku od dłuższego czasu niezmienną popularnością wśród inwestorów cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 m2, które stosunkowo najłatwiej jest wynająć. Następnym elementem jest cena zakupu. Kupując w dobrej cenie zarabiamy już na starcie nawet przed wystawieniem nieruchomości na rynek najmu, jednocześnie przepłacając ponosimy stratę już w momencie zakupu. Podsumowując inwestowanie w nieruchomości wymaga wiedzy, obserwowania lokalnych trendów na rynku najmu i reagowania na nie, to co dzisiaj przynosi dochody za parę lat może generować straty.

Kwestia umowy najmu?

Misją Stowarzyszenia właścicieli nieruchomości na wynajem jest cywilizowanie rodzimego rynku najmu, istotnym tego elementem jest  zachęcanie ludzi do zawierania pisemnych umów najmu, które znacznie zwiększają bezpieczeństwo obu stron transakcji. Na naszej stronie internetowej www.mieszkanicznik.org.pl w zakładce KEM, będącej skrótem od Kodeksu Etyki Mieszkanicznika zamieszczamy pełną listę punktów, jakie powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu. Na pewno z punktu widzenia właściciela lokalu oprócz dobrej umowy należy zwrócić uwagę na szeroko rozumianą wiarygodność najemców i przeprowadzić odpowiednią ich selekcję. Możemy również pomyśleć o podpisaniu umowy u notariusza w formie np. umowy najmu okazjonalnego, która znacznie ogranicza ryzyko wynajmu i pozwala m.in. na łatwiejsze pozbycie się nierzetelnych najemców.

Jakie błędy możemy popełnić?

Potencjalnych błędów, jakich możemy popełnić jest cała masa. Do najważniejszych zaliczyłbym m.in.  brak wiedzy i systematyczności działania, zbyt optymistyczne prognozy przychodów z najmu z jednoczesnym niedoszacowaniem kosztów i pominięciem ryzyka pustostanów, zbyt wysokie lub zbyt niskie lewarowanie się kredytami, brak etyki lub błędne wybory etyczne, nieprofesjonalne i nieskuteczne zarządzanie posiadanymi nieruchomościami. Najistotniejsze jest to, że owe błędy można ograniczyć np. poprzez edukację, czy członkostwo w profesjonalnych organizacjach zrzeszających osoby zajmujące się tematyką najmu. Regularne spotkania członków, wymiana praktycznej wiedzy i doświadczeń, pozwolą na znacznie przyspieszenie procesu naszej edukacji i tym samym ograniczą czas jaki poświęcimy na pokonanie chwilowych trudności.