Polacy kupili w drugim kwartale 2018 r. mniej nowych mieszkań niż rok wcześniej, a w statystykach GUS widać pierwsze symptomy spadku aktywności deweloperów. Wprawdzie w ujęciu rocznym dynamicznie rosną zarówno liczba oddanych mieszkań, jak i rozpoczętych budów, ale dynamika wzrostu liczby pozwoleń na budowę wyraźnie spadła.

99 327 mieszkań oddali do użytkowania w ostatnich 12 miesiącach deweloperzy – wynika z danych GUS przeanalizowanych przez Home Brokera. Granica 100 tys. lokali wydaje się być poważnie zagrożona, gdyż na razie mało co wskazuje na spadek tempa wzrostu. To o 22,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania raczej nie zacznie szybko spadać, bo wskaźnik mówiący o rozpoczynanych budowach też wciąż rośnie. W okresie lipiec 2017-czerwiec 2018 deweloperzy rozpoczęli 117 978 budów, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Nawet gdyby część z nich nie została doprowadzona do końca, to na spadek liczby lokali oddanych do użytkowania przyjdzie nam chwilę poczekać.

Dwie powyższe statystyki nie są jednak pełnym obrazem rynku mieszkaniowego. To co najciekawsze dziś, kryje się w danych dotyczących pozwoleń na budowę. Jeszcze pół roku temu ich liczba w ujęciu 12-miesięcznym rosła o ponad 25 proc., ale z miesiąca na miesiąc dynamika spada. Najnowsze dane mówią o wzroście o 8,9 proc.

Liczba pozwoleń na budowę wydanych indywidualnym inwestorom w ostatnim roku spadła i wyniosła 105,5 tys. Na całym rynku (deweloperzy i inwestorzy indywidualni to ponad 97 proc. całości, w skład której wchodzą jeszcze spółdzielnie mieszkaniowe oraz budownictwo zakładowe, komunalne i społeczne) notujemy wzrost liczby mieszkań oddanych i rozpoczętych budów o około 10 proc., a liczba pozwoleń na budowę rośnie o prawie 3,5 proc.

Budownictwo mieszkaniowe w okresie lipiec 2017 – czerwiec 2018 r.

^{Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS}

Może więc być tak, że na rynek budownictwa mieszkaniowego nadchodzi uspokojenie. To naturalne, że jeszcze przez jakiś czas liczba rozpoczętych budów, a szczególnie oddanych mieszkań, będą rosły, ale z czasem spadek dynamiki pojawi się i tam.

Aktywność deweloperów w czasie (dane zagregowane w okresach 12-miesięcznych)

^{Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS}

To co obserwujemy w danych GUS to prawdopodobnie pierwszy efekt spadku popytu na nowe mieszkania, za czym stoi wyraźny wzrost cen. To objaw odwrotny niż podczas boomu sprzed dekady, kiedy to wzrost cen powodował… wzrost popytu. Rosnące ceny gruntów, materiałów i wykonawstwa przełożyły się na stawki za metr kwadratowy mieszkania, na co kupujący zareagowali zdrowym otrzeźwieniem popytu. Zagadką pozostają dalsze kroki deweloperów.

Ostudzenie zapędów widoczne jest na razie w liczbie pozwoleń na budowę. Te budowy które już zaplanowano, nadal ruszają, ale firmy działające na rynku powinny mieć świadomość, że mogą pojawić się problemy ze znalezieniem chętnych na zakup mieszkań, których ceny cały czas rosną.