• Inwestycje związane z prowadzeniem prac budowlanych na terenach przemysłowych są wyjątkowo narażone na szkody środowiskowe.
• Zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci” podmiot odpowiedzialny za zanieczyszczenie środowiska musi ponieść wszelkie wydatki niezbędne do przywrócenia go do stanu sprzed szkody.
• Na inwestorze spoczywa obowiązek dokładnego sprawdzenia, co znajduje się w ziemi już na etapie nabywania gruntu.

Istnieje grupa branż, które w związku ze specyfiką swojej działalności są szczególnie narażone na ryzyko szkód środowiskowych. Należą do nich gospodarka odpadami, przemysł petrochemiczny i energetyczny czy transport substancji niebezpiecznych.

Przed zdecydowaniem się na rozpoczęcie inwestycji budowlanej na terenach przemysłowych, inwestor powinien dokładnie sprawdzić, jaka działalność była prowadzona na danym terenie i czy w ziemi nie są ukryte niebezpieczne materiały. Niedopilnowanie tego obowiązku może rodzić poważne konsekwencje.

Poprzednik szkodził, ale to inwestor zapłaci

Działający w Polsce inwestorzy zobowiązani są do przestrzegania m.in. Ustawy o naprawie i zapobieganiu szkodom w środowisku z 2007 r., dostosowanej do Dyrektywy 2004/35/WE Parlamentu i Rady Europejskiej z 21 kwietnia 2004 r., której nadrzędnym celem jest przywrócenie środowisku równowagi po spowodowanej szkodzie. Co ważne, zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci” (z ang. polluter pays), podmiot odpowiedzialny za zanieczyszczenie lub zniszczenie środowiska musi ponieść wszelkie wydatki niezbędne do przywrócenia środowiska do stanu sprzed szkody. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, że zaniedbania powstały w wyniku działań poprzedniego przedsiębiorcy. Ten zapis ma bardzo istotne konsekwencje w przypadku inwestycji budowlanych. Odpowiedzialność za szkodę ponosi bowiem podmiot, który jest właścicielem gruntu w momencie ujawnienia się szkody. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby potencjalne zagrożenia rozpoznać już na etapie nabywania gruntu.

- Inwestycje realizowane przede wszystkim na terenach przemysłowych mogą wiązać się z zagrożeniem dla inwestora, polegającym na ujawnieniu się w toku prowadzonych prac budowlanych szkód środowiskowych, spowodowanych np. znajdującymi się w ziemi niebezpiecznymi materiałami lub rurami. Jeśli na etapie nabywania gruntu inwestor nie sprawdzi, co kryje się w ziemi, a szkoda zostanie ujawniona w późniejszym czasie, to on będzie odpowiadał za jej naprawienie. Niekiedy przywrócenie stanu środowiska do tego sprzed wystąpienia szkody może być na tyle kosztowne, że w konsekwencji może doprowadzić do wystąpienia problemów finansowych i konieczności zaniechania dalszych prac przy inwestycji – mówi Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jak sprawdzić działkę przed zakupem gruntu?

Najważniejszą sprawą, od której powinien zacząć inwestor przed podjęciem decyzji o zakupie działki jest sprawdzenie, kto był jej poprzednim właścicielem oraz jaka działalność była na niej prowadzona. W tym celu należy przeanalizować wpis w księdze wieczystej i ustalić tożsamość poprzedniego właściciela. Jeżeli kontakt z nim jest niemożliwy, to wyjściem może się okazać dotarcie do dokumentów przechowywanych przez np. urząd gminy lub skontaktowanie się z odpowiednimi organami ochrony przyrody. Gdyby poprzednia działalność na danym obszarze budziła wątpliwości pod względem dbałości o środowisko, to właśnie takie instytucje dostarczą inwestorowi informacji na ten temat. W przypadku, gdy inwestor nadal ma wątpliwości co do stanu gruntu lub dotarł do danych, które wskazują, że na danym terenie mogło dochodzić do zaniedbań, wtedy pozostają dokładne badania chemiczne ziemi oraz wód.

- Inwestor ma jednak możliwość zabezpieczenia się przed skutkami wystąpienia szkód środowiskowych na etapie podpisywania umowy. Istnieje możliwość zamieszczenia w umowie sprzedaży klauzuli, która gwarantuje, że w przypadku wystąpienia takiej szkody, koszty procesu doprowadzania środowiska do poprzedniego stanu poniesie sprzedający działkę. Należy także pamiętać, że inne przepisy będą dotyczyły szkód, które powstały jeszcze przed wejściem ustawy w życie, czyli przed 30 kwietnia 2007 r. Zatem ustalenie, kiedy doszło do zaniedbań środowiska może okazać się kluczowe w przypadku wystąpienia tego typu zdarzenia – dodaje Jacek Kosiński.