Wprawdzie od kilku kwartałów ceny mieszkań rosną, ale już pojawiają się sygnały, że tendencja ta ma się ku końcowi. Zarówno prognozy ekspertów, jak i oczekiwania potencjalnych klientów, są jednak dość zróżnicowane. Podobnie zresztą jak opinie dotyczące perspektyw rynku nieruchomości - pisze w komentarzu rynkowym Jakub Nieckarz, prezes firmy deweloperskiej PVI.

Chwiejny trend wzrostowy

Fakt, że od kilku kwartałów ceny mieszkań dynamicznie rosną, nie budzi wątpliwości. Specyfika rynku oraz brak jednolitej bazy danych i metodologii ich analizy powodują, że zróżnicowane są oceny skali tej tendencji, a co za tym idzie, także prognozy przyszłej sytuacji oparte są na niepewnych założeniach. Dla przykładu, według wyliczanego przez Home Broker Indeksu Cen Transakcyjnych, ceny mieszkań w największych polskich miastach są najwyższe od 2008 r., zaś z danych Cenatorium, wyliczającego indeks cen urban.one wynika, że dotarły do poziomu z 2010 r. Co więcej, według tego drugiego źródła, w drugim kwartale wzrostowa tendencja cen nieruchomości wyhamowała, a w niektórych miastach zaczynają się obniżać. Z kolei najbardziej wiarygodne dane Narodowego Banku Polskiego publikowane są ze sporym opóźnieniem.

Sprzedaż mieszkań – dlaczego rośnie, dlaczego spada?

Podobnie niejednoznaczne sygnały dotyczą wyników sprzedaży nieruchomości. Jeszcze do niedawna notowano rekordowe liczby transakcji na rynku pierwotnym. Jednak już pojawiają się informacje o pogarszających się wynikach. W przypadku części deweloperów można wciąż mówić o sprzedaży wyraźnie wyższej niż przed rokiem, ale inni notują spore spadki liczby sprzedanych lokali. Nie ma pełnej jasności, z czego wyhamowanie sprzedaży wynika. Według jednej z wersji, to deweloperzy postanowili nieco ograniczyć podaż, chcąc utrzymać wysokie marże oraz obronić się przed presją rosnących kosztów. Druga teoria głosi, że to nabywcy ograniczają swoje apetyty, coraz mniej chętnie akceptując wyższe ceny mieszkań. Jednym z wyjaśnień odnotowanego spadku liczby sprzedanych lokali może być też realne wyczerpanie puli najbardziej poszukiwanych, małych mieszkań. Łatwiej jest znaleźć na rynku większe, 3-4-pokojowe, które nie sprzedają się tak szybko, jak kawalerki i mieszkania 2-pokojowe.

Rekordowa liczba hipotek

Rekordowo wysokie zainteresowanie kredytami hipotecznymi zdaje się przeczyć tezie, że kupujący mieszkania na własny użytek postanowili wstrzymać się z decyzjami w oczekiwaniu na uspokojenie sytuacji i przynajmniej ustabilizowanie się cen. Według BIK w pierwszym półroczu liczba kredytów hipotecznych wzrosła w skali roku o 7,8 proc., a wartościowy wzrost wyniósł 16,7 proc. Prawdopodobnie wysokie ceny mogły obniżyć popyt ze strony kupujących lokale w celach inwestycyjnych, ale tu także brakuje najnowszych twardych danych, pochodzących z okresowych raportów NBP, a więc trudno tę tezę obecnie zweryfikować. Z wcześniejszych analiz banku centralnego wynikało, że w największych miastach popyt inwestycyjny sięgał nawet 75 proc. mieszkań deweloperskich. Jednocześnie nie stwierdzono wyraźnej aktywności inwestorów nastawionych spekulacyjnie, a więc kupujących mieszkania w celu w miarę szybkiej ich odprzedaży po wyższych cenach. Tego typu transakcje najczęściej przeprowadzane są przy wykorzystaniu zakupów lokali znajdujących się we wczesnej fazie realizacji, co ułatwia negocjowanie z deweloperem niższej ceny.

Jaka będzie przyszłość rynku mieszkaniowego?

Ponieważ niełatwo jest ocenić jednoznacznie obecny stan rynku, tym trudniej jest pokusić się o prognozę na przyszłość, a więc oszacować, czy ceny mieszkań jeszcze będą szły w górę, czy nastąpi ich stabilizacja, czy też kupujący mogą liczyć na ich spadek. Nie sposób też rozpoznać reakcji potencjalnych klientów wobec rynkowych tendencji. Zazwyczaj jest tak, że są zróżnicowane. Część nabywców widząc zwyżkujące ceny przyspiesza decyzję o zakupie, inni wolą poczekać, tym bardziej, że mamy do czynienia ze wspomnianą niepewnością dotyczącą trendów w przyszłości. Jeśli chodzi o przyszłość rynku mieszkaniowego ciekawego materiału do przemyśleń dostarcza niedawno przeprowadzone badanie opinii czytelników portalu Bankier.pl. Wynika z niego, że 37 proc. ankietowanych spodziewa się spadku cen mieszkań w ciągu najbliższych pięciu lat, 32 proc. spodziewa się ich wzrostu, a 30 proc. zakłada stabilizację. Jak widać poglądy są bardzo podzielone, z niewielką przewagą pesymistów. Przyjmując, że to badanie odzwierciedla opinie większej grupy, to widoczne w nich zróżnicowanie nie przesądza jednoznacznie o decyzjach zakupowych, a więc nie determinuje zdecydowanej tendencji na rynku.