Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała rok 2019 na krakowskim rynku nowoczesnych powierzchni biurowych.

• W 2019 roku w Krakowie oddano do użytku 157 800 m² powierzchni biurowych w 16 budynkach.
• Popyt brutto wyniósł 266 700 m² i był blisko 28% wyższy niż w analogicznym okresie 2018 roku.
• Sektor usług informatycznych odpowiadał za 45% zawartych transakcji, co czyni go najbardziej aktywnym sektorem.
• Stopa pustostanów na koniec roku wyniosła 10,7%, co oznacza wzrost o 2,2% w porównaniu z końcem 2018 roku.
• Stawki bazowe czynszów dla najlepszych lokalizacji w centrum Krakowa wynoszą obecnie 15 EUR/m², co stanowi wzrost o 3,4% w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Kraków nadal utrzymuje pozycję lidera na regionalnych rynkach biurowych. W ostatnich dwunastu miesiącach do użytku oddano 16 budynków o łącznej powierzchni 157 800 m², dzięki czemu całkowity zasób powierzchni biurowych wyniósł 1,42 miliona m². Największymi projektami oddanymi do użytku były Tischnera Office (Cavatina, 32 800 m²), V.Offices (AFI Europe, 21 650 m²) oraz Fabryczna Office Park B2 (Inter-Bud, 16 500 m²).

Dobra sytuacja na rynku powierzchni biurowych sprzyja rozwojowi przedsiębiorstw z branży nieruchomości komercyjnych. Zeszłorocznym liderem jest firma Cushman&Wakefield, której wolumen transakcji wyniósł prawie 85 tys. m² (w 31 umowach najmu), zajmując tym samym 26% rynku. Jest to już drugi raz w ostatnich trzech latach, kiedy firma zdobywa pierwsze miejsce będąc najbardziej aktywną agencją doradczą na rynku najmu powierzchni biurowych w Krakowie.

Popyt

W ostatnim roku aktywność na rynku najmu w Krakowie osiągnęła rekordowy poziom. W 2019 roku najemcy zawarli umowy najmu o łącznej powierzchni 266 700 m², co przekłada się na wzrost o 28% w stosunku do rekordowego roku 2018 i jest największą wartością od początku prowadzenia statystyk na krakowskim rynku biurowym. Nowe umowy stanowiły 55% wszystkich transakcji a renegocjacje i ekspansje odpowiednio 33% i 12%. Warto też dodać, że 37% wszystkich zawartych umów stanowiły umowy przednajmu.

Motorem napędowym rynku biurowego w Krakowie jest popyt firm z sektora usług SSC/BPO, głównie w segmencie Business Services oraz IT, ale również R&D. Od niemalże 2 lat do grona strony popytowej dołączyli również operatorzy powierzchni coworkingowych. Firmy planujące rozwój w stolicy Małopolski doceniają przede wszystkim dostępność talentów, rozpoznawalność Krakowa, postrzeganego jako sprawdzona marka i destynacja biznesowa z doskonałym zapleczem biurowym, a także stabilność i przewidywalność tego rynku - mówi Dariusz Madej, Senior Negotiator, ‌‌Cushman‌ ‌&‌ ‌Wakefield.

Największymi transakcjami najmu na krakowskim rynku biurowym, podpisanymi w ostatnich 12 miesiącach były: umowa przednajmu 19 300 m² w budynkach B2 i B3 kompleksu Fabryczna Office Park przez UBS, renegocjacja umowy przez Motorola Solutions System w budynkach Green Office A,B,C o łącznej powierzchni 17 100 m² oraz transakcja Sabre w budynku Tischnera Office o łącznej powierzchni 16 000 m².

Najbardziej aktywnym sektorem w Krakowie był sektor usług informatycznych – najemcy ci odpowiadali za blisko 45% wszystkich zawartych transakcji.

Stopa pustostanów

Stopa pustostanów na koniec roku wyniosła 10,7%, co oznacza wzrost o 2,2% w porównaniu z końcem 2018 roku. Zwiększenie dostępności powierzchni biurowej jest spowodowane wysoką wartością nowej podaży odnotowaną w tym okresie. Wzrost wakatu jest widoczny także w wartości wskaźnika absorpcji netto, który na koniec roku wyniósł 113 500 m² i był o ponad 40 000 niższy niż nowa podaż w tym okresie.

Popyt na powierzchni biurowe pod koniec roku osiągnął rekordowy poziom 266 700 m² i był wyższy o ponad 28% w stosunku do tego z 2018 roku. Ponadto, w ostatnich czterech latach na rynku biurowym w Krakowie przybywało średnio ponad 160 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej rocznie i ta powierzchnia była błyskawicznie wchłaniana przez rynek utrzymując wskaźnik powierzchni niewynajętej na poziomie 9-11% - mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, ‌ ‌Cushman‌ ‌&‌ ‌Wakefield.

Czynsze

Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły o 3,4% na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Obecnie wynoszą 15 EUR/m²/miesiąc. Najwyższe czynsze są osiągalne w projektach zlokalizowanych w centralnej części Krakowa, w lokalizacjach oferujących bardzo dobrą komunikację transportem publicznym. Na skutek ograniczonej podaży w centrum oraz dużego zainteresowania najemców tego typu lokalizacją prognozuje się dalszą presję na wzrost stawek czynszu w najbliższych 12 miesiącach.

Prognozy

W najbliższych miesiącach Kraków będzie najbardziej aktywnym miastem pod względem ilości powierzchni planowanej do oddania do użytku. W budowie pozostaje ponad  257 500 m², z czego ponad 187 700 m² w 17 projektach jest planowana do oddania w 2020 roku.

W bieżącym roku Kraków cały czas będzie utrzymywać swoją pozycję jako największy rynek dla sektora usług dla biznesu i to właśnie ten sektor będzie odpowiadał za znaczną część popytu na powierzchnie biurowe. Według naszych prognoz wskaźnik dostępnej powierzchni w kolejnych 12 miesiącach będzie się utrzymywał na zbliżonym poziomie do tego zarejestrowanego w 2019 roku. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszyć się będą planowane projekty zlokalizowane w centrum przy Rondzie Mogilskim i Rondzie Grzegórzeckim oraz w dzielnicy Grzegrzółki – dodaje Jan Szulborski.

Przy poziomie nowej podaży zbliżonym do 2019 roku, najemcy cały czas będą mieli szerokie spektrum dostępnej powierzchni do wyboru poza centrum miasta. Już w 2020 roku w Krakowie zostaną oddane do użytku takie projekty jak Unity Center czy kolejne fazy High 5ive bud. B, Wadowicka 3, Tertium Business Park, Podium Park, Zabłocie Business Park, Equal Business Park czy Fabryczna Office Park. Obecnie brak jest jakichkolwiek czynników zewnętrznych, które mogłyby zaburzyć wzrost aktywności najemców, który obserwujemy od 2012 roku – dodaje Dariusz Madej.