Niemal każdy, kto rozważa uzyskanie w Polsce kredytu hipotecznego wie, że to proces długotrwały i wielowątkowy oparty o regulacje i procedury. Ważny jest zarówno kredytobiorca, jak i zbywca nieruchomości oraz sama nieruchomość (bądź nieruchomości) mająca być zabezpieczeniem dla banku. Przygotowania do uzyskania kredytu dobrze jest zacząć, co najmniej kilka miesięcy przed „godziną 0”, a więc zanim znajdziemy wymarzoną nieruchomość. Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny można podzielić na kilka etapów: uzyskanie zdolności kredytowej, znalezienie nieruchomości, która będzie zabezpieczać kredyt, przygotowanie niezbędnych dokumentów, uzyskanie zgody banku na kredytowanie, podpisanie umowy i ustanowienie zabezpieczenia spłaty kredytu oraz wypłata środków przez bank na wskazany rachunek bankowy. Najtrudniej jest się przygotować do kredytu od strony formalnej.

Przede wszystkim należy skonsultować z niezależnym ekspertem finansowym swoją zdolność kredytową. Banki różnie ją wyliczają, dlatego warto też poprosić o porównanie swoich możliwości, aby wiedzieć, do których instytucji będzie można złożyć wnioski. Okazuje się, że wystarczy u danego pracodawcy pracować od trzech miesięcy na umowę o pracę zawartą na czas nieokreślony, aby móc ubiegać się o kredyt. Trudniej mają osoby działające w oparciu o umowy terminowe lub „śmieciowe”, a więc zlecenie, czy o dzieło. W takich przypadkach wymagania są większe i należy udokumentować co najmniej roczny staż (z małymi wyjątkami). Nie ma już natomiast wyjątków dla osób prowadzących działalność gospodarczą – jeśli wcześniej nie pracowały w oparciu o umowę o pracę, to po kredyt najwcześniej mogą się udać dopiero po roku od założenia działalności. Jeśli zdolność nie jest wystarczająca albo dochód nieakceptowalny, można zaproponować bankowi udział w kredycie dodatkowych osób. Często do kredytu przystępuje się z rodzicami, czy rodzeństwem. W takich przypadkach istotną rolę odgrywa wiek kredytobiorców. Osoby osiągające dochód i przystępujące do kredytu muszą liczyć się ograniczeniem dotyczącym wieku, w którym musi nastąpić całkowita spłata kredytu. Najczęściej to 70-ty rok życia (w kilku przypadkach 75 r.ż. lub 80 r.ż.). Warto zatem zawczasu ustalić, czy dołączenie do kredytu rodziców, nie spowoduje skrócenia okresu kredytowania, a przez to wzrostu wysokości raty ponad jej akceptowalny poziom.

Następnym i najważniejszym krokiem jest właściwe przygotowanie dokumentów uwiarygadniających nasze oświadczenia i sytuację ekonomiczno-prawną. Każdy bank poprosi o potwierdzenie uzyskiwanego dochodu. Może to być w formie zaświadczenia o zatrudnieniu, PIT-ów za rozliczone poprzednie lata, umów dotyczących zatrudnienia, rachunków, wyciągów potwierdzających wpływ wynagrodzenia, zaświadczeń z ZUS-u o podstawie naliczania składek, itp. Analityk może też w razie wątpliwości zlecić kontrolę miejsca zatrudnienia czy prowadzenia działalności gospodarczej. Zawsze sprawdzi tez sytuację w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) i innych dostępnych dla niego bazach. Warto zatem zawczasu przygotować sobie „dobrą historię”, czyli uregulować wszelkie zaległości (np. na karcie kredytowej, czy w Urzędzie Skarbowym i ZUS), uporządkować umowy, rachunki, PIT-y, dokumenty księgowe. Nie bez znaczenia jest też sytuacja prawna wnioskodawcy. Przed wnioskowaniem o kredyt należy uregulować kwestie dotyczące rozdzielności majątkowej, rozwodu, podziału majątku czy alimentów. Może to znacząco wpłynąć na skrócenie okresu analizy wniosku.

Bardzo istotne z punktu widzenia banku jest odpowiednie udokumentowanie stanu prawnego nieruchomości, która ma zabezpieczać kredyt. Dokumenty związane z nabywaną nieruchomością często są dostarczane przez stronę sprzedającą, ale warto wiedzieć, jakie na pewno będą konieczne i jak niektóre uzyskać samemu. Każdy zbywca powinien legitymować się tytułem prawnym do sprzedawanej nieruchomości. Najczęściej będzie to umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Możemy też mieć do czynienia z nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia, wtedy oczekujmy dokumentów dotyczących postępowania spadkowego i informacji z Urzędu Skarbowego o należnym podatku. Nabywając nieruchomość będącą w zasobach spółdzielni mieszkaniowej spotkać się możemy z przydziałem potwierdzającym, że zbywcom przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub domu. W przypadku zakupu nieruchomości na licytacji czy aukcji dodatkowo powinny być dołączone dokumenty komornicze lub sądowe.

Większość nieruchomości ma założone księgi wieczyste - swoiste paszporty nieruchomości. Są to dokumenty jawne i dostępne dla każdego w sądach rejonowych lub przez Internet. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy poprosić o numer KW (jeśli jest prowadzona dla danej nieruchomości) i sprawdzić, czy jej zapisy odpowiadają aktualnemu stanowi nabywanego mieszkania, domu czy działki. Każdą nieścisłość należy zawczasu wyjaśnić, bo bank w sytuacji dla niego niejasnej może odmówić zabezpieczenia się na takiej nieruchomości.

Należy też ustalić, czy nieruchomość nie ma innych wad (np. w przypadku domu), czy jest dostęp do drogi publicznej, jaki jest stan prawny gruntu, co jest zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium. Bank może zwrócić się o dostarczenie stosownych dokumentów i warto być na to przygotowanym.

Zgodnie z najnowszą Rekomendacją S, od stycznia 2017 roku każdy kredytobiorca musi dysponować co najmniej 20% własnych środków na zakup. Nie oznacza to jednak, że osoby posiadające mniej własnej gotówki nie mogą zakupić wymarzonej nieruchomości. Kilkanaście banków pozwoli na uzyskanie kredytu nawet na 90% wartości nieruchomości, ale pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia brakujących 10%. Z punktu widzenia banków bardzo ważna jest wartość rynkowa nieruchomości mającej być zabezpieczeniem kredytu, bo od tego zależy kwota, jaka może zostać pożyczona. Najbardziej wiarygodną metodą oceny wartości jest przygotowanie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Niektóre banki oceniają wartość w oparciu o własne bazy cen nieruchomości, kontrole inwestycji, czy foto inspekcję. Znając zatem wartość mogą zaproponować odpowiednie warunki cenowe uwzględniające sytuację klienta, wysokość jego wkładu własnego i wybrane warianty spośród dostępnych aktualnie ofert.

Wielowątkowość procesu uzyskania kredytu hipotecznego pokazuje, że należy bardzo dokładnie się do tego przygotować i nie kierować emocjami, tylko chłodno kalkulując ustalić, czego się oczekuje, a co można dać od siebie. Celem jest przecież otrzymanie tego, co jest najbardziej optymalne, czyli kredytu zgodnego z założeniami, a nie produktu reklamowanego, jako „najlepsza oferta najlepszego banku”. Nie miejmy złudzeń – nie istnieje ani najlepszy bank, ani najlepsza oferta. To, jaki kredyt uzyskamy, w dużym stopniu zależy od tego czy zostanie on nam po prostu sprzedany, czy przy wsparciu eksperta finansowego przygotujemy się do niego bazując na naszych potrzebach i możliwościach.