Kupno mieszkania, domu bądź lokalu usługowego wiąże się z dużymi emocjami i bardzo wysokimi, stale rosnącymi kosztami. Bez względu na to, czy nabywamy nowe lokum, czy też z rynku wtórnego, kluczową kwestią jest prawidłowa ocena jego stanu technicznego. Uchroni ona przyszłego właściciela przed ryzykiem poniesienia dodatkowych kosztów podczas prac wykończeniowych, a wynikających z niedokładności lub niestaranności wykonanych przez dewelopera prac. Jest to czynność złożona i bez konkretnej wiedzy trudna do wykonania samodzielnie, dlatego warto skorzystać z pomocy eksperckiej.

Ustawa deweloperska

Przeprowadzenia odbioru technicznego lokalu przez nabywcę jeszcze przed przeniesieniem aktu własności jest obowiązkiem wynikającym z tzw. ustawy deweloperskiej funkcjonującej od 2011 roku. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość nabywana jest drogą umowy cywilno-prawnej, a nie deweloperskiej. Wówczas takiego obowiązku nie ma, ale nabywca i tak może zgłosić sprzedającemu chęć wykonania takiego odbioru, najlepiej na etapie uzgadniania umowy.

Czynności takiej, w obecności przedstawiciela dewelopera może samodzielnie dokonać nabywca nieruchomości, jednak wiążą się z tym pewne ryzyka. O ile na pierwszy „rzut oka” można stwierdzić zabrudzenia, rysy, pęknięcia ścian, to do weryfikacji pozostaje dziesiątki innych elementów i niestety wiele osób podpisuje protokół odbioru mieszkania, nie wiedząc, że prace zostały wykonane niestarannie lub niezgodnie z technologią.

Prospekt informacyjny

Inspekcję techniczną odbioru mieszkania zaczyna się od sprawdzenia zobowiązań dewelopera, które są określone w tzw. prospekcie informacyjnym. Jest on częścią umowy deweloperskiej i zawiera informacje m.in. o budynku, standardach wykończeniowych np. jakie są okna, drzwi, w jaki sposób wykończone będą ściany. Z planu mieszkania dowiemy się także, jakie są wymiary pomieszczeń, gdzie powinny być zainstalowane np. włączniki, gniazda elektryczne, grzejniki – mówi Lucyna Jeżewska–Maślach z DEKRA Polska.

Zgodność wykonania elementów z prospektem nie oznacza, że ich jakość, odchyłki, sposób wykonania odpowiadają przepisom określonym w warunkach ich odbioru. Sprawdzić należy jeszcze szereg innych elementów – poprawność ułożenia tynków i wylewek pod kątem zachowania pionu i poziomu, ich zdylatowania, zachowania kąta pomiędzy ścianami, montażu i wyposażenia okien, w tym ich regulacji i wiele innych.

Pomoc eksperta

Nawet jeśli sami, na bazie dokumentacji, rzetelnie przygotujemy się do weryfikacji technicznej mieszkania, zwyczajnie nie musimy wiedzieć, na czym ma polegać sposób dokonania pomiaru i dokładność wykonania poszczególnych elementów. Zazwyczaj nie dysponujemy również narzędziami ułatwiającymi dokonywanie różnorodnych pomiarów, choćby łatą, dalmierzem, laserem krzyżowym, wilgotnościomierzem, czy kamerą termowizyjną do weryfikacji obecności mostków termicznych. W konsekwencji już po podpisaniu aktu własności, wszelkie niedopatrzenia prędzej czy później będą wychodziły na jaw, skutecznie uprzykrzając nam życie.

Weryfikacja stanu technicznego mieszkania jest wieloaspektowa i bez doświadczenia, wiedzy samemu trudna do wykonania. Nieruchomość często kupujemy raz w życiu, dlatego warto wesprzeć się asystą eksperta z uprawnieniami budowlanymi, który do sprawy podchodzi metodycznie i skrupulatnie, i przez to sprawnie określa stan lokalu. Na bazie opracowanego raportu właściciel egzekwuje na deweloperze usunięcie usterek i nieprawidłowości jeszcze przed podpisaniem aktu własności – dodaje Lucyna Jeżewska–Maślach z DEKRA Polska.

Usługa odbioru mieszkań przez wykwalifikowanego eksperta nie dotyczy wyłącznie tych nowych, deweloperskich, ale jest również ważna przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Używane, często przez wiele lat mieszkania, mogą być nadto wyeksploatowane, a naprawa usterek zazwyczaj jest kosztowna. W takich przypadkach specjalista koncentruje się na stanie technicznym wynikającym z pracy budynku oraz naturalnego zużycia obiektu. Do podstawowych czynności należy sprawdzenie zawilgoceń, ich źródeł, wszelkich rys i pęknięć, sprawdzenie stanu instalacji elektrycznej i napięcia w gniazdkach czy też szczelności i wydajności wentylacji. W efekcie taki odbiór daje również możliwość skutecznej negocjacji ceny za lokal.