Zarządzanie budynkami biurowymi z pozoru wydaje się prostą sprawą. Każdy tego typu obiekt wyposażony jest w nowoczesne instalacje i systemy, nad którymi czuwa nadrzędny system zarządzania – BMS. Czy nie wystarczy zatem tylko nadzorować pracę budynku, serwisować urządzenia i reagować na problemy zgłaszane przez najemców? Opinią dzielą się przedstawiciele firmy doradczej Go4Eenergy oraz Skanska Property Poland.

Z punktu widzenia najemcy, budynki biurowe powinny zapewniać utrzymanie przyjaznego dla użytkownika środowiska wewnętrznego przy niskim zużyciu energii. Jest to możliwe do osiągnięcia tylko przy odpowiedniej współpracy wszystkich systemów budynkowych. Kluczem oceny jakości eksploatacji powinna być szczegółowa analiza zużycia mediów i pracy poszczególnych systemów danej nieruchomości, która pozwala przygotować kompleksowy plan zarządzania energią, dopasowany do charakterystycznych cech nieruchomości, jak i wymagań użytkujących ją osób – mówi Artur Wysocki, Property Coordinator w Skanska Property Poland.

Liderzy rynku nieruchomości, zaczynają myśleć o aktywnym zarządzaniu nieruchomościami już na wstępnym etapie projektowania. Przygotowanie szczegółowego planu opomiarowania instalacji (Measurement & Verification Plan) zapewnia rejestrację wszystkich kluczowych elementów, mających wpływ na zużycie energii w budynku, pozwalających na późniejszą weryfikację i optymalizację pracy obiektu. Prowadzenie niezależnego nadzoru przy realizacji inwestycji (Commissioning Process) gwarantuje wdrożenie przyjętych założeń, jak również weryfikuje prawidłowość działania systemów przed oddaniem budynku do użytkowania. Finalnie budynki zostają objęte opieką przy normalnym funkcjonowaniu (Green FM) zapewniając bieżącą analizę pracy systemów, weryfikację poprawności funkcjonowania instalacji, jak również wskazania możliwości ograniczania ponoszonych kosztów eksploatacyjnych – mówi Tomasz Augustyniak, Dyrektor Zarządzający firmą Go4Energy wyspecjalizowaną w badaniach i analizach zużycie energii w budynkach oraz w opracowywaniu optymalnych rozwiązań w zakresie eksploatacji budynków.

Dane gromadzone przez system BMS można przyrównać do medycznych danych na temat stanu organizmu na przykład sportowca. Analizując wyniki badań specjalista jest w stanie określić, czy badana osoba jest w szczycie formy, czy może powinna poddać się określonym zabiegom, by polepszyć kondycję. Podobnie w przypadku budynku: specjalista analizując zarejestrowane parametry jest w stanie określić, czy budynek funkcjonuje prawidłowo, czy należy wykonać pewne zmiany w regulacji budynku, aby ograniczyć koszty użytkowania, poprawić jakość środowiska pracy, albo jedno i drugie. Często zdarza się, że obsługa systemu BMS sprowadza się do likwidacji awarii i usterek. Takie podejście zapewnia jedynie funkcjonowanie budynku na minimalnym poziomie efektywności. Przeprowadzenie analiz zużycia energii w odniesieniu do warunków atmosferycznych oraz założeń pracy poszczególnych systemów i urządzeń pozwala na opracowanie schematu zużycia energii w określonych warunkach. To pozwala na identyfikację obszarów wymagających poprawy i tym samym obniżenie generowanych przez budynek kosztów eksploatacyjnych nawet o kilkanaście procent – mówi Robert Iliński z Go4Energy.

Czynnikiem wpływającym na wysokość kosztów generowanych przez budynek są postawy najemców. Zarówno w interesie właściciela budynku, jak i firm wynajmujących w nim powierzchnie jest dbanie o właściwe korzystanie z systemów budynku. Konieczna jest więc edukacja pracowników, co wśród firm, którym przyświeca idea zrównoważonego rozwoju jest częstą praktyką – mówi Tomasz Augustyniak.

Jednak nawet w przypadku świadomych firm istotne jest przeanalizowanie bieżącej kondycji nieruchomości i przygotowanie dla niej planu pracy nad poprawą efektywności energetycznej. Nie ma dwóch identycznych nieruchomości i do każdego obiektu należy podejść indywidualnie. Różne materiały użyte do ich budowy, różne systemy, odmienny rozkład powierzchni, czy też różny stopień ekspozycji na światło słoneczne to tylko wybrane czynniki wpływające na efektywność energetyczną budynków – dodaje Tomasz Augustyniak. Kluczem do poprawy kondycji nieruchomości jest świadomość jej bieżącego stanu i wiedza w jaki sposób ten stan usprawnić, aby zapewnić realizację biznesowych celów, dla których nieruchomość powstała – podsumowuje Tomasz Augustyniak z Go4Energy.