W pierwszym półroczu oddano do użytku największą liczbę mieszkań po 2009, czyli przed załamaniem związanym z globalnym kryzysem gospodarczym. Czy wzorem rekordowych upałów we wrześniu, trzeci kwartał przyniósł w Polsce dalsze wzrosty podaży? Z najnowszych danych GUS wynika, że dobra passa trwa, choć można też zauważyć rosnącą ostrożność deweloperów.

W okresie od lipca do września w Polsce do użytku oddano łącznie 38,6 tys. mieszkań. To wynik nieznacznie przewyższający oba poprzednie kwartały (37,3 tys. w pierwszym i 36,3 tys. w drugim kwartale). Co ciekawe, po raz pierwszy od dłuższego czasu większość nowych obiektów stanowiły lokale budowane na sprzedaż lub wynajem (48%). Segment ten nieznacznie wyprzedził budownictwo jednorodzinne (47%). Przez pierwsze dziewięć miesięcy deweloperzy oddali w Polsce do użytku 53,4 tys. mieszkań – o 32% więcej, niż w analogicznym okresie rok temu.

Stabilną sytuację na rynku pierwotnym odzwierciedla liczba sprzedanych lokali przez spółki deweloperskie. Jak podała w październiku Polska Agencja Prasowa, czternastu największych graczy na polskim rynku zawarło w III kwartale ponad 4,5 tys. transakcji, poprawiając wynik w analogicznym okresie w zeszłym roku o 10%. Porównując sprzedaż w przedziale styczeń-wrzesień, w 2016 swoich nabywców znalazło już ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza wzrost o 15,3%.

Sygnały ostrzegawcze

Podczas gdy ogólne dane dotyczące podaży mieszkań wybudowanych wskazują na kontynuację trendu zwyżkowego, w działaniach deweloperów da się zauważyć pierwsze oznaki ostrożności. O pewnym spowolnieniu może świadczyć liczba mieszkań, których budowę w Polsce rozpoczęto – o ponad 5,7 tys. mniej, niż w kwartale drugim (spadek o blisko 22%). Zmalała też, choć nieznacznie, liczba uzyskanych pozwoleń na budowę (26,5 tys.). W relacji rok do roku, liczba projektów deweloperskich zapoczątkowanych od lipca do września spadła o blisko 10%.

Jeżeli wziąć pod uwagę jedynie największe rynki pierwotne w Polsce (Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź), to w stosunku do rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań wprowadzonych w drugim kwartale zaobserwowaliśmy spadek o około 20%. Miasta regionalne przełamały też trwający nieprzerwanie od końcówki 2014 trend wzrostowy, jeżeli chodzi o liczbę transakcji – zawarto ich o tysiąc mniej, niż w okresie kwiecień-czerwiec.

Jakość kosztem ilości?

Za czynniki, które mogą przyhamować zamiary deweloperów, wskazać należy gasnący potencjał programu MdM, coraz bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków i coraz mniejszą dostępność działek. Zdaniem ekspertów, załamanie na rynku deweloperskim raczej nam jednak nie grozi. W najbliższym czasie mieszkania mogą stanowić za to bardzo atrakcyjny kierunek inwestycyjny.

– Obserwujemy wzrost popytu mieszkań kupowanych za gotówkę, nabywanych między innymi z myślą o dalszym wynajmie. Duża konkurencja na rynku sprawia, że inwestorzy coraz częściej stawiają na jakość nieruchomości – przekonuje Andrzej Szczepanik z firmy OPG Property Professionals, która w Łodzi buduje prestiżowy kompleks mieszkaniowy ART MODERN.

Zdaniem eksperta, taka forma lokowania kapitału wydaje się dziś dla Polaków szczególnie atrakcyjna. – Kiepska kondycja giełdy, zachowawczy charakter obligacji oraz niski poziom oprocentowania depozytów zachęcają Polaków do wycofywania oszczędności z banków i zakupu nieruchomości, które raczej nie będą stanowić konkurencji dla programu Mieszkanie Plus – dodaje.

Ceny mieszkań bez większych wahań

O stabilizacji na rynku pierwotnym świadczyć może Indeks BCN cen mieszkań. We wrześniu wskaźnik wyniósł w skali kraju 95,66 punktów – jedynie o 0,20 jednostki więcej, niż w sierpniu. Podobną różnicę (0,23 pkt.) odnotowano rok temu, jednak wówczas mieliśmy do czynienia z obniżką.

Wedle danych portalu otodom.pl, niższe stawki ofertowe można było obserwować w tym roku w większości miast regionalnych. Największe wahania cen zaobserwowano w Gdańsku (do 360 zł za metr kwadratowy), w pozostałych miastach nie przekroczyły one 100 zł za metr kwadratowy.

Tabela. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w III kwartale 2016 [zł/m²].