Zaciągając kredyt hipoteczny godzimy się na ryzyko związane ze zmienną wysokością raty. Dlaczego nie możemy z góry poznać całkowitego kosztu kredytu? Czy w najbliższym czasie sytuacja może ulec zmianie?

Banki udzielające kredytów hipotecznych generalnie oferują swoim klientom produkty ze zmiennym oprocentowaniem. Wysokość raty jest uzależniona od zmiennej stawki WIBOR. W sytuacji rekordowo niskich stóp procentowych atrakcyjnym rozwiązaniem dla klientów byłoby utrzymanie tego poziomu w kolejnych latach, co możliwe byłoby właśnie poprzez zaciągnięcie kredytu ze stałym oprocentowaniem.

Jak się okazuje, jeśli dobrze poszukać, można znaleźć przykłady takich propozycji, chociaż banki oferujące kredyty ze stałą stopą procentową można policzyć dosłownie na palcach jednej ręki. W dodatku w żadnym z nich nie uzyskamy stałego oprocentowanie na długi okres, np. 20-30 lat. W najlepszym wypadku będzie to 10 lat, a w większości przypadków okres ten nie przekroczy 5 lat. Po gwarantowanym okresie kredytobiorcy dostaną możliwość prolongaty na warunkach odpowiadających aktualnej sytuacji rynkowej, bądź z automatu przejdą na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Jeśli do tego dodamy fakt, iż produkty z gwarantowaną stopą oprocentowania mają ją ustaloną na zdecydowanie wyższym poziomie niż w analogicznych, ale ze zmienną stopą procentową, to opłacalność takiego rozwiązania staje się już mocno dyskusyjna.

Co stoi na przeszkodzie w upowszechnieniu i w konsekwencji uatrakcyjnieniu kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na polskim rynku? W dużej mierze jest to kwestia źródeł finansowania akcji kredytowej. W naszych realiach kredyty hipotecznie udzielają banki uniwersalne, które akcję kredytową opierają na depozytach klientów. Trudno to źródło uznać za w pełni stabilne i przewidywalne w długim okresie. Tymczasem na Zachodzie kredyty o stałym oprocentowaniu udzielane są przez wyspecjalizowane banki hipoteczne, które swoją działalność finansują w dużej mierze z emisji listów zastawnych. To specyficzne obligacje zabezpieczone kredytem hipotecznym, w które chętnie inwestują banki, fundusze emerytalne i inwestycyjne.

W ostatnim czasie podejmowane są w naszym  kraju działania mające na celu uatrakcyjnić i ożywić polski rynek listów zastawnych. Rząd przyjął niedawno projekt ustawy w obszarze listów zastawnych i banków hipotecznych, który po wejściu w życie powinien sprawić, iż atrakcyjność oraz wiarygodność takiego instrumentu finansowego wzrośnie, a banki hipoteczne zyskają większe możliwości. W konsekwencji uzyskania stabilnego i długoterminowego źródła finansowania banki będą mogły zaproponować stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Tak czy inaczej zanim kredyty ze stałym oprocentowaniem z prawdziwego zdarzenia upowszechnią się na rynku będziemy musieli zapewne poczekać parę lat. Sami bankowcy nie są bowiem jeszcze do końca przekonani o potrzebie wprowadzania takiej oferty. W majowym Monitorze Bankowym zamieszczono wyniki badania, gdzie 58% respondentów jest zdania, iż na polskim rynku kredytów mieszkaniowych nie ma przestrzeni na kredyty ze stałym oprocentowaniem. Większość z nich jest jednak do tego pomysłu nastawiona umiarkowanie negatywnie, a tylko nieliczni zdecydowanie odrzucają taką możliwość.