Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego CBRE

Niskie stopy procentowe i towarzysząca im rosnąca inflacja to dwa filary, które w minionych kwartałach silnie wpływały na nastroje na rynku mieszkaniowym i powodowały aktywizację nowych nabywców. Ogłoszona 6 października br. decyzja RPP o podwyżce stóp procentowych wpłynęła na oba te obszary. Wzrost stóp procentowych, dotychczas prezentowany jako potencjalne ryzyko dla kredytobiorców, stał się faktem. Jest to też element walki z rosnącą inflacją.

Chęć ochrony wartości posiadanych aktywów była do tej pory głównym motywem zakupu mieszkania. Teraz ten entuzjazm może być stopniowo wygaszany. Po podniesieniu stóp procentowych część osób planujących zaciągnięcie kredytu ostrożniej oszacuje swoje możliwości i uważniej zapozna się ze scenariuszami wzrostu raty kredytowej. Choć warto dodać, że obecna podwyżka oddziałuje raczej w strefie nastrojów niż powoduje realną zmianę sytuacji nabywców mieszkań.

Według danych NBP w pierwszym kwartale br. w największych miastach nawet 70% wartości transakcji na rynku pierwotnym było finansowane gotówką. Zatem decyzja o zakupach tylko w części zależała od dostępności kredytu. A dla tych, którzy kredyty hipoteczne posiadają, rata wzrosła przeciętnie o kilkadziesiąt złotych, co często nie jest istotnym obciążeniem dla budżetu domowego. Dodatkowo, realny wzrost oprocentowania kredytów był już dostrzegalny wcześniej - WIBOR 3M zaczął rosnąć już na przełomie sierpnia i września br.

Decyzja RPP ustabilizuje rynek

W warunkach dużego popytu na rynku mieszkaniowym i ograniczonej podaży, decyzja RPP może mieć stabilizujący wpływ na rynek. Ograniczone zostaną zakupy dokonywane z chęci wykorzystania rekordowo niskich stóp procentowych lub z obawy przed wymknięciem się inflacji spod kontroli. Jednocześnie zostają utrzymane inne fundamenty popytu, takie jak m.in. rosnące wynagrodzenia, relatywnie niskie bezrobocie czy brak bezpiecznej alternatywy lokowania posiadanych środków.

Wyższe stopy procentowe a deweloperzy

Z perspektywy deweloperów mieszkaniowych ważny jest zwłaszcza wpływ decyzji o podwyżce stóp procentowych na nastroje indywidualnych nabywców mieszkań, a tym samym na efektywny popyt. Oddziałuje to jednak także na inne aspekty prowadzenia działalności deweloperskiej. Jednym z bezpośrednich skutków jest wzrost kosztów finansowania, zarówno w przypadku kredytu deweloperskiego, jak i obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR. Z kolei od tego jak na wzrost stóp procentowych zareagują w dłuższym okresie inflacja oraz kurs złotego, zależeć będą np. wysokość funduszu płac i koszty części materiałów budowlanych.

Również inwestorzy instytucjonalni rynku PRS (mieszkań na wynajem) z uwagą obserwują decyzje RPP. Z jednej strony, jest to jeden z elementów decydujących o stabilności i bezpieczeństwie inwestycji w Polsce. Z drugiej strony, wpływa na przewidywane wyniki finansowe konkretnych inwestycji, m.in. poprzez ryzyko kursowe. Podczas gdy transakcje aktywami na rynku PRS zazwyczaj rozliczane są w euro, najemcy mieszkań zwyczajowo płacą czynsze w złotych.

Co dalej?

Dla przyszłej sytuacji na rynku większe znacznie będzie miało tempo i skala ewentualnych zmian oraz oczekiwania rynku, co do utrzymania się trendu wzrostowego, niż docelowy poziom stóp procentowych. Obecnie stopa referencyjna nie wróciła nawet do poziomu sprzed pandemii. A można przypomnieć, że przed pandemią, od marca 2015 roku, stopa referencyjna wynosiła 1,5% i wysokość ta nie zatrzymała boomu na rynku mieszkaniowym. Istotna będzie również reakcja stopy inflacji na wprowadzoną zmianę i listopadowa projekcja inflacji przedstawiona przez NBP.