Wśród Polaków panuje przekonanie, że na inwestycji w nieruchomości nie da się stracić. Ludzie, którym uda się zaoszczędzić większą kwotę pieniędzy, często decydują się przeznaczyć ją na zakup nieruchomości. Niestety, nierzadko okazuje się potem, że zarabianie na mieszkaniach nie jest wcale takie proste. Jakie błędy najczęściej popełniamy?

Problemy, z jakimi się mierzymy, można podzielić na dwie grupy: związane z samym zakupem nieruchomości i bezpośrednio z procesem wynajmu. W obu przypadkach często wystarczy odrobina wiedzy, by uchronić się przed błędem, który zniweczy opłacalność całej inwestycji.

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Błąd 1. Brak określenia celu inwestycj

Chcemy kupić mieszkanie, odremontować je i sprzedać czy może wynająć? A jeśli decydujemy się na wynajem, to komu? Interesują nas studenci, pracujący, rodziny? Odpowiedzi na te pytania będą determinować wybór nieruchomości (jej wielkość, lokalizację, standard) i wszystkie dalsze działania. Gdy nie określimy celu inwestycji, łatwo popełnić błędy.

Błąd 2. Zakup pod wpływem emocji.

Mieszkania na wynajem nie powinniśmy kupować tylko dlatego, że się nam podoba. Powinniśmy zwrócić uwagę na jego zdolność do realizacji założonego przez nas celu. Jeśli chcemy wynająć je studentom, ważniejsze od atrakcyjnego wyposażenia może być dobre połączenie komunikacją miejską z uczelniami. W innym przypadku może okazać się, że mieszkanie nie przyniesie zakładanego zwrotu z inwestycji.

Błąd 3. Brak rzetelnych wyliczeń.

Wystarczy prosty arkusz w Excelu – dodajmy wszystkie koszty, które będziemy musieli ponieść i wyliczmy, jakie przychody będzie generowała inwestycja. Przekonamy się wtedy, czy zakup, nad którym się zastanawiamy, to naprawdę dobry pomysł. Pamiętajmy o oparciu swoich kalkulacji na bardziej pesymistycznym wariancie. Nie zakładajmy, że uda nam się wynająć mieszkanie w ciągu kilku dni albo, że osiągniemy za nie cenę wyższą od rynkowej.

Błąd 4. Wydanie wszystkich oszczędności.

Nawet jeśli w swoich kalkulacjach opieramy się na wariancie pesymistycznym, warto założyć sobie finansowy bufor. Zawsze mogą pojawić się nieplanowane wydatki – remont może okazać się droższy niż zakładaliśmy, a w mieszkaniu może popsuć się jakiś sprzęt. Jeśli nie będziemy mieli na to pieniędzy, okres, po którym inwestycja zacznie się spłacać, może się znacząco wydłużyć.

Błąd 5. Niesprawdzenie wszystkich faktów.

Zanim kupimy mieszkanie powinniśmy oczywiście sprawdzić, czy nie jest ono zadłużone. Większość z nas o tym pamięta. Często jednak zapominamy zweryfikować inne ważne kwestie: na przykład to, czy nie ma tam zarejestrowanej żadnej firmy. Nie każdy sprawdza też plany zagospodarowania przestrzennego (przy naszej nieruchomości za kilka lat może zostać zbudowana ruchliwa droga, która obniży jej wartość) albo szuka istotnych informacji, takich jak plany dotyczące dużych remontów w budynku, które poskutkować mogą wzrostem czynszu.

WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI

Błąd 6. Przeinwestowanie nieruchomości.

Ten błąd jest związany z punktami 2. i 3., ale ponieważ wielu początkujących inwestorów go popełnia, warto omówić go oddzielnie. Nie zawsze warto kupować najdroższe meble, najlepszy sprzęt AGD i wynajmować dekoratora wnętrz. Zastanówmy się, czy klient, do którego kierujemy mieszkanie, nie wolałby niższego czynszu od podnoszących cenę najmu luksusów. 

Błąd 7. Niesprawdzenie najemcy.

Czasem tak bardzo chcemy wynająć mieszkanie, że oddajemy je pierwszej osobie, która się do nas odezwie. Pamiętajmy jednak, że warto zweryfikować najpierw, z kim mamy do czynienia. Warto sprawdzić, czy w Internecie albo bazach dłużników nie ma informacji o niezapłaconym czynszu. Czasem sposobem weryfikacji intencji potencjalnego najemcy jest zaprezentowanie mu umowy, z karami za opóźnieniami we wpłatach i oświadczeniem o możliwości wpisania do Krajowego Rejestru Wynajmujących i Najemców, w przypadku zaległości.

Błąd 8. Niepodpisanie umowy najmu.

Nawet jeśli najemca jest osobą z polecenia – warto podpisać z nim umowę. Wynajmowanie „na czarno” może skończyć się tym, że najemca zamiast zapłacić, zacznie straszyć nas donosem do skarbówki. Umowa, którą proponujemy, powinna być dobrze skonstruowana. Solidne umowy najmu kupić można na stronie Stowarzyszenia Mieszkanicznik lub dostać za darmo, gdy zdecydujemy się zostać jego członkami.

Błąd 9. Niepobranie kaucji.

Pobranie kaucji przed wydaniem mieszkania pomoże nam uchronić się przed stratami spowodowanymi przez najemcę. Oczywiście, powinno temu towarzyszyć spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Warto zapisać, ile kluczy wydajemy, jaki jest stan liczników i wyposażenie nieruchomości. Wzbogaćmy protokół o fotografie. Jeśli najemca zostanie w mieszkaniu dłużej, i my, i on możemy zapomnieć, jaki był pierwotny stan nieruchomości. A stąd krótka droga do nieporozumień.

Błąd 10. Brak kontroli najemców. 

Monitorujmy na bieżąco, co dzieje się z naszym mieszkaniem – czy płatności spływają terminowo, czy najemcy nie są uciążliwi dla sąsiadów, czy nie zniszczyli naszej własności. Czasem nawet wysokie zużycie mediów może świadczyć  o tym, że w naszym mieszkaniu dzieje się coś, co nie powinno mieć tam miejsca. Nie musimy pojawiać się w mieszkaniu co miesiąc, warto jednak odwiedzić je choć kilka razy w roku i od razu reagować na niepokojące sygnały.