Kilka miesięcy po wprowadzeniu podatku minimalnego na rynku nieruchomości komercyjnych trwają dyskusje na temat interpretacji ustawy. W analizie „Commercial Real Estate Tax & Business Digest” specjaliści z firmy doradczej dla rynku nieruchomości komercyjnych Cresa Polska i eksperci ds. podatków z firmy Crido Taxand przedstawiają najważniejsze kwestie związane z nowymi regulacjami.

Jak podkreślają specjaliści z firmy Crido Taxand podatek minimalny kalkulowany jest w oparciu o wartość budynku jako osobnego/wyodrębnionego środka trwałego. Definiowany jest ustawowo jako podatek dochodowy, jednak wykazuje on cechy obciążeń publicznoprawnych związanych z faktem posiadania nieruchomości, a nie czerpaniem z niej dochodu.

- Na dziś, zgodnie z powszechną interpretacją obowiązek zapłaty podatku minimalnego nie obejmuje wszystkich rodzajów nieruchomości, zwolnieni są z niego np. właściciele budynków magazynowych, mieszkaniowych – mówi Mateusz Stańczyk, Partner, dział doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand. – Wkrótce jednak może się to radykalnie zmienić. Wśród zmian zapowiedzianych przez Ministerstwo Finansów jest bowiem rozszerzenie tych regulacji na właścicieli praktycznie wszystkich budynków – dodaje.

Eksperci z działu wycen firmy doradczej Cresa Polska uważają, że regulacje dotyczące podatku minimalnego nie będą w sposób bezpośredni wpływały na wycenę nieruchomości komercyjnych (zarówno zgodnie z polskimi, jak i międzynarodowymi standardami), ponieważ podatek dochodowy nie jest uwzględniany w typowym modelu wyceny nieruchomości komercyjnych. Podatek ten może mieć jednak wpływ na rachunek przepływów spółki celowej, jeśli jest ona właścicielem wycenianej nieruchomości.

- Nowe przepisy nie narzucają wprost konieczności dokonywania korekty wycen nieruchomości. W zależności od sytuacji nowy podatek może jednak wpłynąć pośrednio na wartość wszystkich nieruchomości komercyjnych, a tym samym wskazywać na potrzebę aktualizacji wyceny – uważa Urszula Sobczyk, Dyrektor działu wycen w firmie Cresa Polska.

Wpływ podatku minimalnego na umowy najmu

Znaczna część umów najmu powierzchni komercyjnych nie zawiera zapisów pozwalających wynajmującym na obciążenie najemców kosztami wynikającymi z nowego podatku. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem w Polsce jest zaliczenie do opłat eksploatacyjnych (płatnych dodatkowo obok czynszu) należności publicznoprawnych związanych z posiadaniem nieruchomości, przy jednoczesnym wyłączeniu z tego katalogu podatków dochodowych.

Doradcy najemców z firmy Cresa są zgodni, że jeśli dotychczasowe umowy najmu nie określają wprost, kto ponosi koszty podatku dochodowego, może to rodzić spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami. Dla przykładu, interesy najemcy powinny być chronione, jeżeli umowa najmu zawiera poniższy zapis dotyczący opłat eksploatacyjnych: „Opłata eksploatacyjna obejmuje koszty podatków i opłat ponoszonych przez Wynajmującego związanych z Galerią (z wyłączeniem podatku dochodowego Wynajmującego)”.

Przy braku istniejących zapisów umownych obciążenie najemców kosztami podatku minimalnego uzależnione będzie głównie od charakterystyki danego rynku oraz siły negocjacyjnej wynajmującego i najemcy.

- Dla większości dużych obiektów komercyjnych (szczególnie tych o najwyższych stawkach czynszowych) nawet przy założeniu przeniesienia całości ciężaru podatku minimalnego na najemców, jego wpływ na wysokość stawki czynszowej będzie jednak marginalny – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska. – Deweloperzy i inwestorzy projektów komercyjnych powinni zacząć uwzględniać wpływ podatku minimalnego w swoich planach biznesowych – dodaje.

Podatek minimalny a rynek inwestycyjny

Według danych Cresa Polska wartość niemal wszystkich pojedynczych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości komercyjnych z udziałem inwestorów instytucjonalnych (w tym funduszy inwestycyjnych) w ostatnich pięciu latach przekraczała 10 mln zł. Dla właściciela nieruchomości płacącego podatki w Polsce zgodnie z ustawową stawką CIT (19%), podatek będzie miał charakter neutralny pod warunkiem, że budynek jest aktywem generującym odpowiedni poziom dochodów podlegających opodatkowaniu.

- W przypadku inwestorów, którzy do tej pory płacili niewielki podatek dochodowy, podatek minimalny spowoduje spadek rentowności inwestycji, co może wpłynąć na wzrost stóp kapitalizacji – uważa Jędrzej Suchowolec, Starszy doradca w dziale rynków kapitałowych Cresa Polska.

Wprowadzenie odpowiednio skonstruowanych przepisów dotyczących REIT mogłoby w lepszym stopniu wpłynąć na transparentność rynku.

Czym jest podatek minimalny?

Podatek minimalny został wprowadzony 1 stycznia 2018 r. Jest to podatek dochodowy obciążający właścicieli nieruchomości komercyjnych o wartości przekraczającej 10 mln zł. Wynosi rocznie 0,42% wartości początkowej nieruchomości (wartość początkowa to nie wartość rynkowa, lecz wartość nieruchomości brutto z ksiąg podatkowych). To minimalna kwota podatku dochodowego, którą musi ponieść właściciel nieruchomości w związku z wykorzystywaniem jej w działalności gospodarczej. Dotyczy nieruchomości będących środkami trwałymi, które są ujęte w Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) jako budynki handlowo-usługowe: centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, inne budynki handlowo-usługowe, budynki biurowe.

Naliczany jest w okresach miesięcznych począwszy od stycznia 2018 roku (pierwsza płatność do dnia 20 lutego 2018 r.). Wynosi on 0,035% wartości początkowej nieruchomości, pomniejszonej o 10 mln zł. Podatek minimalny będzie zaliczany na poczet CIT. W efekcie podatnik będzie obciążony albo CIT albo podatkiem minimalnym, w zależności od tego, która wartość będzie wyższa. Nie będzie należny od budynków używanych głównie lub wyłącznie na potrzeby własne.

Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów z 6 kwietnia 2018 r., planowane są zmiany w podatku minimalnym, polegające w szczególności na wyłączeniu z opodatkowania powierzchni niewynajętych, stosowaniu ustawowego progu 10 mln zł niezależnie od liczby posiadanych budynków (jedna kwota wolna dla podatnika, a nie na każdy budynek), wprowadzeniu opodatkowania wszystkich budynków, a wyłączenia jedynie dla budynków mieszkalnych, oddanych do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, wprowadzeniu szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania dotyczącej podatku minimalnego.