Polacy wciąż żyją w zbyt małych mieszkaniach w porównaniu z innymi krajami unijnymi. Tym niemniej, na rynku pierwotnym udział ofert liczących ponad 60 m² waha się w poszczególnych miastach od 25 do 48 proc., co wcale nie jest małą pulą.

Według Eurostatu w naszym kraju w 2015 r. na przeciętne gospodarstwo domowe przypadało ok. 2,7 osoby. To plasuje nas na szarym końcu w całej UE. Pod tym względem wyprzedzają nas jedynie Słowacja (2,9), Chorwacja (2,8) oraz Irlandia (2,7 osoby). Brak gotówki czy odpowiedniej zdolności kredytowej niestety ogranicza potrzeby mieszkaniowe wielu Polaków. Jak wskazują dane portalu RynekPierwotny.pl i GUS‑u, metrażowe preferencje klientów firm deweloperskich są względnie stałe. Nad Wisłą przeciętna powierzchnia kupowanego lokalu od kilku dobrych lat oscyluje wokół 55 m².

Na szarym końcu

W europejskich statystykach blado wypadamy pod względem liczby pokoi, przypadających na jedną osobę. W tym przypadku również zajmujemy jedną z ostatnich pozycji. Według danych Eurostatu, średnia dla całej Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju na osobę. I podczas gdy w wiodącej pod tym względem prym Belgii na jedną osobę przypada 2,4 pokoju, w Polsce ex aequo z Bułgarią i Słowacją na jednego mieszkańca przypada jeden pokój w mieszkaniu. Wyprzedzamy jedynie Serbię (0,8 pokoju na osobę) oraz Rumunię i Macedonię (po 0,9). – Warto jednak wziąć pod uwagę, że polskie mieszkania, w przeciwieństwie do rozwiązań stosowanych w zachodnich państwach, z reguły charakteryzują się nieco większymi pokojami. W dodatku, mimo panującej w naszym kraju silnej tendencji do kupowania tzw. kompaktowych lokali, w których mieści się jak największa liczba pokoi na jak najmniejszej powierzchni, deweloperzy nie zapominają o ofertach przekraczających 60 m². Takie propozycje również nie czekają długo na nabywcę, zwłaszcza gdy powstają w lokalizacjach z dobrą infrastrukturą i wygodną komunikacją. Ponadto duże „M”, sprzedawane na rynku popularnym, mają z reguły niższe ceny za m² w porównaniu z mieszkaniami o mniejszych powierzchniach. W efekcie kredyt zaciągnięty na nieco większą sumę, pozwala na zakup o wiele większego lokalu – tłumaczy Dariusz Krawczyk, Prezes Zarządu Polnordu, firmy deweloperskiej działającej na rynku już 40 lat.

Duży wybór

Jak szacuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar, aktualnie w Warszawie udział nowych mieszkań o powierzchni ponad 60 m² w ofercie rynkowej wynosi 38 proc. W Łodzi odsetek ten sięga 48 proc., we Wrocławiu 40 proc., w Gdańsku - 36 proc., a w Krakowie – 25 proc. – Wysoki wynik dla Łodzi wynika z faktu, że tam większe metraże są bardziej dostępne cenowo. Dlatego klienci deweloperów budujących w tym mieście mogą sobie pozwolić na kupowanie większych mieszkań. Odmienna sytuacja ma za to miejsce w Krakowie – zauważa Andrzej Prajsnar. Dodaje, że przez ostatnie trzy lata nie doszło do istotnych zmian pod względem rynkowego udziału lokali liczących ponad 60 m².

Polnord oferuje większe lokale m.in. w warszawskiej inwestycji Rezydencja Brzozowy Zakątek. Zaprojektowano w niej 107 mieszkań z inteligentnym systemem Smart Home, z których największe 4-pokojowe liczą 92 m². Lokalizacja Rezydencji Brzozowy Zakątek w zachodniej części Wilanowa zapewnia dogodny dostęp zarówno do terenów rekreacyjnych, jak i różnorodnej infrastruktury. Komfortową komunikację z pozostałymi dzielnicami Warszawy zapewniają nie tylko główne arterie komunikacyjne takie jak al. Rzeczypospolitej i al. Wilanowska, lecz również transport publiczny. Dojazd do centrum zajmuje tylko 15 minut.

Popyt nie spadnie

I choć deweloper przygotował ofertę większych lokali w projekcie Rezydencja Brzozowy Zakątek  przede wszystkim z myślą o rodzinach poszukujących kameralnej atmosfery i jednocześnie rozbudowanej infrastruktury, okazało się, że duże „M” zyskały uznanie również w oczach inwestorów. – Kupujący lokale na wynajem celują raczej w mniejsze powierzchnie - kawalerki lub dwa, trzy pokoje liczące 40-55 m². Tymczasem wybór większego, np. czteropokojowego „M” może się okazać przysłowiowym strzałem w dziesiątkę o ile inwestor nie skupi się na wynajęciu mieszkania jako całości, ale zacznie szukać lokatorów do poszczególnych pokoi. Oczywiście włoży w to więcej pracy, ale może się także spodziewać wyższych zysków – zauważa Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu. Zaznacza jednak, że gro klientów większe mieszkania w Brzozowym Zakątku nabywa nie tylko za gotówkę, część z nich posiłkuje się również kredytem. Obecnie trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby dorosłe zarabiają średnią krajową, może pożyczyć na mieszkanie nieco ponad 450 tys. zł. Taka jest mediana maksymalnej zdolności kredytowej przy zarobkach na poziomie 5579,18 zł netto miesięcznie – wynika z danych zebranych przez Open Finance. – Kwota ta nie jest przyjęta przypadkowo. Teoretycznie tyle powinny bowiem otrzymywać „na rękę” dwie osoby zarabiające średnią krajową z 2015 r., publikowaną przez GUS. Najwięcej skłonne byłyby pożyczyć banki: Euro Bank, ING Bank Śląski i BGŻ BNP Paribas. Problem w tym, że aby zadłużyć się na 450 tys. zł dysponując 20-proc. wkładem własnym i uwzględniając koszty transakcyjne trzeba mieć na koncie około 150 tys. zł. Jest to równowartość ponad 2-letniej pensji modelowej rodziny – zaznacza Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Tymczasem według opinii specjalistów Metrofinance, pośredniczących w udzielaniu kredytów klientom Metrohouse, nadal wiele banków pozostanie przy dotychczasowym, akceptowanym przez KNF wariancie, w którym obligatoryjna wpłata wynosi 10 proc. wkładu własnego a brakująca kwota będzie objęta ubezpieczeniem. – Nowe regulacje związane z Rekomendacją S nie powinny więc ograniczać dostępu do kredytów, a tym samym zmniejszać popytu na mieszkania – przekonuje Marcin Jańczuk, przedstawiciel sieci biur nieruchomości Metrohouse.