Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma wnikliwa analiza jej stanu prawnego i faktycznego. To dzięki niej kupujący uniknie ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizuje transakcję. Inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na kwestię pierwokupu, praw i roszczeń obciążających nieruchomość, narodowości nabywcy, a także zgód i pozwoleń na użytkowanie budynków. Nie bez znaczenia pozostaje również weryfikacja aspektów ograniczających swobodę nabywcy wobec nieruchomości, związana z ochroną środowiska oraz zabytków.

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona¹. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków².

Piotr Korzeniowski adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu³. Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu - termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy.

Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi⁴, to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę⁵. Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny. Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż jest wówczas z mocy prawa nieważna⁶.

¹ M.in. chodzi o wszelkie prawa związane z nieruchomością i ją obciążających (ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteki, użytkowanie, służebności gruntowe oraz służebności osobiste jak również prawa obligacyjne wynikające z podpisanych przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości umów, np. umowy najmu, umowy dzierżawy bądź dożywocia) lub roszczenia dotyczące przeniesienia własności czy też użytkowania wieczystego nieruchomości

² Inwestor powinien posiadać wiedzę o zapisach umownych między sprzedającym a najemcami. Mogę one bowiem mieć istotny wpływ na plany związane z nieruchomością.

³ Pierwokup uregulowany na podstawie art. 596-602 Kodeksu cywilnego

⁴ w tym nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne warunki umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością (art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego)

⁵ zgodnie z art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego

⁶ zgodnie z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego

Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź też w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.

Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy⁷ również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztami⁸. Warto zwrócić również uwagę, iż przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków⁹. Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić realizację inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem¹⁰.

Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem¹¹, niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. Co do zasady, w przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, takie zezwolenie nie jest wymagane. Jednak obecnie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych¹².

⁷ w rozumieniu przepisów Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003r. (tekst jednolity z dnia 10 września 2014r., Dz.U. z 2014r., poz. 1446 z późn. zm.)

⁸ Zgodnie z art. 31 Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003r. (tekst jednolity z dnia 10 września 2014r., Dz.U. z 2014r., poz. 1446 z późn. zm.) właściciel, który zamierza realizować roboty budowlane przy zabytku nieruchomym - wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską - jest zobowiązany pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji jeżeli ich przeprowadzenie jest niezbędne w celu ochrony zabytku.

⁹ Zgodnie z art. 13 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (tekst jednolity z dnia 7 maja 2015r., Dz.U. z 2015r., poz. 782 z późn. zm.) „Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.”

¹⁰ Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt. 1 Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994r. (tekst jednolity z dnia 2 października 2013r., Dz.U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm.) pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo na obszar Natura 2000

¹¹ W rozumieniu Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920r. (tekst jednolity z 4 września 2014r., poz. 1380)

¹² Ze względu na 12-letni okres ochronny dotyczący zakupu nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców po akcesji RP do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004r.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne¹³, jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych¹⁴ i jeśli tak, to w jakim zakresie. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia¹⁵, a także przewidzianych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym¹⁶ potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Powyższe kwestie wskazują jedynie na pewne potencjalne zagrożenia dla planowanej inwestycji mogące ujawnić się w trakcie przeprowadzanych analiz mających na celu weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak również stanu techniczno-budowlanego znajdujących się na niej budynków oraz sytuacji finansowej (podatkowej) transakcji. Stanowią one istotne czynniki zwiększające bezpieczeństwo planowanej inwestycji i mogąc mieć kluczowe znaczenie przy podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości. 

¹³  Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989r. (tekst jednolity z dnia 18 marca 2015r., Dz.U. z 2015r., poz. 520 z późn. zm.)

¹⁴ Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995r. (tekst jednolity z dnia 9 czerwca 2015r., Dz.U. z 2015r., poz. 909 z późn. zm) 

¹⁵ Zagadnienie opłat adiacenckich regulują przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (tekst jednolity z dnia 7 maja 2015r., Dz.U. z 2015r., poz. 782 z późn. zm.), zgodnie z którą przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

¹⁶ Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (tekst jednolity z dnia 5 lutego 2015r., Dz.U. z 2015r., poz. 199)