Zdaniem przedstawicieli branży nieruchomości aktualnie na sytuację na naszym rynku mają wpływ przede wszystkim: faza w cyklu rynku nieruchomości, ogólnoeuropejskie ruchy kapitału inwestycyjnego oraz sytuacja polityczna w naszym kraju. Z ich perspektywy najmniej optymistycznie wygląda rynek nieruchomości biurowych, który stał się rynkiem najemców. Jak wynika z Sentiment Index Interviews, czyli wywiadów przeprowadzonych wśród 40 kluczowych przedstawicieli rynku nieruchomości przez firmę doradczą Deloitte, oczekiwany poziom marży deweloperskiej z inwestycji komercyjnych waha się od 15 do 30 proc., a dla projektów mieszkaniowych od 20 do 25 proc.

Sentiment Index Interviews przeprowadzono pośród 40 przedstawicieli branży nieruchomości w Polsce. Wśród nich znaleźli się inwestorzy, ich doradcy, deweloperzy oraz agenci nieruchomości. 

„Ogólna sytuacja na rynku nieruchomości nie jest przez naszych respondentów oceniania pesymistycznie, ale ich odpowiedzi wskazują, że są coraz bardziej ostrożni. Na te nastroje wpływają przede wszystkim trzy czynniki: ogólny cykl rynku nieruchomości, ruch kapitału inwestycyjnego w Europie oraz sytuacja polityczna w Polsce” – podsumowuje Marta Kamionowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego w Deloitte.

Najmniej optymistyczne nastroje ankietowanych dotyczą rynku nieruchomości biurowych. Wynikają one z obserwowanego wzrostu podaży, któremu nie towarzyszy odpowiednio dynamiczne zwiększenie popytu, co skutkuje spadkiem stawek czynszu ofertowego oraz szerokim wachlarzem zachęt na rzecz najemców.

Z kolei z perspektywy tych ostatnich, jest to idealny moment na znalezienie nowego lokalu zamiast przedłużania umowy najmu, gdyż nowobudowane budynki oferują lepsze warunki niż te, które oddano do użytkowania trzy czy pięć lat temu. Nowa koncepcja organizacji przestrzeni biurowej, zielone budynki, przestrzenie wspólne i dodatkowe funkcje przyciągają najemców. 

Jednak niezależnie od tego co oferuje rynek biurowy, decyzje najemców co do parametrów umowy najmu nadal nie wykraczają poza wieloletnie standardy: umowy najmu podpisuje się na okres nie dłuższy niż pięć lat i zazwyczaj dotyczą one co najwyżej 2 tys. metrów kwadratowych.

„Od czasów światowego kryzysu ekonomicznego w 2008 roku, gdy wzrosło ryzyko działalności operacyjnej, krótsze okresy najmu stały się bardziej bezpieczne z punktu widzenia najemcy. I choć dziś mamy do czynienia z wyższym poziomem stabilności, to mimo wszystko preferowany jest przez nich najem na okres nieprzekraczający pięciu lat. W zaistniałej sytuacji, właściciele nieruchomości elastyczniej reagują na oczekiwania i potrzeby najemców” – wyjaśnia Izabela Potrykus-Czachowicz, Partner i Dyrektor Regionalny w firmie Knight Frank.

Jak wynika z przeprowadzonych przez Deloitte wywiadów, inwestorzy z branży nieruchomości i ich doradcy są umiarkowanymi optymistami. Utrudnienia, jakie dostrzegają na polskim rynku jest „ryzyko niestabilnej sytuacji politycznej i jej wpływu na gospodarkę” oraz „brak dostępnych na rynku prestiżowych nieruchomości”. 

Trudno stwierdzić czy przekłada się to na coraz częściej wyrażaną chęć opuszczenia polskiego rynku, którą deklarują dziś niektórzy z inwestorów. Z drugiej strony większość z nich dostrzega nowe możliwości inwestycyjne w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej, co skutkuje tym, że planują wejść na te rynki.

Sektory nieruchomości biurowych i handlowych w Polsce są postrzegane przez respondentów jako obszary „średniego ryzyka”, podczas gdy – co ciekawe –ankietowani uważają, że sektor logistyki niesie ze sobą duże ryzyko i ma niski potencjał rozwoju. Ta ostatnia ocena diametralnie odbiega od opinii, jakie głoszą doradcy inwestorów, według których logistyka ma wysoki albo przynajmniej średni potencjał.

Wyniki badania wskazują, że sektor mieszkaniowy w dalszym ciągu uznaje się za przeciętny w kategoriach ryzyka i potencjału inwestycyjnego.

„Rynek inwestycyjny w Polsce jest aktualnie w fazie bardzo dynamicznego rozwoju i wzrostu konkurencyjności. Obserwujemy w Polsce zwiększoną aktywność obecnych graczy, jak również wejście na rynek zupełnie nowych podmiotów, które wcześniej nie dokonały żadnej transakcji ani w regionie ani w Polsce. Przekłada się to na wzrost cen transakcyjnych nieruchomości, co z kolei zachęca właścicieli nieruchomości do wystawienia na sprzedaż kolejnych obiektów. Szczególnie wysokie ceny osiągają obiekty typu core oraz core + generujące stabilny cash flow. Mniejsza konkurencja panuje na rynku nieruchomości typu value add oraz opportunistic, w szczególności przy mniejszych wolumenach transakcji. Sytuacja ta powoduje, że coraz trudniej znaleźć jest dobre okazje inwestycyjne” – podkreśla Witold Breś, Dyrektor ds. zarządzania aktywami w Peakside Polonia Management.

Jeżeli brak dostępnych do kupienia prestiżowych nieruchomości martwi inwestorów, deweloperzy starają się zrobić wszystko, aby udostępniać nowe budynki. Większość nadal koncentruje się na projektach biurowych i na najbliższe dwa lata mają w planach do trzech inwestycji tego typu. Inwestycje handlowe, podobnie jak projekty wielofunkcyjne wydają się cieszyć mniejszą popularnością. Deweloperzy aktywnie dbają o komercjalizację projektów już na wstępnym etapie ich realizacji, nie darząc zaufaniem inwestycji spekulacyjnych, czyli takich, które z założenia czekają na swoich najemców, a nie Ci ostatni na powierzchnie. Podobnie małym zainteresowaniem cieszą się projekty oparte o Partnerstwo Publiczno – Prywatne (PPP).

Warszawa ciągle pozostaje najczęściej wybieraną lokalizacją, drugą pozycję zajmują inne duże polskie miasta ponad czterystutysięczne a w dalszej kolejności lokalizacje zagraniczne. „Jeszcze niedawno główna obawa dotycząca warszawskiego rynku nieruchomości wiązała się z dużą liczbą rozpoczętych budynków biurowych i grożącą nam nadpodażą. Okazało się jednak, że deweloperzy nie pomylili się w swojej ocenie potencjału rynku, co odzwierciedlają rekordowe dane dotyczące zawartych umów najmu w 2015 i 2016 roku. Pomimo obecnego popytu, poziom pustostanów będzie zapewne utrzymywał się jeszcze przez dłuższy okres na wysokim poziomie, ponieważ jego źródłem są w dużej mierze budynki starszej generacji odbiegające standardem od nowych zasobów biurowych i nie rokujące na rentowną rekomercjalizację. To z kolei otwiera drogę do nowych inwestycji w Warszawie w sektorze value-add. Duża liczba nowych obiektów biurowych w Warszawie, które odniosły sukces komercyjny przyczyni się także do ożywienia rynku inwestycyjnego w 2016 i 2017 roku. Inwestorzy czekali na ten moment, ponieważ pomimo dużego zainteresowania rynkiem warszawskim wybór aktywów w ostatnich dwóch latach był stosunkowo ograniczony” – mówi Wojciech Rumian, Członek Zarządu w Hines Polska.

Według badania Deloitte, oczekiwane zyski deweloperów z inwestycji komercyjnych wahają się od 15 do 30 proc., choć krańcowo wysoki wynik wydaje się trudno osiągalny.  Projekty mieszkaniowe zwykle przynoszą marże rzędu 20 - 25 proc.

„Powyższe wyniki nie zaskakują, bo wszyscy dobrze orientujemy się w czynnikach oddziałujących na sytuację rynkową, tendencjach i obszarach ryzyka. Bardziej interesujące będą wyniki naszego badania za kolejne sześć miesięcy. Czy należy oczekiwać wzrostu optymizmu? Naszym zdaniem każda sytuacja rynkowa tworząc jakiekolwiek zagrożenia staje się jednocześnie furtką do nowych szans i opcji działania na rynku. Tylko te podmioty, które szybko znajdują te nisze i są w stanie je wypełnić wychodzą z kolejnych wyzwań wzmocnione” – podsumowuje Marta Kamionowska z Deloitte.