Rynek nieruchomości jest rozgrzany, czego dowodzi liczba zawieranych transakcji i kredytów hipotecznych, udzielonych w ostatnich miesiącach ubiegłego roku. Wciąż duży popyt zgłaszają kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych. Dane dotyczące cen ofertowych i transakcyjnych wskazują jednak, że pozycja deweloperów nie jest tak mocna i można coraz więcej utargować.

Od trzech lat deweloperzy ledwie nadążają za rosnącym popytem na mieszkania, bankowcy zacierają ręce, udzielając rekordowo wysokiej liczby kredytów hipotecznych, w gronie kupujących coraz większy udział stanowią posiadacze gotówki, szukający dla swoich oszczędności korzystnej lokaty, media informują o kolejnych rekordach, z rzadka zaczynają się pojawiać obawy, czy ta doskonała koniunktura ma szanse utrzymać się dłużej.

Wszystkie te spostrzeżenia znajdują potwierdzenie w statystykach. Po przejściowym osłabieniu z 2012 r., systematycznie zwiększa się liczba rozpoczętych budów, wydanych pozwoleń na budowę, rośnie liczba mieszkań, których budowa jest w toku. We wszystkich tych kategoriach wyniki osiągnięte w 2015 r. były najwyższe od sześciu-siedmiu lat, czyli od schyłku budowlanego i deweloperskiego boomu z lat 2007-2009. W ubiegłym roku oddano do użytkowania najwięcej mieszkań od 2012 r. W czwartym kwartale 2015 r. wartość udzielonych przez banki kredytów hipotecznych była wyższa o 15,5 proc. niż rok wcześniej, a ich liczba wzrosła o ponad 13 proc.

Wielu obserwatorów i uczestników rynku zdaje sobie pytanie, czy to już kolejna hossa, podobna do tej sprzed kilku lat oraz kiedy i jak się zakończy. Obawy wiążą się głównie z tym, że gorączka zakupów mieszkań, szczególnie w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, napędzana była w dużej mierze wyścigiem, by zdążyć przed kolejnym podwyższeniem limitu wkładu własnego i wyczerpaniem możliwości skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych. Taki wymuszony okolicznościami wzrost popytu zwykle powoduje szybkie wyczerpanie się jego potencjału. Do tego dochodzi zagrożenie związane z prawdopodobnym ograniczeniem dostępności kredytów, wynikającym ze zmian dotyczących sektora bankowego. W efekcie może dojść do sytuacji, w której rosnąca podaż mieszkań nie napotka adekwatnego strumienia popytu.

Załamanie się rynku raczej nam jednak nie grozi, choć można się spodziewać istotnej zmiany układu sił. Warto przede wszystkim zauważyć, że w odróżnieniu od poprzedniego boomu, na najbardziej rozgrzanym rynku warszawskim mamy do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań, z lekką tendencją spadkową, trwającą od połowy 2013 r. Trudno więc mówić o typowej bańce cenowej. Jedynym przejawem narastającej przewagi popytu nad podażą mieszkań, wyraźnie widocznym od trzech lat, jest zmniejszająca się rozpiętość między cenami oferowanymi przez deweloperów, a tymi, po jakich zawierane są transakcje (według danych publikowanych przez NBP). Od początku 2012 r. do trzeciego kwartału 2013 r. kupujący byli w stanie wytargować od deweloperów zniżki sięgające od 11 do 16 proc. Od końca 2013 r. do trzeciego kwartału 2015 r. różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi szybko topniała, dochodząc do zaledwie 3 proc. Tendencja ta przerwana została w ostatnich miesiącach ubiegłego roku. W czasie, gdy rynek bił rekordy, różnica ta nieoczekiwanie zwiększyła się do ponad 5 proc.

Ten jednorazowy wzrost trudno jeszcze traktować jako przełom, ale może on stanowić istotny sygnał świadczący o zmianie warunków. Warto więc uważnie śledzić sytuację w najbliższych miesiącach, pamiętając jednocześnie o ostrożności w wyciąganiu wniosków. Kierowanie się uśrednionymi danymi na mocno zindywidualizowanym rynku nieruchomości, może bowiem łatwo wprowadzić w błąd. Obserwacje dotyczące tendencji występujących w Warszawie mogą być zupełnie nieprzydatne do oceny warunków w innych miastach. Dla przykładu, różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w ostatnich miesiącach ubiegłego roku wciąż zawężały się w Gdyni, Krakowie czy Łodzi, wskazując na silną lokalną pozycję przetargową deweloperów.

Różnica cen ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym w Warszawie w proc. i średnia ofertowa cena metra mieszkania w zł

Źródło: NBP