Niniejszy tekst nie jest oficjalnym stanowiskiem środowiska deweloperów w Polsce, jest natomiast jego zgodnym głosem wyrażanym publicznie podczas dyskusji ‒ także z przedstawicielami rządu ‒ na temat zbliżającej się nowelizacji „Ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi”. LW Development jest jedynie wyrazicielem głosu swojego środowiska zawodowego i wykazuje matematycznie, że projektowana nowelizacja wspomnianej ustawy nie usuwa jej błędu prowadzącego do nierównej konkurencji i w konsekwencji zastoju w gminach wokół stolicy.

Wskaźniki w programie MdM

Wstęp

W programie „Mieszkanie dla młodych” ustawodawca wyznaczył trzy limity ceny za metr kwadratowy lokalu uprawniające do dopłat według następującego klucza:

1. Dla miasta wojewódzkiego (będącego siedzibą wojewody lub sejmiku);
2. Dla gmin ościennych (sąsiadujących z miastem wojewódzkim);
3. Dla pozostałych gmin w województwie.

Dla gmin ościennych limitem cenowym jest średnia liczona pomiędzy ceną dla miasta wojewódzkiego oraz pozostałych gmin w województwie. Ustawodawca wprowadził dodatkowo „kotwicę” dla gmin ościennych, co oznacza, że cena ta nie może być wyższa niż 120 proc. ceny dla pozostałych gmin w województwie. 

Dla jakich województw jest „kotwica”?

Do niniejszego tekstu dołączamy tabelę obrazującą zastosowanie „kotwicy” w skali wszystkich 16 województw. W 13 województwach limit dla gmin ościennych nie wymaga stosowania „kotwicy” (średnia cena dla miasta wojewódzkiego i pozostałych gmin w województwie nie przekracza 120 proc. ceny dla pozostałych gmin w województwie). W Kielcach i Olsztynie limit bez „kotwicy” wynosiłby nieznacznie powyżej 120 proc., to znaczy odpowiednio 124 proc. i 122 proc. ceny dla pozostałych gmin w województwie, co ma znaczenie marginalne.

Proponowany zapis o „kotwicy” ma znaczenie jedynie dla gmin ościennych wokół Warszawy. W województwie mazowieckim jest największa w Polsce dysproporcja pomiędzy ceną dla miasta wojewódzkiego, a ceną dla pozostałych gmin w województwie (70 proc. ceny dla miasta wojewódzkiego przy średniej dla całej Polski wynoszącej 89 proc.).

Deweloperzy pytają; minister odpowiada; klienci nie wiedzą, co im grozi

Z powyższego powodu cena dla gmin ościennych bez „kotwicy” stanowi 135 proc. ceny dla pozostałych gmin w województwie (przy średniej dla całej Polski na poziomie 113 proc.). „Kotwica” sztucznie obniża tę cenę do poziomu 120 proc. ceny dla pozostałych gmin w województwie. Skutecznie uniemożliwia to nabywcom mieszkań w gminach ościennych wokół Warszawy uzyskanie dopłat do tańszych mieszkań tuż poza granicami stolicy.

Jak to zatem możliwe, aby limit w Warszawie wynosił 6580 zł/m², zaś tuż za jej granicami już tylko 4597 zł/m²? Nie ma takich mieszkań w ofercie rynkowej tuż poza Warszawą. Ceny gruntów są tam zbliżone, a koszty wytworzenia mieszkań identyczne.

Wiceminister Piotr Styczeń na spotkaniu konsultacyjnym 16 lutego 2013 roku odpowiedział na zarzuty środowiska deweloperów o brak rozwiązania dla gmin ościennych Warszawy, że „Nie możemy stworzyć odrębnej ustawy dla stolicy”. Jest niestety wręcz przeciwnie. Zadbano o to, aby właśnie stworzyć specjalne rozwiązanie dla Warszawy uniemożliwiające dopłaty w gminach ościennych stolicy, a tym samym ograniczające konkurencję warszawskim deweloperom.

Postulat nr 1 środowiska deweloperskiego

Istnieją dwie drogi korzystnego dla wszystkich wyjścia z powstałego impasu. Pierwszą z nich jest likwidacja „kotwicy”. Chodzi o zapis „nie więcej jednak niż 120 proc. wartości dla pozostałych gmin w województwie”. Nie miałby on żadnego znaczenia dla stosowania ustawy w całym kraju, byłby natomiast krokiem ku uzdrowieniu sytuacji na rynku aglomeracji warszawskiej.

Likwidacja „kotwicy” nie spowoduje większych wydatków z budżetu. Wydatki będą nawet mniejsze, ponieważ dopłaty w gminach ościennych przy niższych cenach i limitach będą niższe niż w Warszawie. Obowiązkiem ustawodawcy powinno być umożliwienie młodym ludziom wyboru pomiędzy droższymi mieszkaniami w stolicy, a tańszymi tuż poza jej granicami. Powinno się to odbywać na tych samych warunkach, czyli z dopłatami, które i tak będą znacznie mniejsze ze względu na niższe limity.

Obecnie nie ma na rynku w gminach ościennych Warszawy żadnych mieszkań objętych programem, gdyż limit 4597 zł/m² nie jest możliwy do osiągnięcia w porównywalnych do stolicy warunkach ekonomicznych. Czy o to chodzi w ustawie, aby państwo dopłacało do droższych mieszkań w stolicy, natomiast nie dopłacało do tańszych tuż za jej granicą? Likwidacja „kotwicy” spowodowałaby powrót zdrowej konkurencji i zahamowała niekontrolowany wzrost cen mieszkań w Warszawie napędzany dopłatami z rządowego programu. Jest ta likwidacja społecznie uzasadniona, albowiem nie wszystkich młodych ludzi stać na drogie mieszkania w Warszawie i chcieliby uzyskać od państwa wkład własny niezbędny do kredytu. Taki przecież był główny cel ustawy MdM dla tańszego mieszkania tuż za granicą stolicy.

Alternatywa, czyli opcjonalny postulat nr 2 środowiska deweloperskiego

Prosty i jednolity system liczenia wskaźnika dla gmin ościennych jest drugim z możliwych wariantem naprawienia zaistniałej sytuacji.

Obecne limity uniemożliwiają uzyskanie dopłat w gminach ościennych tych województw, w których różnice w urbanizacji są największe. Ustawa motywuje młodych ludzi do migracji do miast wojewódzkich zamiast umożliwiać im zakup tańszego mieszkania z dopłatą w gminie ościennej. Skutecznie też uniemożliwia gminom ościennym aglomeracji warszawskiej konkurowanie o nowe inwestycje mieszkaniowe.

Z załączonej tabeli pt. „Wskaźniki w programie MdM” wynika, iż średnia pomiędzy limitem stolicy województwa, a resztą jego obszaru, wynosi przeciętnie 89 proc. Środowisko deweloperskie proponuje zatem w miejsce obecnego systemu liczenia limitów dla gmin ościennych powiązanie go z limitem miasta wojewódzkiego na poziomie 95 proc. Koszt wytworzenia 1 metra kwadratowego mieszkania jest bowiem w gminach ościennych zbliżony do miasta wojewódzkiego.

Nie ma ani uzasadnienia ekonomicznego,  ani społecznego, by limity dla gmin ościennych Poznania, Kielc, Olsztyna i Warszawy były znacząco niższe niż w pozostałych częściach Polski, jak ma to miejsce w obecnej ustawie (70-84 proc.). Mechanizm ten jest nieprawidłowy i uniemożliwia tym ośrodkom rozwój mieszkalnictwa w segmencie popularnym poza granicami miast wojewódzkich.

Praktyka dyskryminacji biznesu i nabywców mieszkań

Nienormalny stan, jak opisany powyżej, trwa obecnie, zaś proponowana nowelizacja ustawy w żadnej mierze nie rozwiązuje problemu. Z tego powodu już w tej chwili faworyzowana jest Warszawa, a wraz z nią chronieni są przed konkurencją duzi warszawscy deweloperzy. Ustawa pozwala na dopłaty do droższych mieszkań w Warszawie, natomiast uniemożliwia skorzystanie z programu w gminach ościennych. Zjawisko takie nie zachodzi nigdzie w Polsce poza Województwem Mazowieckim.

Warto w tym kontekście spojrzeć na poniższą ilustrację i jej przypadek w polskich realiach prawno-ekonomicznych.

„Rezydencja Warszawska” w Piastowie - inwestycja LW Development

Jest to „Rezydencja Warszawska” w Piastowie ‒ projekt realizowany przez LW Development. Obiekt jest budynkiem klasy A o najwyższych parametrach technologicznych. Na dachu zaprojektowane są zielone ogrody dostępne dla wszystkich mieszkańców.

W budynku tym do każdego mieszkania doprowadzony jest internet o przepływności 300 MB. Parter zajmują lokale usługowe. Budynek położony jest w centrum miasta, 200 m od stacji SKM, którą dojeżdża się w 21 minut do centrum Warszawy. Ceny mieszkań w tym obiekcie kształtują się na poziomie ok. 5800 zł/m². Młody nabywca nie dostanie jednak dopłaty z programu MdM na zakup mieszkania w LW Development, albowiem „Rezydencja Warszawska” znajduje się w gminie jedynie sąsiadującej z Warszawą, a tu limit w programie MdM wynosi obecnie 4596 zł.

Tymczasem 4 km dalej, już w granicach Warszawy, mieszkania wspierane są przez program MdM do kwoty 6583 zł/m² bez względu na jakość i lokalizację. Należy przypuszczać, iż w marcu i wrześniu 2015 roku wojewoda zapewne ponownie podniesie limity dla Warszawy. W Piastowie z uwagi na „kotwicę” w ustawie dla gmin ościennych Warszawy limit będzie wynosił nadal grubo poniżej 4800 zł/m². Tym sposobem młodzi ludzie nie będą mieli żadnej szansy na rządową dopłatę na przykład w ukazanej „Rezydencji Warszawskiej”, jak również w każdym innym projekcie deweloperskim na tym terenie.