Spółdzielnie mieszkaniowe były jedną z podstawowych form budownictwa wielorodzinnego w Polsce aż do lat 80. Pomimo tego, że nowe spółdzielcze prawa własnościowe nie są ustanawiane już od 2007 roku, to na rynku wtórnym nadal możemy spotkać oferty sprzedaży mieszkań z taką formą własności. Czy warto inwestować w tego typu nieruchomości, a także od czego zależy ich cena?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, na podstawie którego właściciel może korzystać z lokalu oraz nim rozporządzać. Jest to prawo zbywalne, które podlega dziedziczeniu lub egzekucji. Dodatkowo mieszkanie z taką formą prawną można obciążać, np. hipoteką. Takie lokale zazwyczaj wcześniej zostały nabyte od spółdzielni albo odziedziczone, otrzymane w darowiźnie lub po prostu kupione na rynku wtórnym.

Co wpływa na cenę lokalu?

Ceny mieszkań spółdzielczych i własnościowych są zbliżone. Nie można mówić o prawidłowości polegającej na tym, że tam, gdzie mówimy o spółdzielczych prawach własnościowych mieszkania są tańsze. Zazwyczaj też forma prawna mieszkania nie ma wpływu na decyzję kupującego. Tym bardziej, że takie prawo można nabyć w udziałach, lokal może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, a w przyszłości istnieje możliwość przekształcenia go we własność.

Kłopotem mogą być mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu. - Uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r. wskazuje, że własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko jego ekspektatywą, czyli oczekiwaniem prawnym. Z tego powodu założenie księgi wieczystej jest niemożliwe. W praktyce oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym, co zdecydowanie zmniejsza krąg potencjalnych nabywców. Ten sam czynnik sprawia, że nabywca takiego lokalu może mieć w przyszłości trudności z jego sprzedażą, a to wprost przekłada się na niższą cenę mieszkania – komentuje Agata Stradomska z RE/MAX Polska.

Komu przysługuje prawo do rozporządzania lokalem?

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia Księgi Wieczystej – wówczas w dziale II wymieniony jest nie właściciel (czyli spółdzielnia), a osoba uprawniona do korzystania z lokalu.

Takie prawo może posiadać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Może być ona (lecz nie musi) członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Warto zaznaczyć, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może go wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu) nie wymaga zgody spółdzielni. Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do zarządzania własnością.

– Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie warunki są spełnione, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Odrębna własność zapewnia pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa) – dodaje Agata Stradomska z RE/MAX Polska.

Spółdzielcze własnościowe prawa są i będą w obrocie, gdyż dla wielu osób nie ma znaczenia forma prawna posiadania mieszkania – czy jest to właśnie spółdzielcze własnościowe prawo, czy pełna własność – i nie dążą do przekształcenia. W przypadku gdy dla danego spółdzielczego własnościowego prawa nie jest prowadzona księga wieczysta, wydatki kupującego ponoszone przy nabyciu są niższe. Niższe mogą okazać się obciążenia podatkowe lub opłaty za użytkowanie wieczyste, a nawet - w niektórych gospodarnie zarządzanych spółdzielniach - koszty eksploatacyjne. Jeśli więc ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą w zakupie.