W podwarszawskich miejscowościach nowe projekty deweloperów przyciągają klientów atrakcyjnymi stawkami, wysokim standardem wykonania oraz bliskim sąsiedztwem zielonych terenów.

Przy rekordach sprzedaży mieszkań, notowanych przez deweloperów w ubiegłym roku, nowe projekty wprowadzane do sprzedaży nie wszędzie zrównoważyły popyt. W efekcie podaż lokali w niektórych lokalizacjach zaczęła się zmniejszać. Tę tendencję można zaobserwować m.in. w podwarszawskich miejscowościach, uznawanych przez wielu nabywców za bardzo atrakcyjne.

- Często dojazd z nich do centrum Warszawy bywa krótszy i szybszy niż z niektórych peryferyjnych okolic stolicy, a ceny mieszkań są wyraźnie niższe, jak np. w Ząbkach. Dlatego też deweloperzy bez problemu znajdują nabywców na budowane pod Warszawą lokale. Z jakichś jednak powodów nie uruchomili w ostatnich kwartałach wystarczającej liczby nowych inwestycji do utrzymania zeszłorocznej podaży – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Stabilne ceny

Znaczny spadek podaży nowych mieszkań analitycy serwisu RynekPierwotny.pl, zanotowali np. w Radzyminie, gdzie pula lokali zmalała w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 75 proc. Sporo lokali ubyło także w ofercie Piastowa (spadek o 56 proc.) oraz w Ząbkach – o 40 proc., Piasecznie – o 25 proc. czy Mińsku Mazowieckim – o 22 proc. Jednocześnie zdaniem ekspertów popyt na nowe „M” ciągle ma się dobrze.

- Trudno wprawdzie zakładać dalsze wzmocnienie apetytu na nowe lokale, ale z drugiej strony perspektywa utrzymania w dłuższym czasie rekordowo niskich stóp procentowych i spadająca stopa bezrobocia będą pozytywnie wpływać na poziom zdolności kredytowej społeczeństwa. Popyt wspiera również wzrost płac. W pierwszej połowie br. pozytywnym czynnikiem jest również program Mieszkanie dla Młodych, "poluzowany" w drugiej połowie 2015 r. Z kolei negatywne czynniki, takie jak wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego (z 10 na 15 proc.), czy widoczny wzrost marż na kredytach hipotecznych (pośredni efekt wprowadzenia podatku bankowego), raczej nie będą na tyle silne, aby spowodować spadek liczby zawieranych transakcji – przekonuje Krzysztof Kuper, analityk Ipopema Securities.

Ceny mieszkań pod Warszawą od pewnego już czasu pozostają dość stabilne, oscylując na poziomie ok. 5,1 tys. zł za m². W niektórych lokalizacjach widać jednak pewne zmiany. Np. średnie ofertowe stawki w Ząbkach w ciągu 12 miesięcy spadły o 8 proc. i dziś kształtują się na poziomie niecałych 4,8 tys. zł za m². Z kolei w Łomiankach (5,3 tys. zł) czy Legionowie (6,4 tys. zł) eksperci zanotowali wzrost o 7 proc.

- Średnia cena ofertowa zmienia się na skutek zmiany struktury oferty deweloperskiej. Przykładowo, w Ząbkach stawki za nowe „M” wahają się w przedziale od 4,3 do 5,5 tys. zł za m². w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości lokalu. W tej miejscowości kilkuprocentowy spadek mógł nastąpić na skutek wprowadzenia do sprzedaży tańszej inwestycji przy jednoczesnej wyprzedaży mieszkań z droższych projektów, a także wzmożonego popytu na mniejsze lokale, których cena za mkw. jest zazwyczaj wyższa – tłumaczy Jarosław Jędrzyński – Natomiast w Legionowie sytuacja była najprawdopodobniej odwrotna – dodaje.

Z dobrą infrastrukturą

Według analityków serwisu RynekPierwotny.pl deweloperzy będą najprawdopodobniej starali się uzupełnić swoją ofertę tam, gdzie wyraźnie zmalała, ale tylko z uwzględnieniem popytu monitorowanego na bieżąco. – Ceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem będą stabilne, ewentualnie z podobnymi ruchami do tych z Ząbek i Legionowa – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Do kupowania mieszkań pod Warszawą zachęcają ich atrakcyjne stawki w porównaniu do stołecznych cenników, gdzie średnia wynosi ok. 7,9 tys. zł za m². Nie są one jednak jedynym atutem w rękach deweloperów.

– Coraz lepsza infrastruktura i zmniejszający się czas dojazdu do Warszawy również przemawia na korzyść podwarszawskich miast. Kolejnym atutem jest bliskie sąsiedztwo rekreacyjnych terenów i wysoki standard realizowanych projektów. Mieszkania kupują przeważnie rodziny z dziećmi oraz osoby starsze. W miejscowościach podwarszawskich rośnie również aktywność inwestorów kupujących lokale na wynajem – zauważa Wioletta Kleniewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w spółce Polnord.

Deweloper w Ząbkach oferuje aktualnie lokale z I etapu osiedla Neptun II w Ząbkach. W całym projekcie Neptun docelowo powstanie 600 lokali. W najnowszym etapie tej inwestycji Polnord zaprojektował 138 mieszkań o powierzchniach 29-99 m²., od kawalerek po lokale czteropokojowe, rozlokowanych w trzech kameralnych budynkach. Osiedle powstaje na granicy lasu i jednocześnie w pobliżu rozwiniętej infrastruktury miejskiej, obejmującej m.in. sklepy, restauracje, szkoły przedszkola, kryty basen.

- Na Osiedlu Neptun obok kompaktowych dwójek dużą popularnością cieszą się również lokale o większych metrażach. Np. trzy pokoje liczące 60 m². wzbudzają spore zainteresowanie nie tylko wśród klientów szukających lokum dla siebie, lecz również inwestorów - zapewnia Wioletta Kleniewska.