Największy atut programu „Mieszkanie plus” to niski średni koszt wynajmu. Najsłabszy punkt – nieatrakcyjna lokalizacja nowobudowanych lokali. Wyniki  najnowszego badania PFRN „Puls Rynku” wskazują, że zdecydowana większość pośredników w obrocie nieruchomościami nie wierzy, że planowane rozwiązania będą miały znaczący wpływ na rynek.

Bez szansy na zmiany

Rządowy program „Mieszkanie plus” oferuje dostęp do lokali na wynajem oraz z możliwością dojścia do własności po 30 latach użytkowania. W pierwszej opcji za 1 m kw., w zależności od lokalizacji, trzeba będzie zapłacić od 10 do 20 zł. W drugiej do czynszu zostanie doliczone 20 proc., a w przypadku rezygnacji z wykupu nadpłata zostanie najemcy zwrócona. Budowa mieszkań ma być finansowana ze środków publicznych i europejskich. Działki, na których staną nieruchomości należą do Skarbu Państwa. Pierwsze inwestycje rozpoczną się w 2018 roku, a pierwsze klucze zostaną przekazane rok później. O udziale w programie zdecydują dochody zainteresowanych.

Tyle założenia. Zdaniem blisko 70 proc. badanych przez PFRN pośredników i zarządców nieruchomości program „Mieszkanie plus” w tym kształcie nie ma szansy zrewolucjonizować rynku. Co drugi (44,9 proc.) uważa ponadto, że nie rozwiąże on problemu niewystarczającego dostępu do mieszkań. Tylko co czwarty wierzy, że stanie się inaczej i z programu skorzystają osoby o niskich i średnich dochodach, dla których oferta na rynku deweloperskim, podobnie jak kredyt mieszkaniowy, są poza finansowym zasięgiem. Ponad 40 proc. respondentów zwraca też uwagę, że wciąż zbyt mało o programie wiemy. Nie znamy lokalizacji mieszkań, ich liczby i czasu, w jakim powstaną, dokładnych cen najmu i zastosowanych regulacji prawnych. Nie wiadomo kto będzie zarządzał tymi nieruchomościami, kto będzie ich właścicielem.

– Dlatego trudno dziś przewidzieć w jakim stopniu „Mieszkanie plus” wpłynie na konkurencyjność na rynku nieruchomości. Istotne będą praktyczne rozwiązania i szczegóły programu. Wciąż zbyt mało wiemy na temat grup społecznych, które będą mogły z niego skorzystać, warunków, które będą musiały spełnić oraz realnych kosztów, które poniosą. Niemniej nie spodziewamy się rewolucji – mówi Andrzej Piórecki, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Lokalizacja na minus

Pośrednicy podkreślają, że lista miast objętych programem jest zbyt mała, a ceny wynajmu, szczególnie w mniejszych miejscowościach, porównywalne. Obawiają się też, że tereny przeznaczane pod budowę tanich mieszkań na wynajem będą oddalone od centrów miast
i pozbawione niezbędnej infrastruktury, co w konsekwencji podroży te inwestycje. Zwracają również uwagę, że pozyskiwanie tanich czy nawet bezpłatnych gruntów od samorządów i Skarbu Państwa oznacza, że przygotowanie i realizacja inwestycji potrwa.

– Mieszkania z tego programu mają powstawać m.in. na działkach należących do kolei czy wojska. To będą obrzeża miast, a więc tereny mniej atrakcyjne. Problemem może też być dostęp do niezbędnej infrastruktury: komunikacji miejskiej, szkół, przychodni, sklepów – zwraca uwagę Andrzej Piórecki.

Zdaniem pośredników „Mieszkanie plus” może powtórzyć historię TBS-ów, które dla lokatorów okazały się pomysłem dość drogim, a standard ich wykonania pozostaje dyskusyjny. Obawy budzi również brak kaucji i odpowiedzialności za powierzoną nieruchomość, a co za tym idzie generowanie wysokich kosztów utrzymania mieszkań i budynków. Pośrednicy zwracają uwagę, że mogą zacząć powstawać „gorsze dzielnice” dla mniej zamożnych rodzin.

Cena najmu na plus

Tym, co może przesądzić o decyzji skorzystania z programu jest natomiast stosunkowo niski  koszt wynajmu (tak uważa 61 proc. pytanych). Młodzi ludzie, na wzór niemiecki, coraz częściej będą zainteresowani wynajmem pozwalającym na swobodne przemieszczanie się za pracą niż zakupem mieszkania. Ważnym argumentem przemawiającym za przystąpieniem do programu może być również pewność najmu tego samego mieszkania, a także perspektywa przejęcia lokalu na własność po 30 latach oraz możliwość wprowadzenia się do mieszkania wykończonego pod klucz.

Działanie pozytywne

Specjaliści analizujący rynek mieszkaniowy twierdzą iż polityka mieszkaniowa państwa, w wydaniu kolejnych rządów, nigdy nie była spójna i konsekwentna. Program Mieszkanie plus, pomimo wielu wątpliwości i znaków zapytania, jest jednak krokiem w dobrym kierunku. Państwo przejmuje odpowiedzialność za określony segment oferty mieszkaniowej, a nie tylko dosypuje pieniędzy uprzywilejowanym podmiotom. Rozwiązanie problemu luki mieszkaniowej musi mieć charakter systemowy i wieloaspektowy, a dostępne mieszkania na wynajem powinny być nie jedynym, a jednym z wielu jego elementów.